TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Références : N° RG 25/00205 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-E74S (Code nature affaire 5AA/0A)

Société NEOLIA

[C] [Y]

Grosse délivrée le

à M^e GIACOMONI

Copie délivrée le

à la préfecture

Ordonnance de référé du 15 juillet 2025

DEMANDERESSE

Société NEOLIA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Valérie GIACOMONI, avocat au barreau de BESANÇON

DÉFENDERESSE

Madame [C] [Y]

née le 30 septembre 1980 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : [Localité 10] Jeanne

GREFFIER : TALIDEC [C]

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 20 mai 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2025.

DÉCISION : réputée contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 25 octobre 2011, Néolia a donné à bail à Mme [C] [Y] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 333,86 € hors charges et annexes. Des loyers étant demeurés impayés, Néolia a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 janvier 2025, pour un montant en principal de 9 386,66 €. Il a ensuite fait assigner Mme [Y] en référé le 11 mars 2025 devant la juge des contentieux de la protection de [Localité 6] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de la dette locative.

À l’audience de référé du 20 mai 2025, Néolia demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Mme [Y] ;

— condamner Mme [Y] au paiement

de l’arriéré locatif actualisé à la somme provisionnelle de 11 727,33 € avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 595,70 €,

des dépens ;

— le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Néolia précise que Mme [Y] a bénéficié d’un rejet de la demande de résiliation de son bail le 18 juillet 2023, décision confirmée par la cour d’appel de Besançon le 5 décembre 2024, et rappelle que la locataire n’a pas effectué de versement depuis août 2023. Néolia signale que Mme [Y] a déposé un dossier de surendettement déclaré recevable le 3 avril 2025.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Mme [Y] n’est pas présente ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe.

La décision est mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. L’ordonnance sera réputée contradictoire du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs telle que modifiée par la réforme du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l’audience à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 9] le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 mai 2025. La CCAPEX a été saisie le 6 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2025. L’action en résiliation est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés après le 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 25 octobre 2011 contient une clause résolutoire (titre 7). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 janvier 2025, pour la somme en principal de 9 386,66 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 février 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’obligation au paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat que par la loi du 06 juillet 1989 en son article 7 a).

Néolia produit un décompte actualisé démontrant que Mme [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 11 727,33 € à la date du 14 mai 2025.

Mme [Y], absente, n’apporte donc aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme provisionnelle de 11 727,33 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité du dossier de surendettement déposé par le locataire et que celui-ci a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause résolutoire accorde des délais de paiement jusqu’à la notification des mesures imposées par la commission.

En l’espèce, il ressort de l’analyse du décompte locatif que Mme [Y] n’a pas repris le paiement de son loyer courant malgré la recevabilité de son dossier de surendettement. Dès lors, elle n’est pas éligible aux délais de paiement ; il convient d’ordonner son expulsion.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 15 février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle sera fixée à 595,70 € afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité sera indexée sur la clause prévue à cette fin dans le contrat de bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2011 entre Néolia et Mme [C] [Y] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [C] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clefs à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [C] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, Néolia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [C] [Y] à verser à Néolia à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 595,70 € à compter du 15 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clefs ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera indexée suivant la clause prévue à cette fin dans le bail ;

CONDAMNONS solidairement Mme [C] [Y] à verser à Néolia la somme provisionnelle de 11 727,33 € (décompte arrêté au 14 mai 2025, incluant l’indemnité d’occupation d’avril 2025) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Mme [C] [Y] aux dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la décision réputée contradictoire du seul fait qu’elle est susceptible d’appel est non avenue si elle n’a pas été signifiée dans le délai de six mois ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge