TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Références : N° RG 25/00366 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-FBZF

Société NEOLIA c/

[O] [E]

Grosse délivrée le

à M^e GIACOMONI

Copie délivrée le

à M^e GIACOMONI – M. [E]

Ordonnance de référé du 07 Octobre 2025

DEMANDEUR

Société NEOLIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Valérie GIACOMONI de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocats au barreau de BESANCON

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [E]

né le 30 Avril 1984 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : BOBILLIER Louise

GREFFIER : JOLY Virginie

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 09 Septembre 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 07 Octobre 2025

DÉCISION : Contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 août 2023, la SA Néolia a donné à bail à M. [O] [E] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] (25), moyennant un loyer mensuel initial de 331,86 euros, provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA Néolia a fait signifier un commandement de payer reposant sur la clause résolutoire le 2 avril 2025 pour un montant de 1 077,55 euros.

Par acte d’huissier du 10 juin 2025, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en référé en sollicitant les mesures suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion du locataire ;

— condamner M. [O] [E] au paiement de l’arriéré locatif, soit la somme de 1 698,12 euros, sous réserve de l’actualisation au jour de l’audience, et avec les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer, soit la somme de 381,14 euros, révisée selon la clause d’indexation prévue au bail ;

— et enfin le condamner aux dépens.

A l’audience du 9 septembre 2025, la SA Néolia, représentée par son conseil, actualise l’arriéré locatif à la somme de 2 661,38 euros et reprend pour le surplus les demandes contenues dans l’assignation.

M. [O] [E] comparaît en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme mensuelle de 20 euros en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été établi et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 9] le 11 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Néolia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi précitée.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur a toutefois fait le choix de laisser un délai de deux mois au locataire pour régulariser l’impayé suite à la signification du commandement de payer. C’est donc ce délai, plus favorable au locataire, qu’il convient de retenir.

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bail conclu le 14 août 2023 contient une clause résolutoire (titre 7), sur laquelle repose le commandement de payer signifié le 2 avril 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 juin 2025.

Aucun élément ne permet d’accorder des délais de paiement au locataire. En effet, entre septembre 2024 et septembre 2025, celui-ci n’a procédé qu’à deux paiements, de 240 euros chacun. Son dernier paiement remonte au 10 avril 2025, cinq mois avant l’audience.

Dès lors, faute d’une reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, M. [E] sera débouté de sa demande en délais de paiement.

Par conséquent, devenu occupant sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [O] [E] et de tous les occupants de son chef.

Faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

M. [O] [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 3 juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera d’un montant égal aux loyers et provisions sur charges, soit à la somme de 381,14 euros.

Cette indemnité sera indexée sur la clause prévue à cette fin dans le contrat de bail.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

L’obligation au paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat, que par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en son article 7 a).

Selon décompte actualisé, M. [O] [E] demeure redevable, après soustraction des frais de poursuite, et notamment de ceux facturés en octobre 2022 sans lien avec la présente instance, de la somme de 2 535,67 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date du 2 septembre 2025, indemnité d’occupation du mois d’août 2025 incluse.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2 535,67 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [O] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces derniers comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge du contentieux de la protection, statuant publiquement, en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 14 août 2023 par la SA Néolia à M. [O] [E] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] (25), et ce à compter du 3 juin 2025 ;

DEBOUTONS M. [O] [E] de sa demande en délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à M. [O] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour M. [O] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA Néolia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [O] [E] à payer à la SA Néolia à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 381,14 euros à compter du 3 juin 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera indexée suivant la clause prévue à cette fin dans le bail ;

CONDAMNONS M. [O] [E] à payer à la SA Néolia à titre provisionnel la somme de 2 535,67 euros (décompte arrêté au 2 septembre 2025, indemnité d’occupation du mois d’août 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [O] [E] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 avril 2024, de l’assignation en référé du 10 juin 2025 et de sa notification à la préfecture ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER, LE JUGE,