TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PONTARLIER

1 Place Villingen-Schwenningen

25300 PONTARLIER

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AFFAIRE N° RG 25/00182 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-E7PF

Minute n°

Copie certifiée conforme délivrée le

à

— M^e SABATIER

Copie exécutoire délivrée le

à

— M^e HYVRON

CONTENTIEUX CIVIL – RÉFÉRÉ

ORDONNANCE

RENDUE LE 01 Septembre 2025

DEMANDEURS :

Madame [E] [B] DIT [F] veuve [W]

née le 04 Décembre 1946 à LES FOURGS (25300)

Demeurant 115 grande rue

25300 LES FOURGS

Monsieur [K] [W]

né le 31 Juillet 1970 à COLMAR (68000)

Demeurant 115 Grande Rue

25300 LES FOURGS

Monsieur [I] [W]

né le 05 Mai 1974 à COLMAR (68000)

Demeurant 82bis GRANDE RUE

25300 LES FOURGS

représentés par M^e Gabriel SABATIER, avocat au barreau de GRENOBLE

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [U]

née le 15 Mars 1970 à CASABLANCA (MAROC)

43 Grande Rue

25800 VALDAHON

représentée par M^e Manon HYVRON, avocat au barreau de BESANÇON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Thibaut GOURHAND

Greffier : Nicole CHEVASSU,

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée le 30 Juin 2025, et mise en délibéré pour ordonnance devant être rendue le 01 Septembre 2025.

ORDONNANCE Contradictoire, en PREMIER ressort rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au ler décembre 2018, Monsieur et Madame [S] [W] ont donné à bail en location meublée en application de la loi du 6 juillet 1989, à Madame [Y] [U], un appartement de type F2 d’une surface de 56 m2, composé d’une chambre, d’un salon, d’une cuisine, d’une salle de bain le tout situé 43 Grande Rue 25800 VALDAHON.

Le bail était consenti moyennant un loyer mensuel initial de 500 €, payable par mois à terme d’avance hors électricité. Le terme du bail était fixé au 30 novembre 2019.Le bail s’est reconduit par tacite renouvellement jusqu’à ce jour.

Monsieur [S] [W] est décédé le 16 avril 2023, laissant pour héritier deux fils Monsieur [K] [W] et Monsieur [I] [W], nus propriétaires, Madame [E] [W] ayant l’usufruit du tout.

Les indivisaires ont décidé de vendre l’appartement. Ils ont délivré un congé pour vendre au locataire par LRAR du 30 mai 2024, pour un départ au 16 décembre 2024.

Par LRAR du 1er octobre 2024, les bailleurs ont réitéré les termes de leur congé et faisaient la proposition au locataire d’acheter l’appartement au prix de 120.000 €. La locataire n’a pas donné de réponse et s’est maintenue dans les lieux.

Par acte du 18 février 2025, l’indivision [W] a fait assigner en référé Mme [Y] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Pontarlier aux fins de voir valider le congé.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 12 mai 2025et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de Madame [Y] [U] qui était hospitalisée. L’affaire a été retenue à l’audience du 30 juin 2025.

L’indivision [W], représentée par son conseil, a comparu et a déposé des conclusions auxquelles elle renvoie expressément. Ses conclusions contiennent les demandes suivantes :

DIRE ET JUGER recevables en la forme la demande, au regard des dispositions de l’article 25-8 de la Ioi, modifiée, du 6 juillet 1989, et bien fondée.CONSTATER que le congé a mis fin au bail de location meublé au 16 décembre 2024,ORDONNER l’expulsion de Madame [Y] [U], demeurant 43 Grande Rue 25800 VALDAHON et de tous occupants de son chef, à compter de la signification de la décision e intervenir, si besoin, avec le concours de la force publique ;FIXER le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas pris fin, à compter du 16' décembre 2024 jusqu’au départ effectif de Madame [Y] [U] et de tous occupants de son chef ;CONDAMNER Madame [Y] [U] au paiement de ladite indemnité d’occupation ;CONDAMNER Madame [Y] [U] e payer à Madame [E] [B] D1T [F] veuve [W], Monsieur [K] [W], Monsieur [I] [W] une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;CONDAMNER Madame [Y] [U] aux entiers dépens de l’instance, ainsi que ceux de l’éventuelle exécution de Ia décision à intervenir y compris le coût de la sommation du 16 janvier 2025.

L’indivision [W] soutient que le congé donné pour vendre était valide et a mis fin au bail de location meublée au 30 novembre 2024. Ce bail a été initialement signé le 1er décembre 2018, en tant que location meublée régie par la loi du 6 juillet 1989. Le congé a été délivré à la locataire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) le 30 mai 2024, soit six mois avant le terme prévu du bail reconduit, et a été réceptionné le 31 mai 2024. Par conséquent, la locataire avait l’obligation de libérer les lieux à cette date.

Les demandeurs affirment que le locataire d’un bien meublé ne dispose pas d’un droit de préemption selon le régime juridique applicable. Malgré cela, l’indivision [W] a volontairement proposé à Madame [U] d’acquérir l’appartement pour un prix de 120 000 € par LRAR du 1er octobre 2024. Madame [U] n’a pas jugé utile de répondre à cette proposition.

Étant donné que le terme du bail est dépassé depuis près de trois mois et que Madame [U] n’a pas libéré les lieux, elle occupe désormais l’appartement sans droit ni titre. Les propriétaires bailleurs ont donc été contraints de saisir le Juge des Contentieux de la Protection pour obtenir la libération des lieux et constater cet état de fait.

L’indivision [W] conteste fermement la demande de requalification du bail en bail nu formulée par Madame [U]. Ils soulignent que le bail original mentionne explicitement les éléments meubles fournis à la signature du bail, figurant en page 5. Ils trouvent surprenant que Madame [U] ait attendu sept ans pour exciper de l’absence de literie ou d’accessoires si tel était réellement le cas. Par conséquent, ils estiment que les conditions d’un congé de locaux d’habitation nus n’ont pas lieu de s’appliquer.

Ils réfutent également l’argument de Madame [U] concernant l’existence d’un dol (tromperie) lié au prix de vente. Madame [U] prétend que le bien aurait été évalué à 60 000 €, alors qu’une proposition de 120 000 € lui a été faite. L’indivision [W] démontre, par l’attestation de propriété (Pièce 2), que le bien a été acquis en VEFA le 14 juin 1999 pour un prix de 89 486,81 €. Ils concluent qu’un prix de vente de 120 000 € pour un bien acheté 25 ans plus tôt n’est pas excessif et correspond à la réalité du marché, d’autant plus qu’ils ont déjà un acquéreur pour ce montant.

Les demandeurs s’opposent à l’octroi de délais supplémentaires à Madame [U] pour quitter les lieux, malgré son hospitalisation en service psychiatrique. Ils soutiennent qu’il n’est pas concevable de faire supporter à des particuliers la mission de logement qui incombe au service public. La décision de sortie de l’établissement relève du médecin psychiatre, et des assistantes sociales sont chargées d’instruire les demandes de logement auprès d’institutions spécialisées ou du parc public si l’état de santé le permet.

Mme [Y] [U], représentée par son conseil, a comparu et a déposé des conclusions auxquelles elle renvoie expressément. Ses conclusions contiennent les demandes suivantes :

A titre principal :

CONSTATER l’existence de contestations sérieuses quant à la qualification du bail signé le 1°' décembre 2018 et la validité du conge délivré le 30 mai 2024 ;DIRE n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par Madame [E] [W], Monsieur [I] [W] et Monsieur [K] [W] ;DÉBOUTER Madame [E] [W], Monsieur [I] [W] et Monsieur [K] [W] de l’ensemble de leurs demandes ;CONDAMNER in solidum Madame [E] [W], Monsieur [I] [W] et Monsieur [K] [W] à payer e Maître Manon HYVRON, avocate de Madame [Y] [U], la somme de 1 036,80 € TTC en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l’article 700,2° du CPC, sous réserve qu’elle renonce à la perception de la contribution de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle ;A titre subsidiaire.

ACCORDER à Madame [Y] [U] un délai de douze mois pour quitter l’appartement situe 43 Grande rue e VALDAHONDÉBOUTER Madame [E] [W], Monsieur [I] [W] et Monsieur [K] [W] de leur demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens

À titre principal, Madame [U] soutient l’incompétence du Juge des référés en raison de l’existence de contestations sérieuses concernant la qualification du bail et la validité du congé. Elle rappelle que le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence de contestations sérieuses, ce qui est le cas ici puisque l’absence de droit d’occupation est sérieusement contestable.

Madame [U] demande la requalification du bail meublé en bail nu. Elle affirme que le logement ne respectait pas la définition légale d’un logement meublé car des éléments essentiels du mobilier listés par le décret du 31 juillet 2015, tels que la literie, les dispositifs d’occultation des fenêtres, la vaisselle, les ustensiles de cuisine, les tables, les sièges, les luminaires et le matériel d’entretien ménager, n’ont pas été mis à sa disposition. Elle insiste sur le fait que ces éléments ne lui ont jamais été fournis.

En conséquence de la requalification du bail, Madame [U] plaide la nullité du congé délivré par les consorts [W]. Elle énumère plusieurs irrégularités : le congé a été signé par les nus-propriétaires ([I] et [K] [W]) qui n’ont pas qualité pour le faire, seule l’usufruitière ([E] [W]) ayant ce pouvoir en vertu de l’article 595 du Code civil. De plus, le congé pour vendre ne mentionnait ni le prix ni les conditions de la vente projetée, ne reproduisait pas les alinéas 1 à 5 de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, et la notice d’information obligatoire n’était pas jointe. Elle ajoute que le second courrier du 1er octobre 2024, mentionnant un prix de vente, ne peut régulariser le congé car il est intervenu moins de six mois avant le terme du bail et ne respectait pas le délai de validité de l’offre de vente.

Madame [U] soulève également le caractère frauduleux du congé. Elle met en avant que le prix de vente proposé par Madame [W] (120 000 euros) est le double de la valeur estimée du bien sur l’acte authentique (60 000 euros). Elle allègue que la bailleresse ne démontre pas une intention réelle et sérieuse de vendre le bien, ce qui devrait être examiné par le juge du fond pour déterminer si le congé a été donné frauduleusement.

À titre subsidiaire, si le juge devait valider le congé et ordonner son expulsion, Madame [U] sollicite l’octroi des plus larges délais pour quitter les lieux, soit douze mois. Elle met en avant sa situation de particulière vulnérabilité, étant actuellement hospitalisée et bénéficiant uniquement de l’allocation aux adultes handicapés et de l’allocation logement, ce qui rend matériellement impossible une recherche active de relogement et la place dans une grande précarité, l’exposant à un risque de se retrouver à la rue.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, aux conclusions déposées et soutenues à l’audience

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 01 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION B

1. Sur le caractère sérieux de la contestation :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, Madame [Y] [U] demande la requalification du bail meublé en bail nu, soulignant que l’état des lieux entrant ne liste qu’une partie des pièces indispensables au logement meublé.

Effectivement, la liste fournie ne correspond pas à tous les éléments prévus par le décret du 31 juillet 2015, et notamment les équipements de vaisselle, les sièges et les couettes ou couvertures.

L’indivision [W], qui peut apporter la preuve de la présence de ces éléments par tous moyens estime que la difficulté aurait dû être soulevée depuis longtemps, puisque le bail date de 2018. Or, sur ce point, la jurisprudence confirme que le locataire n’est pas sanctionné même s’il ne demande que très tardivement la requalification de son bail.

Dès lors, la qualification du bail est une contestation sérieuse qui doit être faire l’objet d’un débat au fond.

En conséquence, l’assignation en référé de l’indivision [W] est irrecevable et relève du contentieux au fond.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [E] [W], Monsieur [I] [W] et Monsieur [K] [W] qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront aussi solidairement condamnés au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

DÉCLARE l’assignation en référé de Madame [E] [W], Monsieur [I] [W] et Monsieur [K] [W] irrecevable, en raison d’une contestation sérieuse.

INVITE les parties à saisir le Juge des Contentieux de la Protection de Pontarlier, au fond.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Madame [E] [W], Monsieur [I] [W] et Monsieur [K] [W] à payer à Madame [Y] [U] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement Madame [E] [W], Monsieur [I] [W] et Monsieur [K] [W] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOURS, MOIS ET AN QUE DESSUS, ET ONT SIGNE A LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LA GREFFIÈRE.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT