TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Références : N° RG 25/00094 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-E6X3 (Code nature affaire 5AA/0A)

Société LOGE GBM

[S] [I]

Grosse délivrée le

à

Copie délivrée le

à

Ordonnance de référé du 02 Septembre 2025

DEMANDEUR(S)

Société LOGE GBM

Représentée par Maître Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocats au barreau de BESANCON

DÉFENDEUR(S)

Monsieur [S] [I]

né le 05 Mars 1966 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Comparant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : BOBILLIER Louise

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 08 Avril 2025 qui a été renvoyée à celle du 10 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 02 Septembre 2025

DÉCISION : Contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2011, la SAIEM B Logement a donné à bail à M. [S] [I] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] (25), moyennant un loyer mensuel initial de 341,75 euros, provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer reposant sur la clause résolutoire le 25 septembre 2024 pour un montant de 3 031,66 euros.

Le bailleur a ensuite fait assigner M. [S] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] par exploit du 29 janvier 2025, sollicitant les mesures suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion du locataire ;

— condamner M. [S] [I] au paiement de la somme de 3 146,98 euros au titre de l’arriéré locatif, sous réserve de l’actualisation au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer, soit la somme de 473,84 euros, avec indexation selon le bail ;

— et enfin le condamner aux dépens.

A l’audience utile du 10 juin 2025, la SAEM LOGE.GBM, venant aux droits de la SAIEM B Logement, représentée par son conseil, porte l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4 497,02 euros et ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités. Pour le surplus,le bailleur reprend les termes de l’assignation.

M. [S] [I] comparaît en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme mensuelle de 90 euros en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 8] le 3 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 8 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAEM LOGE.GBM, venant aux droits de la SAIEM B Logement, justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi précitée.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 4 juillet 2011 contient une clause résolutoire (article 3), sur laquelle repose le commandement de payer signifié le 25 septembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 novembre 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

L’obligation au paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat, que par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en son article 7 a).

Selon décompte actualisé, M. [S] [I] demeure redevable, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 4 344,12 euros à la date du 5 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Il sera donc condamné à verser à titre provisionnel à la SAEM LOGE.GBM, venant aux droits de la SAIEM B Logement la somme de 4 344,12 euros, arrêtée au 5 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’enquête sociale et des éléments recueillis à l’audience que le locataire a repris les paiements depuis février 2025, versant a minima 250 euros par mois, alors que son loyer résiduel était de 170 euros par mois avant la suspension de ses APL en août 2023.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [S] [I] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Ces délais de paiement suspendront l’expulsion tant qu’ils seront respectés. Lorsque la dette sera entièrement acquittée, la résiliation sera non avenue.

En revanche, en cas de non respect des délais ainsi accordés, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et l’expulsion sera encourue. Dans ce cas, M. [S] [I] devenant occupant sans droit ni titre, et faute de libération spontanée des lieux loués, il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [S] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle sera fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si ledit contrat s’était poursuivi, soit 473,84 euros.

Cette indemnité d’occupation sera indexée sur la base de la clause prévue au bail.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens. Ces derniers comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 4 juillet 2011 par la SAIEM B Logement, à M. [S] [I] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] (25), et ce à compter du 7 novembre 2024 ;

CONDAMNONS M. [S] [I] à verser à la SAEM LOGE.GBM, venant aux droits de la SAIEM B Logement, à titre provisionnel la somme de 4 344,12 euros (décompte arrêté au 5 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [S] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en trente-cinq mensualités d’un montant de 90 euros chacune et une trente-sixième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [S] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAEM LOGE.GBM, venant aux droits de la SAIEM B Logement, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [S] [I] soit condamné à verser à la SAEM LOGE.GBM, venant aux droits de la SAIEM B Logement, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 473,84 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera indexée suivant la clause prévue à cette fin dans le bail ;

CONDAMNONS M. [S] [I] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier, Le juge,