Min N° 25/00585

N° RG 25/01042 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3Y6

S.A. [Adresse 6]

C/

Mme [G] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 juin 2025

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CLESENCE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 07 mai 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY

Copie délivrée

le :

à : Madame [G] [H]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de location de logement conventionné en date du 27 mars 2023, avec prise d’effet rétroactive au 12 avril 2023, la S.A [Adresse 6] a consenti un bail d’habitation à Madame [G] [H] sur des locaux situés [Adresse 4]) à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel initial de 386,43 euros et 30,94 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A D’HLM CLESENCE a, par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers et de justifier de l’occupation du logement visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, la S.A [Adresse 6] a ensuite fait assigner Madame [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,ordonner son expulsion immédiate,condamner Madame [G] [H] au paiement de la somme de 3.553,02 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d’une somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 mai 2025.

A l’audience, la S.A D’HLM CLESENCE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et dépose son dossier de plaidoirie, actualisant la dette locative à la somme de 4.283,36 euros arrêtée au 30 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse). Elle précisant s’en rapporter à la décision du tribunal quant à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire, le dernier versement du locataire pour un loyer partiel ayant été effectué au mois d’octobre 2024.

Madame [G] [H] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative. Elle précise avoir été licencié et envisager de quitter l’appartement en septembre prochain pour être hébergée dans sa famille dans son pays d’origine. Elle demande des délais de droit commun avec mensualités de 180 euros afin de régler la dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la S.A [Adresse 6] produit un décompte démontrant que Madame [G] [H] reste lui devoir, hors frais, la somme de 4.283,36 euros à la date du 30 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

En conséquence, Madame [G] [H] sera condamnée au paiement de cette somme de 4.283,36 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 30 avril 2025 (échéance du mois mars 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 20 février 2025 soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A D’HLM CLESENCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 27 mars 2023 avec prise d’effet rétroactive au 12 avril 2023, contient une clause résolutoire (page 4, point f) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2024 pour la somme en principal de 2.074,50 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2025.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bailleur s’en rapporte à la décision du tribunal quant l’octroi de délais de paiement.

A l’audience, Madame [G] [H] souhaite se maintenir dans les lieux jusqu’au mois de septembre 2025, envisageant de retourner à l’issue auprès de sa famille dans son pays d’origine. Elle explique avoir subi un licenciement pour inaptitude depuis le 17 mars 2025 et être dans l’attente d’une indemnisation par France travail.

Il n’y a donc pas lieu de lui octroyer des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire, cette dernière ne remplissant pas les conditions légales au regard de l’absence de ressources et de paiement du dernier loyer courant.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 29 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion immédiate :

Il résulte de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution que, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il ressort des pièces versées aux débats que la locataire est entrée dans les lieux en exécution d’un contrat de bail, et même si le loyer a été réglé irrégulièrement, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois. Par ailleurs, il convient de rappeler que la bonne foi est présumée. Or, en l’espèce, la [Adresse 9] ne rapporte aucun élément de preuve de la mauvaise foi du locataire, cette mauvaise foi ne pouvant être caractérisée uniquement par un manquement aux obligations contractuelles.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Madame [G] [H] étant réputée occupante sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser la S.A D’HLM CLESENCE, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Madame [G] [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement de droit commun

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de 24 mois.

Madame [G] [T] prévoit de quitter le logement pour aller habiter chez sa famille à compter du mois de septembre 2025 mais sollicite à titre subsidiaire l’octroi de délais de paiement de droit commun.

En l’espèce, elle indique avoir la volonté de s’acquitter de sa dette locative en sollicitant un échelonnement de sa dette et avoir effectué les démarches en vue de percevoir les allocations par France Travail.

Compte tenu de l’ancienneté du bail et de sa volonté de ne pas aggraver son endettement en se faisant héberger en cas d’expulsion, il y a donc lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement, d’autant que la dette peut être réglée dans le délai légal de paiement de droit commun sur un maximum de 24 mois ; le créancier conservant la possibilité de solliciter l’entièreté de la dette qui reprendra son plein effet si la locataire ne respectait pas les délais de paiement octroyés.

Compte tenu de ces éléments, Madame [G] [H] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en 23 mensualités d’un montant de 180 euros et la 24ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A [Adresse 6] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A D’HLM CLESENCE aux fins d’expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 avril 2023 avec prise d’effet rétroactive au 12 avril 2023, entre la S.A [Adresse 6], d’une part, et Madame [G] [H], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4]) à [Localité 7] sont réunies à la date du 29 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [G] [H] à verser à la S.A D’HLM CLESENCE la somme de 4.283,36 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [G] [H] à s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 180 euros minimum chacune et une 24ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

AUTORISE à défaut de départ volontaire des lieux la S.A [Adresse 6] à faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [H], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DÉBOUTE la S.A D’HLM CLESENCE de sa demande relative à l’expulsion immédiate ;

DÉBOUTE la S.A [Adresse 6] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [H] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge