TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19] [1]

[1] Copie exécutoire délivrées le:

à M^e VALENTE D’ANDREA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à Me [Localité 18]

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/13344 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVNBK

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 15 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. R-H, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 15]

représentée par Maître Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0962

DÉFENDEUR

Le Syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, Ia S.A.S. FONCIA [Localité 19] SYNDIC & GESTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Localité 14]

représenté par Maître Marie VALENTE D’ANDREA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1638

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/13344 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNBK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 02 Avril 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI R-H est propriétaire des lots n°213 et 286 au sein de l’immeuble sis [Adresse 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le lot n°286, en R+9, dispose d’une terrasse attenante à jouissance privative, sur laquelle cette copropriétaire a réalisé une construction privative, et a disposé plusieurs bacs à plantations.

En 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] a mandaté la société EPEL, s’agissant d’un rapport d’intervention, relatif à un constat visuel et sondages relatif à l’étanchéité de la toiture terrasse.

A la suite de la réalisation de sa mission, après une visite des lieux le 30 octobre 2020, la société EPEL a conclu à la « nécessité de la réfection totale de la terrasse à moyen terme ».

Une assemblée générale du syndicat des copropriétaires s’est tenue le 20 juillet 2021, et a notamment voté plusieurs résolutions relatives à la nomination d’un expert judiciaire pour procéder aux constats relatifs aux désordres s’agissant de l’étanchéité du toit-terrasse, et des conditions relatives à la construction de la cabane en toiture, transformée en chambre ; lesdites résolutions ont également autorisé le syndic a engager une procédure judiciaire contre la SCI R-H dans l’hypothèse du constat du caractère illicite de la construction litigieuse.

Par exploit du 19 octobre 2021 la SCI R-H a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’obtenir l’annulation de diverses résolutions de l’assemblée générale du 20 juillet 2021.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, la SCI R-H demande au tribunal de :

« Vu les articles 22, 42 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces produites aux débats,

➢ Déclarer recevable et bien fondée l’action initiée par la société SCI R-H à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11],

Dans l’hypothèse où il serait jugé que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11], n’a pas d’existence juridique,

➢ Juger, en conséquence, que l’assemblée générale du 20 juillet 2021 ayant été convoquée pour ledit syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11], elle n’a elle-même pas d’existence juridique, ne peut pas être créatrice de droits, et, en tant que de besoin, qu’elle est nulle,

Dans tous les cas,

➢ Annuler les résolutions n° 6, 6 bis, 6 ter, 7, 8-1, 8-2, 8-3, 9, 10, 11, 12, 13-1, et 13-2 de l’assemblée générale du 20 juillet 2021,

➢ Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11], de l’intégralité de ses demandes,

➢ Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11], aux entiers dépens de l’instance, et au paiement, au profit de la société SCI R-H, de la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ».

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2023, le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] demande au tribunal de :

« Vu les articles 22, 42 de Ia Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’ordonnance du 25 mars 2020

Vu l’article 17 du décret du 17 mars 1967

Vu l’assemblée générale des copropriétaires du Syndicat secondaire des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] du 16 décembre 2021

Vu l’assemblée générale des copropriétaires du Syndicat secondaire des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] du 17 mai 2022

— DECLARER LA SCI RH irrecevable en toutes ses prétentions faute d’avoir mis dans la cause le Syndicat secondaire de l’immeuble [Adresse 8]

~ DECLARER la SCI RH irrecevable en sa demande d’annulation de l’assembIée générale du 20 juillet 2021 en son entier en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965

~ DECLARER la SCI RH irrecevable en ses demandes d’annulation des résolutions n°6, 6 Bis, 6 Ter, 7, 8-1,8-2,8-3, 9, 10,11 12,13-1 et 13-2 de l’Assemblée Générale du 20 juillet 2021 en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965

A TITRE SUBSIDIAIRE

— DEBOUTER la SCI RH de ses demandes d’annulation des résolutions n°6, 6 Bis, 6Ter, 7, 8-1,8-2,8-3, 9, 10,11 12,13-1 et 13-2 de l’Assemblée Générale du 20 juillet 2021 ;

— LA DEBOUTER de toutes ses demandes, fins et conclusions.

EN TOUTE HYPOTHESE

— CONDAMNER la SCI RH à payer au Syndicat secondaire des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] une somme de 10 000 Euros au titre de l’article 700 du CPC.

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

— CONDAMNER la SCI RH aux dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maitre Jacqueline AUSSANT, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC».

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance du 23 avril 2024, et fixée à l’audience du 19 décembre 2024, reportée au 2 avril 2025 en raison d’une réorganisation du service de la 8ème chambre, puis mise en délibéré au 24 juin 2025 (prorogé au 15 juillet 2025), date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité de l’action de la SCI R-H

Le syndicat secondaire de l’immeuble du [Adresse 8] expose qu’il existe deux syndicats au [Adresse 12] :

— le syndicat secondaire [Adresse 8],

— le syndicat principal [Adresse 12].

Il soutient que la SCI R-H, qui a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] dans le cadre de la présente instance, alors qu’il n’existe plus, et n’a pas mis dans la cause le syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 8], doit être déclarée irrecevable en son action, comme dirigée contre une personne morale inexistante.

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/13344 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNBK

En outre, il soutient l’irrecevabilité de l’action en annulation de la SCI R-H des résolutions n° 6, 6 bis, 6 ter, 7, 8-1, 8-2, 8-3, 9, 10, 12-1, 12-2 et 12-3, car elles ont fait l’objet d’un nouveau vote lors de l’assemblée générale du 16 décembre 2021.

La SCI R-H fait valoir qu’à aucun moment, tant aux termes de la convocation à l’assemblée que du procès-verbal de ladite assemblée, il n’est évoqué ou mentionné l’existence d’un syndicat secondaire.

Elle ajoute que le contrat de syndic de la société Paris Syndic & Gestion, syndic de l’immeuble sis [Adresse 8], joint à la convocation de l’assemblée générale du 20 juillet 2021 mentionne expressément le syndicat des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 10], seule personne morale à être immatriculée au registre des copropriétés.

Elle en déduit le rejet de l’irrecevabilité alléguée.

Elle ajoute qu’elle a voté défavorablement aux résolutions querellées, et qu’elle a assigné le syndicat des copropriétaires défendeur le 19 octobre 2021, soit dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires, qui lui a été notifié le 20 août 2021.

Elle soutient en conséquence la recevabilité de son action en annulation des résolutions querellées.

********************

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Selon l’article 117 du code de procédure civile, le défaut de capacité d’ester en justice constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte.

Il en résulte que, dans un acte de procédure, l’erreur ou l’imprécision relative à la dénomination d’une partie n’affecte pas la capacité à ester en justice qui est attachée à la personne, quelle que soit sa désignation, et ne constitue qu’un vice de forme, lequel ne peut entraîner la nullité de l’acte que sur justification d’un grief. Il en résulte que l’imprécision affectant la désignation d’un syndicat des copropriétaires assigné en annulation d’une assemblée générale, qui ne met pas en cause son existence, constitue un vice de forme qui n’est sanctionné par la nullité de l’assignation qu’à charge, pour l’adversaire qui l’invoque, de prouver l’existence d’un grief (3e chambre civile, 22 Mai 2025 – n° 23-18.768).

Sur ce

Il ressort des pièces versées aux débats que :

— La convocation à l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 20 juillet 2021 invite à « participer à l’Assemblée générale de la copropriété du [Adresse 9] » ;

— Le pouvoir joint à cette convocation mentionne « Copropriété : [Adresse 10] » ;

— La communication du conseil syndical aux copropriétaires incluse dans la convocation porte l’en-tête du « Conseil syndical du [Adresse 8] aux copropriétaires » ;

— Tous les devis transmis au syndic et joints à la convocation sont libellés à destination du « SDC [Adresse 8] » ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale querellée en date du 20 juillet 2021 vise « l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] ».

Il ressort de l’extrait de matrice cadastrale, versé aux débats, que la SCI R-H est propriétaire des lots n°213 et 286 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 10].

Aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 20 juillet 2021, versé aux débats, la SCI R-H a la qualité de copropriétaire opposant aux résolutions querellées, soit les n°6, 6 bis, 6 ter, 7, 8-1, 8-2, 8-3, 9, 10, 12, 13-1 et 13-2 de l’assemblée générale en date du 20 juillet 2021.

Elle n’a pas en revanche la qualité de copropriétaire opposant à la résolution n°11, pour laquelle elle a voté favorablement.

Le procès-verbal de ladite assemblée, produit aux débats, a été notifié à la SCI R-H le 20 août 2021.

La SCI R-H a assigné le 19 octobre 2021 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble auquel elle appartient, soit le [Adresse 8], en l’espèce dans le délai de deux mois à compter de ladite notification.

Il résulte des éléments du débat qu’aux termes de l’assemblée générale spéciale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] en date du 11 octobre 2018, dont le procès-verbal est versé aux débats, que ledit syndicat a changé de dénomination pour devenir le syndicat secondaire de l’immeuble sis [Adresse 10].

L’analyse de l’exposé des motifs de la création d’un syndicat secondaire lors de cette assemblée, composé de l’ensemble des lots constituant le bâtiment [Adresse 8], laisse apparaître que les bâtiments des [Adresse 7] ont toujours été gérés de manière distincte, par la réunion de deux assemblées générales distinctes, et depuis 2017 par deux syndics différents.

Dès lors, il s’évince des développements qui précèdent que le syndicat secondaire du [Adresse 8], qui soutient la nullité de l’acte introductif d’instance pour avoir été assigné sous l’ancienne dénomination de «syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] », et à qui appartient la charge de la preuve de la démonstration d’un grief causé par la nullité pour vice de forme invoquée, ne rapporte pas la preuve d’une confusion possible quant à l’identité du défendeur à l’action.

Il n’établit pas davantage une atteinte à ses droits de la défense pour avoir été assigné par la SCI R-H, membre de ce syndicat des copropriétaires, sous son ancienne dénomination du [Adresse 8], étant relevé qu’il a défendu à la présente instance et que l’ensemble des pièces versées aux débats visent et utilisent toutes cette ancienne dénomination.

Par conséquent, l’irrecevabilité soulevée par le syndicat secondaire de l’immeuble sis [Adresse 10], pour avoir été assigné sous son ancienne dénomination du [Adresse 10], sera rejetée.

La SCI R-H ayant été déclarée recevable, sa demande de nullité de l’assemblée générale en date du 20 juillet 2021 pour inexistence, formulée à titre subsidiaire, ne sera pas examinée.

Il résulte par ailleurs des éléments qui précèdent que la SCI R-H sera déclarée recevable en ses demandes d’annulation des résolutions n°6, 6bis, 6 ter, 7, 8-1, 8-2, 8-3, 9, 10, 12, 13-1 et 13-2 de l’assemblée générale du 20 juillet 2021, car cette société a la qualité de copropriétaire opposant auxdites résolutions de cette assemblée, et qu’elle a assigné le syndicat des copropriétaires dont elle fait partie dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de cette assemblée.

Le moyen invoqué par le syndicat des copropriétaires au soutien de l’irrecevabilité de l’action en annulation de la SCI R-H des résolutions querellées, au motif que les décisions prises lors de l’assemblée du 20 juillet 2021 ont fait l’objet d’un nouveau vote le 16 décembre 2021, est inopérant en application des textes précités et du principe de l’autonomie des assemblées générales, l’appréciation de la régularité de la décision contestée ne peut se faire qu’en fonction des éléments existants au jour où l’assemblée s’est prononcée, sans tenir compte des faits ou circonstances postérieurs.

La SCI R-H sera en revanche déclarée irrecevable en son action en nullité de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 20 juillet 2021, puisqu’elle a voté favorablement pour l’adoption de cette résolution.

2- Sur la demande d’annulation des résolutions n°6, 6bis, 6 ter, 7, 8-1, 8-2, 8-3, 9, 10, 12, 13-1 et 13-2 de l’assemblée générale du 20 juillet 2021

La SCI R-H fait valoir que la convocation à l’assemblée générale du 20 juillet 2021 comporte des erreurs sur l’adresse du lieu de sa tenue, indiqué comme l’Eglise [20], [Adresse 5], alors que l’assemblée s’est en réalité déroulée à l’Eglise [20], [Adresse 3].

Elle soutient qu’en conséquence certains copropriétaires n’ont pu se rendre à ladite assemblée, ce qui l’entache d’irrégularité, et fonde l’annulation de toutes les résolutions à l’encontre desquelles la SCI R-H a voté défavorablement, soit les résolutions n°6, 6bis, 6 ter, 7, 8-1, 8-2, 8-3, 9, 10, 12, 13-1 et 13-2.

Elle concède l’abandon de ses griefs relatifs à la violation des dispositions en matière de délégation de vote, Mme [Y] pouvant valablement détenir plus de trois mandats, pour un total de 12,7%, en reconnaissant la pertinence du moyen du syndicat des copropriétaires défendeur qui lui a opposé l’article 22-4 de l’ordonnance n°2020-595 en date du 25 mars 2020, autorisant plus de trois mandats dans la limite de 15% des voix de tous les copropriétaires.

Elle ajoute également abandonner le grief du défaut de signature du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juillet 2021 en fin de séance, au regard du moyen de défense du syndicat des copropriétaires qui invoque les dispositions de l’alinéa 1 de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020, pour autoriser la signature dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée.

Elle argue en revanche que les copropriétaires ont reçu du conseil syndical des informations erronées aux termes de son rapport, joint à la convocation, qui fait mention de ce que les dégradations du complexe d’étanchéité de la terrasse ont été provoqués par des usages non conformes de cette dernière par la SCI R-H, ce qui a incité les copropriétaires à voter favorablement une procédure judiciaire à son encontre.

Elle sollicite en conséquence l’annulation des résolutions n°8-1, 8-2 et 8-3 de l’assemblée générale à ce titre.

La SCI R-H soutient également que le procès-verbal de l’assemblée générale ne reflète pas les discussions intervenues pendant son déroulé, car le syndic de l’immeuble, avec la complicité des membres du bureau, a :

— Modifié la rédaction des délibérations inscrites au procès-verbal,

— Dénaturé les termes des discussions intervenues lors de l’assemblée générale,

— Justifiant ainsi les actions à entreprendre à l’encontre de la SCI R-H.

Elle en conclut que les résolutions 8-1, 8-2 et 8-3 de l’assemblée générale sont annulables pour ces motifs, en raison de la violation de l’article 17 du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] expose que la SCI R-H a participé à l’assemblée querellée en dépit de l’erreur matérielle dans la convocation quant au lieu de son déroulé, et qu’elle n’a pas qualité pour soulever cette irrégularité en lieu et place des éventuels copropriétaires absents pour ce motif, nul ne plaidant par procureur.

Il souligne qu’il fournit aux débats les attestations des copropriétaires absents, qui ont indiqué avoir décidé de ne pas participer à ladite assemblée.

Il rappelle qu’en toute hypothèse, une affiche posée sur le lieu inscrit dans la convocation, soit le [Adresse 4], permettait aux copropriétaires de se diriger sur le [Adresse 2], lieu réel de son déroulé.

Il prend acte qu’aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 décembre 2022, la SCI R-H a renoncé

— à solliciter l’annulation des résolutions n°6, 6 bis, 6 ter, 7, 8-1, 8-2, 8-3, 9, 40, 11, 12, 13-1 et 13-2 de l’assemblée générale du 20 juillet 2021 sur le fondement de l’irrespect des délégations de pouvoirs ;

— à solliciter l’annulation des susdites résolutions au motif de la signature tardive du procès-verbal de l’assemblée générale.

Il soutient que la SCI R-H fait valoir que les résolutions 8-1, 8-2 et 8-3 de l’assemblée générale en date du 20 juillet 2021 ont été votées sur la base de fausses informations sans le prouver.

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/13344 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNBK

Il fait valoir qu’en réalité la SCI R-H demande au tribunal de statuer sur l’opportunité de la procédure décidée par l’assemblée générale contre la SCI R-H, alors que le juge de la copropriété doit dire si une décision a été prise conformément à la loi mais ne peut pas se prononcer sur son opportunité, son utilité ou son bien-fondé.

***************************

Aux termes de l’article 9 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 « La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges ».

L’article 13 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 dispose que «L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1 »

En application de ces textes, toutes les mentions susvisées exigées par l’article 9 sont prescrites à peine de nullité ; toute irrégularité dans la convocation est de nature à entraîner la nullité de l’assemblée générale, et le copropriétaire qui demande la nullité d’une assemblée générale ou d’une décision est recevable à engager cette action, sans avoir à justifier d’un intérêt personnel ni d’un grief, dans la mesure où il a intérêt à «faire respecter la réglementation légale impérative concernant les assemblées générales » (ex : Civ. 3ème, 3 janvier 2006, n° 04-20.366, Civ. 3ème, 13 décembre 2011, n° 11-10.036).

Néanmoins, dès lors que l’erreur de date qui affecte la convocation est le résultat d’une simple erreur matérielle de frappe ne pouvant laisser aucun doute sur la date véritable de la réunion, il en résulte qu’elle ne peut justifier l’annulation des convocations ni a fortiori de l’assemblée générale (Cour d’appel de Pau, 1ère chambre, 6 janvier 2015, n° 13/01968, Jurisdata 2015-020401).

En revanche, la convocation d’une assemblée pour une date qui n’existe pas est irrégulière (CA [Localité 19], 23è ch. B, 23 mai 2002 ; CA [Localité 19], pôle 4, 2e ch., 11 mai 2011, n°09/02627 AJDI 2012, p.360)

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose « Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. (…)

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-A de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions. (…) »

En application de ce texte, le procès-verbal fait foi des constatations qu’il renferme, la preuve de la fausseté des indications qu’il contient incombe au copropriétaire qui l’invoque et peut être rapportée par tous moyens. (Cass. Civ. 3ème 11 mars 2009, n°07-21.708)

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/13344 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNBK

Le tribunal ne peut être saisi d’une demande en contestation d’une décision d’assemblée générale pour le seul motif qu’elle serait inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999)

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur ce

1- Sur l’annulation des résolutions n°6, 6bis, 6 ter, 7, 8-1, 8-2, 8-3, 9, 10, 12, 13-1 et 13-2 au motif de l’erreur inscrite dans la convocation quant au lieu du déroulé de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 20 juillet 2021

Aux termes de la convocation à l’assemblée générale spéciale du mardi 20 juillet à 18 heures, versée aux débats, les copropriétaires ont été convoqués à « L’église saint [17], [Adresse 6] ».

Il est constant que l’assemblée générale s’est déroulée salle Sainte Louise de Marillac, dans l’Eglise [20], au [Adresse 2] dans le [Adresse 1] [Localité 16].

L’erreur dans l’adresse exacte de l’Eglise [20] n’était cependant pas de nature à empêcher les copropriétaires désireux de se rendre à cette assemblée générale d’y parvenir, dans la mesure où la singularité du bâtiment -une église, dont la salle de réunion était en outre identifiée- permettait aux participants à cette assemblée de corriger l’erreur d’adressage de ce lieu, qui était en outre explicitement désigné dans ladite convocation.

Si le moyen relatif à l’impossibilité de se prévaloir de ces inexactitudes pour la SCI R-H en raison de sa présence à l’assemblée querellée est inopérant en application des textes susvisés, la demande en annulation des résolutions pour ce motif manque néanmoins de justification factuelle, l’erreur dans l’adresse exacte de cette Eglise n’étant pas de nature à empêcher les copropriétaires d’identifier le lieu réel de la tenue de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] en date du 20 juillet 2021, et donc d’y participer.

La SCI R-H sera en conséquence déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n°6, 6 bis, 6 ter, 7, 8-1, 8-2, 8-3, 9, 10, 12, 13-1 et 13-2 pour ce motif.

2- Sur l’annulation des résolutions n°8-1, 8-2 et 8-3 en raison du défaut d’information des copropriétaires et d’un procès-verbal non conforme aux débats

Lors de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires, étaient joints à ladite convocation le rapport de la société Epel quant à l’audit de l’étanchéité du toit terrasse de l’immeuble sis [Adresse 8].

Aux termes de cette convocation, le point n°8 mis à l’ordre du jour de cette assemblée intitulé « Dossier relatif à la terrasse du 9ème étage droit de l’escalier A – SCI-RH – Lot 286 », est consécutif à la consultation d’un avocat spécialisé en droit immobilier quant à la situation juridique de la structure précaire installée sur la terrasse partie commune à jouissance privative de la SCI R-H, au regard de « l’état d’étanchéité des terrasses du 9ème étage, suite à divers dégâts des eaux intervenus dans la copropriété sur une durée de plusieurs années, ainsi que sur l’usage non autorisé du toit terrasse partie commune non accessible et non circulable ».

Il a été également rappelé aux copropriétaires dans ladite convocation que « par mesure conservatoire, une LRAR datée du 12 novembre 2020 a enjoint la SCI RH de débarrasser sous 3 mois le toit terrasse non circulable des équipements de jardin d’agrément installés par ses soins et susceptibles d’aggraver l’étanchéité du gros œuvre relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ; il lui a été également rappelé, par mesure de sécurité, la nécessité de ne plus circuler sur le toit terrasse ».

Aux termes de cette même convocation, il est rapporté que « plusieurs offres de discussion ont été initiées en direction de la SCI RH par le syndic et le conseil syndical pour faire le point sur les mesures à prendre », et que cette société n’y a pas donné suite (convocation p.8).

L’exposé des motifs de l’adoption des résolutions n°8-1, 8-2 et 8-3 est ainsi libellé dans le procès-verbal de cette assemblée, également versé aux débats, en question n°8 :

« M. [G] [U] de la société Epel qui a réalisé l’expertise selon le rapport joint à la convocation, expose les constats visuels et les sondages effectués au niveau R+9, sur le toit terrasse inaccessible et la terrasse à jouissance privative attenante au lot 286 de la SCI RH.

Une construction privative est visible sur la partie avant de la terrasse et repose directement sur le revêtement de protection du toit terrasse empêchant son entretien régulier et sa réfection. Des jardinières excédant le poids maximal autorisé de 100 kgs sont posées sur ce toit terrasse et sont en appui sur les relevés d’étanchéité de son pourtour, ce qui empêche l’inspection et la maintenance du complexe d’étanchéité et perturbe la circulation des eaux de surface.

Par ailleurs, les garde-corps installés en terrasse sont non conformes à la réglementation, ce qui, en cas de chute de personnes ou d’objets, est susceptible d’engager la responsabilité du syndicat de copropriétaires.

M. [R] représentant la SCI Roger Hauguel, précise ne pas être hostile au principe de la dépose de ses installations si besoin. Il indique néanmoins que, selon son architecte consulté, d’autres solutions alternatives de réfection existent, ne nécessitant pas déposer sa construction privative.

M. [U] répond en indiquant que toute reprise d’étanchéité sans retrait des installations privatives et des garde-corps ne sera jamais assortie d’une garantie décennale au bénéfice du syndicat des copropriétaires. De plus, cette option conduirait à des reprises de maçonnerie pour se raccrocher à la dalle support, ce qui engendrerait des risques pour sa structure ainsi que des coûts plus élevés qu’en cas de déplacement de la construction précaire. Il en serait de même des réfections d’étanchéité partielles qui pourraient être proposées.

De plus, cette solution imposerait de repenser l’ensemble du dispositif d’écoulement et d’évacuation des eaux pluviales des terrasses.

A aussi été abordée la possibilité du déplacement de la structure précaire durant la période des travaux puis sa remise en place au lieu de sa démolition. Cette option serait à l’évidence plus contraignante quant à l’organisation des travaux de réfection des étanchéités ainsi que le coût associé à l’opération ».

Il a été ensuite voté, à la majorité applicable de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et non contestée par les parties, en résolution n°8-1 l’autorisation donnée au syndic « d’engager une procédure tant en référé qu’au fond à l’encontre de la SCI Roger Hauguel, copropriétaire du lot 286 de l’immeuble (et ses éventuels ayants-droit) aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire sur la base de l’article 145 du CPC formulée auprès du Président du Tribunal judiciaire de Paris, lequel aura pour mission de constater les désordres affectant l’étanchéité de l’immeuble au niveau de la terrasse à jouissance exclusive et du toit-terrasse non accessible, déterminer les causes des désordres – et dès lors les responsabilités encourues – donner son avis sur les modes réparatoires proposés et chiffrer les préjudices. Il sera demandé que la mission de l’expert soit étendue à la détermination des conditions de construction de la cabane transformée en chambre et donner son avis au Tribunal sur le caractère illicite de cette construction au regard des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 en vue de pouvoir en demander la déconstruction sous astreinte, en cas d’opposition de la SCI ».

La résolution n°8-2, votée à la majorité applicable et non contestée par les parties de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, a décidé du budget affecté à la défense du syndicat des copropriétaires.

La résolution n°8-3, votée à la majorité applicable et non contestée par les parties de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, a pour objet de mandater le syndic de prendre toute mesure visant à faire respecter l’inaccessibilité de la terrasse à des tiers non autorisés.

Il s’évince de ces éléments que les copropriétaires ont été informés et ont débattu en assemblée générale des motifs pour lesquels ils ont pris la décision d’engager une procédure judiciaire à l’encontre de la SCI

R-H, qui ne fournit aux débats aucun élément de nature à démontrer :

— L’inexactitude des informations fournies lors de la convocation ;

— Le travestissement des débats effectués en séance ;

— Et la déformation des propos rapportés au motif d’une collusion entre le syndic et le conseil syndical.

La SCI R-H succombant dans la démonstration, qui lui incombe, du défaut d’information des copropriétaires, comme de la dénaturation par le procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] des débats qui se sont déroulés lors de cette assemblée, c’est par conséquent en connaissance de cause que ladite assemblée s’est prononcée sur le mandat du syndic s’agissant des poursuites contre la SCI R-H, dont le tribunal n’a pas compétence pour apprécier l’opportunité.

Par conséquent, la SCI R-H sera déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n°8-1, 8-2 et 8-3 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires pour défaut d’information des copropriétaires et dénaturation du procès-verbal de l’assemblée généraledu 20 juillet 2021.

3- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI R-H sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à M^e Jacqueline Aussant, avocat en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI R-H sera en outre condamnée à payer au syndicat secondaire de l’immeuble sis [Adresse 8] la somme de 4.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision contradictoire et rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe

REJETTE l’exception d’irrecevabilité du syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] pour n’avoir pas été mis dans la cause sous sa nouvelle dénomination ;

DECLARE la SCI R-H irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 20 juillet 2021 ;

DECLARE la SCI R-H recevable en sa demande d’annulation des résolutions n°6, 6bis, 6 ter, 7, 8-1, 8-2, 8-3, 9, 10, 12, 13-1 et 13-2 de l’assemblée générale du 20 juillet 2021 ;

DEBOUTE la SCI R-H de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI R-H aux entiers dépens, avec autorisation donnée à Maître [V] [M] de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la SCI R-H à payer au syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 19] le 15 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente