RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 114/2025

N° RG 23/00351 – N° Portalis DBZV-W-B7H-CIPW

CONTENTIEUX – Chambre 1 Section 1

JUGEMENT DU 02 Décembre 2025

Entre :

S.A.S. DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE (DSC-CEDEO)

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 572 141 885

[Adresse 1]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Laetitia EUDELLE de la SARL L.E.A.D AVOCATS, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat postulant

Rep/assistant : Maître Aurélie POULIGUEN de la SELARL LEXCASE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Et :

E.U.R.L. LE MEGA

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 378 641 351

[Adresse 3]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Frédérique ANGOTTI de la SCP ANGOTTI, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat postulant

Rep/assistant : Maître Jean-Claude BOUHENIC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Expédition et Formule exécutoire le :

à M^e Frédérique ANGOTTI

M^e Laetitia EUDELLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Hélène JOURDAIN, magistrat chargé du rapport

Magistrats ayant délibéré :

Président : Madame Hélène JOURDAIN

Assesseurs : Monsieur Patrick ROSSI et Madame Margot MARTINS, juge placé

Magistrat rédacteur : Monsieur Patrick ROSSI

Greffier des débats : Madame Marie-Madeleine DA SILVA

Greffier des délibérés : Madame Angélique LALOYER

DEBATS :

A l’audience du 07 Octobre 2025, tenue publiquement devant Madame JOURDAIN, magistrat chargé du rapport, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile ;

N° RG 23/00351 – N° Portalis DBZV-W-B7H-CIPW – jugement du 02 Décembre 2025

Avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 02 Décembre 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

********

FAITS ET PROCEDURE

La société DISTRIBUTION BATIMENT MATERIAUX a donné à bail un local commercial à la société LE MEGA, par acte notarié du 14 septembre 1990. Le bail a été renouvelé entre la société à responsabilité limitée LE MEGA et la société anonyme DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE (DSC) le 20 mars 2003. Il a pour objet un local de 385 m² situé à [Adresse 8].

Par ordonnance du 12 juin 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de COMPIEGNE a, notamment, constaté l’opposabilité de la clause résolutoire à l’égard de l’EURL LE MEGA et ordonné l’expulsion de cette dernière des locaux situés [Adresse 4], sous-astreinte.

Cette ordonnance a été signifiée le 21 juin 2019.

Par jugement du 19 juin 2019, le tribunal de commerce avait ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société LE MEGA.

Un plan de redressement a été arrêté par le tribunal de commerce le 3 février 2021, pour une durée de 8 ans.

La SAS DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE (DSC) a fait délivrer, le 21 décembre 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire en matière commerciale à l’EURL LE MEGA, pour une dette locative de 48.773,15 euros.

Le même jour la société DSC a fait délivrer à l’EURL une sommation visant la clause résolutoire de produire les rapports annuels de contrôle des installations pour l’année 2021, ainsi qu’un second commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Par acte du 17 mars 2023, la société DSC a assigné la société LE MEGA devant ce tribunal pour entendre :

« DECLARER la Société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE recevable et bien fondée en ses demandes,

A TITRE PRINCIPAL

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 21 décembre 2021 pour défaut de paiement des loyers,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement visant la clause résolutoire signifié le 21 décembre 2021 pour absence de communication des rapports de contrôle annuel des installations pour l’année 2021

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 21 décembre 2021 pour défaut de réalisation des travaux prescrits dans les rapports annuels de contrôle.

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de visant la clause résolutoire signifié le 21 décembre 2021 pour défaut d’assurance

— PRONONCER la résiliation de plein droit du bail commercial liant la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE et L’EURL LE MEGA à effet du 21 janvier 2022

A TITRE SUBSIDIAIRE

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail pour manquement de la Société LE MEGA à ses obligations contractuelles, en l’absence de paiement des loyers, de communication des rapports de contrôle périodiques annuels de l’établissement, de l’attestation d’assurance au titre des risques et de conformité à la réglementation applicable en matière sanitaire et d’hygiène au regard de l’activité et de l’absence de réalisation des travaux prescrits dans les rapports annuels de contrôle.

EN CONSEQUENCE,

CONDAMNER l’EURL LE MEGA à payer à la Société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE, une indemnité d’occupation à compter du 22 janvier 2022 ou du jugement à intervenir, d’un montant de 5 051, 60 €, charges et taxes en sus ; révisable comme le loyer, et jusqu’à parfait délaissement,

CONDAMNER l’EURL LE MEGA à payer à la Société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE, la somme de 71 685, 60 € au titre des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au 20 février 2023

DEBOUTER l’EURL LE MEGA de toutes ses demandes contraires,

ORDONNER l’expulsion de l’EURL LE MEGA, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 2], sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement ;

— ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 300 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

— ORDONNER l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’Huissier chargé de l’exécution ;

— CONDAMNER la Société LE MEGA à payer à la Société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens».

Dans ses conclusions récapitulatives transmises par le RPVA pour l’audience de mise en état du 14 janvier 2025, la société DSC demande au tribunal de :

« – DECLARER la Société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétention,

A TITRE PRINCIPAL

— PRONONCER l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 21 décembre 2021 pour défaut de paiement des loyers,

— PRONONCER l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement visant la clause résolutoire signifié le 21 décembre 2021 pour absence de communication des rapports de contrôle annuel des installations pour l’année 2021,

— PRONONCER l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 21 décembre 2021 pour défaut de réalisation des travaux prescrits dans les rapports annuels de contrôle,

— PRONONCER l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de visant la clause résolutoire signifié le 21 décembre 2021 pour défaut d’assurance,

— PRONONCER la résiliation de plein droit du bail commercial liant la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE et L’EURL LE MEGA à effet du 21 janvier 2022

A TITRE SUBSIDIAIRE

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail pour manquement de la Société LE MEGA à ses obligations contractuelles, en l’absence de paiement des loyers,

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail pour manquement de la Société LE MEGA à ses obligations contractuelles, en l’absence de de communication des rapports de contrôle périodiques annuels de l’établissement, au titre des risques et de conformité à la réglementation applicable en matière sanitaire et d’hygiène au regard de l’activité et en l’absence de réalisation des travaux prescrits dans les rapports annuels de contrôle,

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail pour manquement de la Société LE MEGA à ses obligations contractuelles, en l’absence de communication de l’attestation d’assurance,

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail pour manquement de la Société LE MEGA à ses obligations contractuelles, construction d’une terrasse extérieure et d’un mur d’enceinte sans autorisation de bailleur,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER l’EURL LE MEGA à payer à la Société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE, une indemnité d’occupation à compter du 22 janvier 2022 ou du jugement à intervenir, d’un montant équivalent au montant du loyer mensuel charges et indexation conventionnelle comprises, révisable comme le loyer, et jusqu’à parfait délaissement,

— CONDAMNER l’EURL LE MEGA à payer à la Société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE, la somme de 197.836,50 €, au titre des loyers et indemnités d’occupation et charges impayés, arrêtée au terme du mois de décembre 2024, à parfaire jusqu’à la date de libération effective des locaux (Pièce n°43),

— DEBOUTER l’EURL LE MEGA de l’ensemble de ses demandes fins, et prétentions, de toutes ses demandes contraires et notamment de sa demande de délai de paiement,

— ORDONNER l’expulsion de l’EURL LE MEGA, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 2], sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement ;

— ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 300 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

— ORDONNER l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’Huissier chargé de l’exécution,

— CONDAMNER la Société LE MEGA à payer à la Société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

outre les dépens,

— DEBOUTER la société LE MEGA de sa demande reconventionnelle en paiement et de toutes ses demandes contraires,

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ».

A l’appui de ces prétentions, la société DSC, dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, invoque l’ordonnance de référé du 12 juin 2019, et fait valoir que de nouvelles dettes sont, par ailleurs, restées impayées après le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Elle soutient que les rapports de contrôle n’ont pas été transmis en temps utile, et, au demeurant, qu’il subsiste des anomalies. Elle affirme que l’attestation d’assurance est incomplète et reproche au preneur d’avoir effectué des travaux sans son autorisation.

Elle réplique à la demande reconventionnelle contestant toute faute et tout lien de causalité entre la baisse de chiffre d’affaires et les faits allégués par la société LE MEGA.

*

Par conclusions n°4, l’EURL LE MEGA réplique en demandant au tribunal de :

« DEBOUTER la société DISTRIBUTION SANITAIRE DE CHAUFFAGE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

JUGER nul le commandement visant la clause résolutoire du 21 décembre 2021 faisant sommation de produire les rapports de contrôle et de justifier de levée des réserves mentionnées sur les contrôles réalisés pour 2020 ;

JUGER nul le commandement visant la clause résolutoire du 21 décembre 2021 pour défaut d’assurance ;

À tout le moins, concernant le commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 décembre 2021 et la demande de résiliation judiciaire du bail commercial pour défaut de paiement des loyers :

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ;

— OCTROYER à la société LE MEGA un échéancier de paiement de sa dette locative sur 24 mois à compter, la première échéance intervenant dans le mois suivant la signification du jugement ;

CONDAMNER la société DISTRIBUTION SANITAIRE DE CHAUFFAGE à verser à la société LE MEGA la somme de 294.068 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble dans la jouissance paisible du bail ;

CONDAMNER la société DISTRIBUTION SANITAIRE DE CHAUFFAGE de 48.699,68 euros au titre des travaux de réparation des locaux donnés à bail et de leur rénovation ;

CONDAMNER la société DISTRIBUTION SANITAIRE DE CHAUFFAGE à verser au demandeur la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER la société DISTRIBUTION SANITAIRE DE CHAUFFAGE aux entiers dépens. »

La société LE MEGA fait valoir que la clause résolutoire ne prévoit qu’un délai de quinze jours pour y répondre, et elle sollicite des délais de paiement. Elle conteste la réalité des autres manquements et reproche au bailleur, à titre reconventionnel, sa passivité dans l’exécution de ses obligations, cette carence étant à l’origine, selon elle, d’une baisse de son chiffre d’affaires.

Il est renvoyé à ses écritures pour un exposé plus complet de ses moyens.

*

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 9 septembre 2025 et l’affaire fixée au 7 octobre suivant.

MOTIVATION

1° Sur l’ordonnance de référé du 12 juin 2019 et la clause résolutoire pour défaut de paiement :

Bien qu’elle ne reprenne pas cette prétention dans le dispositif de ses écritures, la société DSC invoque l’ordonnance précitée ; elle s’appuie sur les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce aux termes duquel :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Il convient de rappeler qu’une ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de chose jugée. Le texte fait référence, en réalité, à la force de chose jugée de la décision (Com. 12 juin 1990, n° 88-19.808). Celle-ci n’est acquise que lorsque le délai d’appel est écoulé. Or, en l’espèce, l’ordonnance de référé du 12 juin 2019 n’a été signifiée que le 21 juin 2019, alors qu’une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’égard du preneur par jugement du tribunal de commerce du 19 juin 2019. La résiliation s’appuyant sur un défaut de paiement des sommes dues par le débiteur a été paralysée par la règle de l’arrêt des poursuites individuelles. L’interdiction de payer des créances antérieures a, par ailleurs, fait obstacle au paiement des sommes réclamées. Le contrat s’est poursuivi pendant la période d’observation et après le jugement arrêtant le plan, de sorte que c’est en vain que le bailleur se réfère, dans les moyens développés dans ses écritures, à l’ordonnance précitée qui constate l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges.

Il se réfère également aux actes du 21 décembre 2021.

Le preneur fait valoir, en réplique, que la clause résolutoire doit être écartée puisqu’elle prévoit un délai non conforme à celui imposé par l’article L. 145-41 du code de commerce.

Le contrat portant renouvellement du bail commercial conclu le 14 septembre 1990 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas d’inexécution des conditions décrites dans cet acte ou de l’une d’elles qui sont toutes de rigueur, quinze jours après sommation d’exécuter demeurée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit si bon semble aux bailleurs sans qu’il soit besoin de remplir les formalités judiciaires. Il précise également qu’en cas de paiement d’un seul terme à échéance, le bailleur sera en droit d’expulser le locataire par la seule voie et sous les mêmes réserves prévues aux alinéas précédents, conformément aux dispositions de l’article 25 alinéa 1er du décret du 30 septembre 1953 un mois seulement après le commandement de payer (…).

En outre, le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 décembre 2021 mentionne un délai d’un mois.

Le moyen soutenu par le preneur aux fins de nullité du commandement de payer doit donc être écarté. Au demeurant, il n’est pas repris dans le dispositif des dernières conclusions.

Le défaut de paiement n’est pas contesté.

Le preneur sollicite des délais de paiement en faisant valoir que certaines difficultés qu’il a rencontrées sont imputables au bailleur. Toutefois, il ne soutient pas de moyen invoquant la mauvaise foi de ce dernier dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, et ce moyen de défense n’est pas repris dans le dispositif de ses écritures. Les défaillances du bailleur invoquées fondent l’action reconventionnelle du preneur, et sont contestées. Ce chef des demandes sera repris ci-dessous.

N° RG 23/00351 – N° Portalis DBZV-W-B7H-CIPW – jugement du 02 Décembre 2025

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, la société LE MEGA bénéficie d’un plan de redressement arrêté par jugement en date du 3 février 2021 et pour une durée de 8 ans ; ce plan prévoit des montants de dividendes progressifs : à compter de la 3ème année 14% du passif admis, puis à compter de la sixième 15%. Le passif mentionné au jugement est d’un montant de 39.914,03 euros, dont 3.910,03 euros avec superprivilège.

Le compte de résultat pour l’exercice clos au 30 juin 2022 fait apparaître un résultat d’exploitation négatif (-21.656,67 euros), dégradé par rapport à celui de l’exercice clos le 30 juin 2021. Aucun document comptable ni aucun prévisionnel ne sont produits pour les années suivantes, alors que la charge de remboursement du passif imposé par le plan de redressement s’alourdit encore progressivement.

Compte tenu du montant de la dette locative, il n’apparait pas possible d’accorder au preneur des délais de paiements.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement en date du 21 décembre 2021 pour défaut de paiement des loyers.

Il convient, en conséquence, d’ordonner l’expulsion de la société LE MEGA dans les conditions précisées au dispositif du jugement.

Cette condamnation est assortie d’une astreinte de quitter les lieux d’un montant de 150 euros par jour de retard passé le délai d’un mois courant à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à libération des lieux et remise des clés.

2° Sur les autres demandes relatives à la résiliation du bail commercial :

Les autres demandes sont dès lors sans objet.

3° Sur les demandes relatives aux loyers et indemnités d’occupation et des charges :

Il doit être fait droit à la demande, non contestée en son quantum, de fixation de l’indemnité d’occupation au montant et aux conditions précisées au dispositif du présent jugement, ainsi qu’à la demande de condamnation de la société LE MEGA à payer la somme non contestée en son quantum de 197.836,50 euros au titre des loyers et indemnités, selon décompte arrêté au mois de décembre 2024, étant relevé que ce décompte ne retient pas les dettes de loyers et charges antérieures à l’ouverture du redressement judiciaire.

4° Sur les demandes reconventionnelles formées par la société LE MEGA :

La société LE MEGA reproche au bailleur de ne pas avoir mis l’établissement en conformité avec les normes de sécurité incendie, ce qui, ajoute-t-elle, a conduit le maire de la commune à prendre un arrêté de fermeture du restaurant le 24 juillet 2023.

Elle fait encore valoir que le parking que la clientèle utilisait a été occupé par des gens du voyage, que le nombre de places de stationnement pour sa clientèle a été réduit et que le parking était rendu inaccessible aux heures de service par des travaux ; elle ajoute qu’un « food truck » s’est installé à proximité du restaurant.

L’EURL soutient encore des infiltrations en toiture n’ont pas été réparées par le bailleur et ont causé des nuisances à l’intérieur du restaurant, et que le défaut d’entretien de l’immeuble imputable à la société DSC est à l’origine de cambriolages.

La société DSC conteste être responsable des troubles de jouissance invoqués et avoir manqué à ses obligations.

S’agissant des fuites, le bailleur réplique qu’il n’est pas établi que les infiltrations constatées proviennent d’un défaut d’étanchéité en toiture, que la réalité d’une perte de chiffre d’affaires causée par ces fuites alléguées n’est pas démontrée, et invoque les dispositions contractuelles qui écartent sa responsabilité. Il ajoute qu’il est intervenu et a pris en charge les travaux entre décembre 2017 et novembre 2018.

S’agissant de la présence de gens du voyage, le bailleur invoque l’article 26 du contrat de bail, et soutient qu’au demeurant il a pris l’initiative d’une procédure qui a abouti à une ordonnance de référé rendue le 15 mars 2017. Il ajoute qu’il n’y a pas de places de parking contractuellement attribuées au restaurant.

Il nie la réalité des troubles qui auraient été causés par des travaux, les photographies produites n’étant pas pertinentes. Il rejette toute responsabilité quant à la présence d’une autre point de restauration.

S’agissant de la fermeture administrative, la société DSC entend démontrer que celle-ci est la conséquence de défaillances du seul preneur.

Il convient de relever que la demande indemnitaire formée par la société LE MEGA s’appuie sur la baisse de chiffre d’affaires constatée pour les exercices 2018/2019, 2021/2022 et 2022/2023, étant précisé que les exercices sont clos au 30 juin de chaque année. En conséquence, les conséquences de l’arrêté municipal de fermeture du restaurant, en date du 24 juillet 2023, ne peuvent être prises en compte pour établir un lien de causalité entre le préjudice invoqué et une faute éventuelle du bailleur, lequel conteste, au demeurant, sa responsabilité.

Le restaurant LE MEGA est exploité sur un site où sont localisés plusieurs établissements. Le responsable unique de la sécurité serait CEDEO qui est l’un des trois établissements exerçant sur ce site, avec la société LE MEGA. Le défendeur produit une « attestation sur l’honneur » faite par M. [Y], gérant de la société MATERIEL SECURITE INCENDIE ALARME, le 19 juillet 2023, qui impute à CEDEO les dysfonctionnements de l’alarme incendie. Le lien entre CEDEO et la société DSC n’est pas précisé. Il apparaît, par ailleurs, que M. [Y] rattache l’arrêté de fermeture mentionné ci-dessus à ce dysfonctionnement, alors que les pièces de la procédure établissent que cet arrêté est justifié par des manquement de la société LE MEGA. Enfin, l’attestation indique que la société LE MEGA a fait appel à une entreprise qui a remis l’alarme en état ; le rapport de cette entreprise (Chubb), qui intervenait sur demande de CEDEO sur le site, daté du 2 août 2023 indique qu’un nouveau câble a dû être installé l’ancien, qui alimentait les sirènes, n’ayant pas été retrouvé. Ces éléments ne permettent pas de retenir une faute du bailleur.

Il ressort de la note de commentaire faite par le cabinet d’expertise comptable de l’EURL LE MEGA que le chiffre d’affaires mensuel est resté à peu près au même niveau après la chute constatée en mars 2020 et après la crise sanitaire ; avant cette période, le chiffre d’affaires mensuel était environ de 40.000 euros ; il n’a jamais été de plus 27.000 euros après juin 2020.

N° RG 23/00351 – N° Portalis DBZV-W-B7H-CIPW – jugement du 02 Décembre 2025

Il convient également de relever que le contrat de bail commercial ne comporte aucune disposition relative au parking.

La présence de gens du voyage sur le parking a été signalée en 2016, sans que le preneur n’invoque, pour cette période, une baisse de chiffre d’affaires. Ainsi que l’expose l’ordonnance de référé du 12 juin 2019, précitée, il est établi que le bailleur n’est pas resté sans réaction et qu’il a exercé les voies de droit permettant la libération des lieux.

La preuve d’une faute imputable à la société bailleresse, et d’un lien de causalité entre une faute et les préjudices allégués n’est pas rapportée en ce qui concerne les autres faits concernant le parking.

S’agissant des infiltrations, la même ordonnance du 12 juin 2019 a écarté ce moyen au motif que la preuve d’un lien de causalité entre les infiltrations relevées et des désordres au niveau de la toiture faisait défaut, et qu’en outre le bailleur avait pris des mesures, en décembre 2017, pour réparer les désordres. Le procès-verbal de constat dressé le 1er septembre 2023 par la Selarl JURICOM, commissaires de justice, ne mentionne pas d’infiltrations. Le constat amiable de dégât des eaux fait le 14 juin 2024 ne peut établir un lien de causalité entre la perte de chiffre d’affaires invoquée et les désordres constatés dans ce document, qui indique que la date du sinistre est le 17 janvier 2024. Il apparaît, en outre, que ce sinistre a fait l’objet d’une déclaration auprès de l’assurance.

Il ne peut donc être fait droit à la demande d’indemnisation pour perte de chiffre d’affaires formée par la société LE MEGA.

Cette dernière demande, par ailleurs, la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 48.699,68 euros au titre des travaux de réparation des locaux et de leur rénovation. Elle expose que cette somme correspond aux travaux de réparation qui incombent au bailleur à la suite d’un cambriolage du restaurant et en raison des fuites d’eau. A l’appui de ces prétentions, elle produit un devis de rénovation du restaurant suite à un dégât des eaux (pièce n°38), daté du 18 février 2025, d’un montant de 45.521,04 euros TTC, ainsi qu’un courrier de son assureur faisant référence à une expertise du 3 février 2025 (non produit) qui l’invite à informer le propriétaire du bâtiment du sinistre compte tenu du montant des dommages affectant l’immeuble. La société LE MEGA produit également des factures qui seraient liées aux cambriolages. Quoi que difficilement lisibles, ces factures apparaissent concerner des ouverture et elles portent sur les sommes de 1.072,80, 2.872,84 et 2.333,80 euros.

Il n’est pas établi que la société LE MEGA ait payé les factures produites, et n’ait pas effectué la déclaration de sinistre auprès du propriétaire, qui se serait refusé à la prendre en compte. Le devis de 45.521,04 euros n’a pas été accepté par le client. Il n’est pas démontré que les postes de ce devis correspondent à des fuites causées par un défaut d’entretien ou de réparation de la toiture. Il convient encore de relever que la société LE MEGA n’a introduit aucune action, autre que celle-ci, à l’encontre de son bailleur.

Les demandes reconventionnelles de la société LE MEGA doivent donc être rejetées.

5° Sur les autres demandes :

Partie succombante, la société LE MEGA sera condamnée dans les termes ci-dessous au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail renouvelé le 20 mars 2003 liant la société DSC et la société LE MEGA et ayant pour objet un local de 385 m² situé à [Adresse 9], à compter du 22 janvier 2022 ;

N° RG 23/00351 – N° Portalis DBZV-W-B7H-CIPW – jugement du 02 Décembre 2025

ECARTE les moyens de nullité ;

REJETTE la demande de délais de grâce ;

CONDAMNE l’Eurl LE MEGA à payer à la société DSC la somme de 197.836,50 euros au titres des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtée au 31 décembre 2024 ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par l’Eurl LE MEGA à compter du 22 janvier 2022 à un montant correspondant à celui du loyer contractuel, augmenté des charges, révisable dans les termes du bail, jusqu’à remise des clés ;

ORDONNE à l’Eurl LE MEGA de libérer les lieux, ainsi que tout occupant de son chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d’un mois courant à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à libération des lieux et remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion de l’Eurl LE MEGA, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 2], avec assistance de la force publique au besoin ;

AUTORISE, s’il y a lieu, l’enlèvement des meubles laissés sur place aux frais et risques de l’Eurl LE MEGA et leur dépôt en un lieu approprié par le bailleur, où la société LE MEGA pourra en prendre possession dans le délai d’un mois après sommation ;

DEBOUTE la société LE MEGA de ses demandes reconventionnelles ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNE l’Eurl LE MEGA à payer à la société DSC la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Eurl LE MEGA aux dépens.

Et ont signé Hélène JOURDAIN, Président et Angélique LALOYER, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT