TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e REGNAULT (K0055)

Me [Localité 9] (R0079)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 19/02749

N° Portalis 352J-W-B7D-CPIOL

N° MINUTE : 3

Assignation du :

18 Février 2019

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LES SALONS VIANEY (RCS de [Localité 11] 482 416 013)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT de l’A.A.R.P.I. OPÉRA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055

DÉFENDERESSE

VILLE DE [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Bruno MATHIEU de la S.E.L.A.S. MATHIEU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0079

Décision du 19 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 19/02749 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPIOL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 15 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2006, la VILLE DE [Localité 11] a consenti à la S.A.R.L. [Adresse 8] un bail d’une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2006, sur des locaux situés au sous-sol, à l’entresol et au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Adresse 10] [Localité 1], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 50.000 euros et suivant la clause de destination suivante :

« Les lieux sont loués pour l’exercice du commerce de café-restaurant et salon de thé (noces, banquets, soirées, pâtisseries, conserves et spécialités alimentaires). La nature de ce commerce ne pourra être changée sans autorisation préalable et écrite de la VILLE DE [Localité 11]. Les orchestres et l’exploitation générale ne devront en aucune manière être une cause de gêne pour le voisinage ».

La S.A.R.L. [Adresse 8] a modifié le 3 octobre 2013 sa dénomination et son siège social et est devenue la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY.

Le bail est venu à échéance le 31 août 2015 et a ensuite fait l’objet d’une tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 24 mai 2017, la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY a signifié à la VILLE DE [Localité 11] une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2017.

Par acte extrajudiciaire du 23 août 2017, la VILLE DE [Localité 11] a notifié un refus de renouvellement avec indemnité d’éviction.

Le 8 février 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et a, à ce titre, désigné Monsieur [R] [W] en qualité d’expert pour :

— visiter les lieux,

— donner des éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY, à compter du 1er juillet 2017,

— rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnels autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction.

La S.A.R.L. LES SALONS VIANEY a quitté les lieux le 17 avril 2018.

Par acte extrajudiciaire du 18 février 2019, la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY a fait assigner la VILLE DE PARIS devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’éviction.

Monsieur [R] [W] a rendu son rapport le 6 septembre 2021. Il a estimé l’indemnité d’éviction due par la VILLE DE [Localité 11] à la somme globale arrondie de 1.870.300 euros et l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY à compter du 1er juillet 2017 à la somme arrondie de 290.000 euros par an HT et HC.

Par ordonnance du 30 mars 2023, le juge de la mise en état a notamment :

— déclaré recevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY aux termes de ses conclusions d’incident notifiées électroniquement le 6 octobre 2022,

— constaté que l’examen de la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond,

— Joint l’examen de l’incident à l’examen du fond de l’affaire devant la formation de jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2023, la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-14, L. 145-60 et L. 145-17 du code de commerce, de :

«  A titre principal,

JUGER que la demande en rétractation de l’offre d’indemnité d’éviction de la VILLE DE [Localité 11] est prescrite et donc irrecevable,

A titre subsidiaire, si la demande en rétractation de l’offre d’indemnité d’éviction de la VILLE DE [Localité 11] est déclarée recevable,

JUGER que le refus d’indemnité d’éviction de la VILLE DE [Localité 11] pour motif et grave et légitime n’est pas valable,

En toute hypothèse, JUGER que le refus d’indemnité d’éviction de la VILLE DE [Localité 11] pour motif et grave et légitime n’est pas fondé,

En tout état de cause,

JUGER que la société LES SALONS VIANEY n’a commis aucun manquement grave et légitime,

DEBOUTER la VILLE DE [Localité 11] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

JUGER que la société LES SALONS VIANEY est bien fondée à demander le règlement d’une indemnité d’éviction.

FIXER et CONDAMNER en conséquence la VILLE DE [Localité 11] au paiement à la société LES SALONS VIANEY d’une somme de 6 322 307 € au titre de l’indemnité d’éviction.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie, du fait de l’absence de droit de repentir.

CONDAMNER la VILLE DE [Localité 11] au paiement d’une somme de 12 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la VILLE DE [Localité 11] aux entiers dépens."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 26 juillet 2023, la VILLE DE PARIS demande au tribunal, aux visas des articles 1217, 1224 du code civil, L. 145-14 et suivants du code de commerce et 789 du code de procédure civile, de :

«  A titre principal :

— Dire que le bail a pris fin par l’effet du congé du 23 août 2017 avec refus de renouvellement ;

— Constater les manquements graves et continus de la société LES SALONS VIANEY à ses obligations d’exploitation suivant la clause de destination contractuelle ;

— Prononcer aux torts exclusifs de la société LES SALONS VIANEY la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er septembre 2006 ;

— Dire que le prononcé de la résiliation du bail liant les parties prive de tout effet l’offre d’indemnité d’éviction précédemment formulée par la Ville de [Localité 11] ;

En conséquence,

— DECLARER irrecevable la société LES SALONS VIANEY dans son exception d’irrecevabilité et la DEBOUTER de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions A titre subsidiaire,

Vu l’article L 145-14 du Code de commerce,

— FIXER l’indemnité d’éviction au montant retenu par le rapport d’expertise établi par Monsieur [R] [W] à savoir à la somme de 1 870 300 € et débouter la société LES SALONS VIANEY de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société LES SALONS VIANEY aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du Code de procédure civile et DIRE que les dépens seront recouvrés directement par Maître Bruno MATHIEU, Avocat, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société LES SALONS VIANEY à payer à la Ville de [Localité 11] la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile " .

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 8 février 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. A la suite d’une réorganisation de la 18ème chambre, l’audience de rapporteur initialement fixée au 23 septembre 2025 a été avancée à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 15 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la prescription

La S.A.R.L. LES SALONS VIANEY soulève la prescription de la demande reconventionnelle de la VILLE DE [Localité 11] de rétractation du refus avec indemnité d’éviction. Elle soutient qu’il s’agit d’une demande nouvelle qui n’a jamais été soulevée par la VILLE DE [Localité 11] avant ses conclusions du 4 avril 2022 ; que le délai de prescription de l’action en rétractation de l’offre d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l’infraction qui fonde le refus ; que la VILLE DE [Localité 11] a été informée le 8 janvier 2018 du fait qu’elle organisait des séminaires dans les locaux loués ; que le délai de prescription a commencé à courir à compter de cette date ; qu’elle ne pouvait invoquer les manquements de la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY que jusqu’au 8 janvier 2020 ; que la demande formulée le 4 avril 2022 est par conséquence irrecevable.

La VILLE DE [Localité 11] s’oppose à cette fin de non-recevoir. Elle soutient que le défaut de respect des obligations contractuelles relève du droit commun ; que la jurisprudence a estimé que l’action en résiliation d’un bail commercial pour inexécution des obligations contractuelles n’a pas son fondement dans les dispositions du statut des baux commerciaux ; que par ailleurs, l’offre d’une indemnité d’éviction n’interdit pas au bailleur de refuser ensuite le renouvellement du bail sans indemnité tant qu’il n’a pas été définitivement statué sur l’indemnité d’éviction ; que la prescription de l’article L. 145-60 du code de commerce est inapplicable ; que le courriel du 8 janvier 2018 ne peut fixer le point de départ de la prescription ; que ce courriel intervient postérieurement à la résiliation du bail ; qu’il ne constitue nullement la preuve de la connaissance de ce qu’une activité du bail aurait été connue du bailleur antérieurement au refus de renouvellement ; que le courriel est assez laconique et ne laissait entrevoir l’existence d’une véritable activité contraire au bail commercial ; que ce sont les rapports d’expertise amiables qui lui ont permis de constater l’existence d’un manquement à la clause de destination contractuelle.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

En application de l’article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail a pris fin le 30 juin 2017 par l’effet du refus de renouvellement signifié par la bailleresse le 23 août 2017.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2022, la VILLE DE PARIS a modifié ses demandes et sollicité que le tribunal :

— constate que le bail a pris fin par l’effet du congé du 23 août 2017 avec refus de renouvellement,

— constate les manquements graves et continus de la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY à ses obligations d’exploitation suivant la clause de destination contractuelle,

— prononce aux torts exclusifs de la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er septembre 2006,

— dise que la résiliation du bail prive de tout effet l’offre d’indemnité d’éviction précédemment formulée par la VILLE DE [Localité 11].

Contrairement à ce que soutient la locataire, la nouvelle demande reconventionnelle, ci-dessus rappelée, de la VILLE DE [Localité 11] n’est pas une demande de rétractation du refus de renouvellement avec indemnité d’éviction mais une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial privant d’effet l’offre d’indemnité d’éviction.

La demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial est une demande qui trouve son fondement dans le droit commun des contrats et non dans les dispositions du statut des baux commerciaux. Elle est donc soumise à la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil.

Dès lors, la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial de la VILLE DE [Localité 11] n’est pas prescrite que le point de départ de la prescription soit le courriel du 8 janvier 2018 comme le soutient la locataire ou les rapports amiables de Madame [M] [N] en date du 26 février 2020 comme soutenu par la bailleresse.

En conséquence, la demande de résiliation judiciaire du bail de la VILLE DE [Localité 11] est recevable.

Décision du 19 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 19/02749 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPIOL

Sur la validité du refus d’indemnité d’éviction

La S.A.R.L. LES SALONS VIANEY soutient que la procédure de rétractation n’a pas été respectée en ce que la VILLE DE [Localité 11] ne lui a pas adressé de mise en demeure conformément aux dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce ; que sa demande doit être rejetée.

La VILLE DE [Localité 11] s’oppose à cette demande en soutenant que s’agissant d’une demande de résiliation judiciaire, aucune mise en demeure ne peut être exigée à l’égard d’un ancien bailleur.

Comme rappelé ci-dessus, la demande de la VILLE DE [Localité 11] n’est pas une demande de rétractation du refus de renouvellement avec indemnité d’éviction mais une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial privant d’effet l’offre d’indemnité d’éviction.

Or, il est constant que l’action tendant au prononcé de la résiliation judiciaire, comme en l’espèce, n’implique pas de mise en demeure préalable. Dès lors, la VILLE DE [Localité 11], contrairement à ce que soutient la locataire, n’a pas violé les prescriptions formelles prévues à l’article L. 145-17 du code de commerce qui n’est pas applicable en l’espèce. La S.A.R.L. LES SALONS VIANEY sera donc déboutée de sa demande visant à déclarer non-valable le refus d’indemnité d’éviction de la VILLE DE [Localité 11] pour motif et grave et légitime.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial pour motifs graves et légitimes

La VILLE DE [Localité 11] sollicite la résiliation judiciaire du bail en soulevant la violation par la locataire de la destination contractuellement prévue.

La S.A.R.L. LES SALONS VIANEY s’oppose à cette demande en soutenant que le refus d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime n’est pas fondé et qu’elle n’a commis aucun manquement grave et légitime.

L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Par ailleurs, le 4ème alinéa de l’article L. 145-10 dispose que « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »

Aux termes de l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Décision du 19 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 19/02749 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPIOL

En l’espèce, la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY a fait signifier le 24 mai 2017 à la VILLE DE [Localité 11] une demande de renouvellement du bail commercial à compter du 1er juillet 2017. Par réponse signifiée le 23 août 2017, soit dans le délai légal de trois mois, la VILLE DE [Localité 11] a refusé cette demande de renouvellement. Le bail commercial liant les parties a donc pris fin le 30 juin 2017 à 24h00. Par ailleurs, la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY a quitté les lieux le 17 avril 2018.

La VILLE DE PARIS est donc mal fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail du 1er septembre 2006 alors, d’une part, que ce contrat a d’ores et déjà pris fin le 30 juin 2017 par l’effet du refus de renouvellement signifié à la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY le 23 août 2017 et d’autre part, qu’elle ne sollicite pas du tribunal qu’il fasse rétroagir la résiliation à une date antérieure à la date d’effet dudit congé.

La VILLE DE [Localité 11] sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur la détermination de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction représente la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail.

En l’espèce, le bail liant la VILLE DE [Localité 11] et la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY a pris fin le 30 juin 2017, ouvrant droit, pour la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY, au paiement d’une indemnité d’éviction.

Celle-ci doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire, c’est à dire en l’espèce à la date du 17 avril 2018.

Sur l’indemnité principale

* Sur la caractérisation d’une possibilité de transfert de l’activité de la preneuse évincée

Il est constant que l’article L. 145-14 du code de commerce pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité visant à compenser cette perte et à permettre au locataire d’acquérir un fonds de valeur identique, sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité était transférée.

En application de ce texte, il est d’usage d’apprécier, in concreto, les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée par la preneuse afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle, auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert, ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

Décision du 19 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 19/02749 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPIOL

En l’espèce, l’expert relève qu’un « transfert sans perte de clientèle ne serait envisageable qu’à la condition de trouver des locaux de remplacement non seulement équivalents mais surtout très proches et situés sur un emplacement comparable. » Or, l’expert judiciaire n’a pas trouvé de locaux répondant à ces critères et disponibles au moment de la rédaction de son rapport. L’expert judiciaire précise que les parties n’ont par ailleurs pas suggéré de locaux de remplacement dans un rayon proche du commerce.

L’expert en conclut que « l’éviction de ce commerce risque d’entraîner une perte de clientèle » et que « le transfert du fonds de commerce dans un autre local comparable et à proximité est incertain. En conséquence de quoi, l’estimation de l’indemnité d’éviction doit être fondée sur l’hypothèse de la perte du fonds de commerce dans sa totalité ».

Les parties ne contestent pas cette conclusion. Dès lors, en application des dispositions de l’article L.145-14, alinéa 2, du code de commerce, il y a lieu de constater que le refus de renouvellement entraînera la disparition du fonds de commerce et que l’indemnité d’éviction prendra la forme d’une indemnité de remplacement.

* Sur la détermination de la valeur constituant l’indemnité de remplacement

Il est constant que l’indemnité de remplacement correspond à la valeur la plus élevée entre la valeur du droit au bail, qui constitue la valeur plancher du fonds, et la valeur marchande du fonds.

En l’espèce, il résulte de l’expertise les valeurs suivantes non contestées par les parties :

— Valeur locative de marché de 362.745 euros HT HC par an, arrondie à la somme de 363.000 euros HT HC par an (étant précisé que l’expert a commis une erreur de calcul en ce que 500m²P x 725,5 euros par m²P/an = 362.750 et non 362.745),

— loyer de renouvellement plafonné de 59.361,23 euros HT HC par an.

La différence entre la valeur locative de marché et le loyer de renouvellement plafonné représente la somme de 303.638,77 euros (363.000 -59.361,23 ) à laquelle l’expert applique un coefficient de commercialité de 6.

La locataire conteste le coefficient de commercialité retenu en soutenant qu’il est insuffisant tant au regard de l’accessibilité des lieux, du nom attaché depuis des décennies à l’immeuble et de la décoration intérieure. Elle sollicite l’application d’un coefficient 7.

Néanmoins, compte tenu de la bonne situation des locaux mais également de sa situation dans le tronçon le moins commercial du secteur du 12ème arrondissement, le coefficient de 6 proposé par l’expert apparaît adapté et sera retenu par le tribunal. La valeur du droit au bail sera donc fixée à la somme de 1.821.832,62 euros arrondie à 1.822.000 euros (303.638,77 x 6).

* Sur la détermination de la valeur du fonds de commerce

La valeur du fonds de commerce peut être déterminée suivant deux méthodes : une méthode au regard du chiffre d’affaires variant suivant la nature de l’activité et appliqué au chiffre d’affaires moyen, hors taxes, des trois derniers exercices et une méthode de l’excédent brut d’exploitation, prenant en compte les capacités de rendement du fonds.

* Sur l’approche par le chiffre d’affaires

L’expert retient que « pour une activité de location de salles pour des événements, la valeur du fonds de commerce varie entre 50% et 100% du chiffres d’affaires TTC selon l’état du matériel soit en raisonnant en HT une fourchette de 41,66% à 83,33% ».

Décision du 19 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 19/02749 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPIOL

L’expert judiciaire a effectué une recherche de références des cessions de fonds de commerces dans les arrondissements proches. L’analyse de ces références conduit, selon l’expert judiciaire, à des valeurs comprises entre 22% et 136% du chiffre d’affaires HT.

L’expert conclut que « compte tenu de la qualité de l’emplacement, de l’exercice d’activités d’événementiel et de location de salles (banquets, soirées, pâtisseries, spécialités alimentaires), de la constance du chiffre d’affaires, ainsi que la valeur vénale du droit au bail contenue dans la valeur du fonds », il convient d’appliquer un pourcentage de 90%. Il conclut à une valeur du fonds de 1.112.075 euros.

La locataire s’oppose aux conclusions de l’expert. Elle soutient qu’il ressort des deux expertises amiables (celles de Madame [M] [N] et de Monsieur [S] [X]) que s’agissant d’un fonds de commerce dont le potentiel n’a pas encore atteint le rythme de croisière, le ratio se situe entre 200% et 325% du chiffre d’affaires annuel hors taxes.

L’expert judiciaire, en réponse aux dires du conseil de la locataire, relève à juste titre que s’agissant de l’expertise amiable effectuée par Madame [M] [N], les éléments de comparaison remontent à plusieurs années (2010-2015) et concernent des sociétés de différents stades de maturité. Il précise que la locataire a atteint son rythme de croisière, qu’elle a dépassé la phase de croissance et qu’en conséquence un coefficient aussi élevé n’est pas adapté. L’expert judiciaire ajoute que la locataire exerçant différents types d’activités (restauration, café outre la location de salles de fêtes), il s’est basé sur des références réelles de restaurants, cafés et bars, qui varient entre 26% et 136% du chiffre d’affaires HT.

Si les rapports d’expertise immobilière non judiciaire rédigés par Madame [M] [N] et Monsieur [S] [X] en date des 26 février 2020 et 20 octobre 2017 produits aux débats par la locataire font état d’un pourcentage du chiffre d’affaires de 262% et 250%, ces rapports ne sauraient prévaloir sur les éléments relevés par l’expert judiciaire en ce que ce dernier, a exercé sa mission de manière impartiale et contradictoire sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertises de sorte que son rapport présente une force probante supérieure à celle de tout expert amiable saisi d’une demande d’évaluation non contradictoire et non judiciaire.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la valeur retenue par l’expert de 1.112.075 euros (1.235.639 euros (CA HT Pondéré) x 90%) apparaît pertinente et sera retenue par le tribunal.

* Sur l’approche par l’excédent brut d’exploitation

L’expert judiciaire retient un excédent brut d’exploitation pondéré de 353.413,17 euros. Il propose d’appliquer un coefficient multiplicateur de 5 « compte tenu de la branche d’activité considérée et de la rentabilité inhérente » à la locataire, soit une valeur retenue de1.767.065,83 euros (353.413,17 x 5).

La locataire s’oppose aux propositions de l’expert. Elle soutient que Madame [M] [N] avait retenu dans son expertise un coefficient de capitalisation de 8 et une valeur du fonds de 2.558.192 euros ; que Monsieur [S] [X], quant à lui, avait retenu un coefficient de capitalisation de 8,5 et retenu une valeur de fonds d’un montant de 3.320.000 euros. Elle sollicite que soit retenue la moyenne entre ces deux évaluations pour déterminer le montant de l’indemnité principale, soit la somme de 2.890.635 euros.

Décision du 19 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 19/02749 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPIOL

En réponse aux dires du conseil de la locataire, l’expert judiciaire relève qu’il a utilisé « l’approche de valorisation par l’EBE et exclut la méthode de différentiel de l’EBE car il considère que l’activité du Preneur ne nécessite pas la maîtrise d’un savoir-faire particulier ». Il précise que la « valorisation de » l’action propre de l’exploitant « n’a pas de sens dans ce cas précis ». Il conclut que le coefficient multiplicateur de 5 reflète la « réalité économique de l’activité du Preneur ».

Comme indiqué précédemment, les expertises immobilières unilatérales non judiciaires rédigées par Madame [M] [N] et Monsieur [S] [X] en date des 26 février 2020 et 20 octobre 2017 ne sauraient prévaloir sur les éléments relevés par l’expert judiciaire en ce que ce dernier a exercé sa mission de manière impartiale et contradictoire sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertises de sorte que son rapport présente une force probante supérieure à celle de tout expert amiable saisi d’une demande d’évaluation non contradictoire et non judiciaire.

Compte tenu de l’activité de la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY, la fixation du coefficient de 5 apparaît pertinente et sera retenue par le tribunal.

Il s’ensuit que le montant de 1.767.065,83 euros (353.413,17 x 5) donne une image fidèle de la valeur du fonds de commerce selon la méthode par résultat.

* Conclusion sur l’indemnité principale

Selon une moyenne entre ces deux approches, la valeur du fonds de commerce est de 1.439.570 euros.

La valeur du fonds de commerce étant inférieure à celle de la valeur du droit au bail, il convient de retenir la valeur du droit au bail soit la somme de 1.822.000 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité principale due par la VILLE DE [Localité 11] à la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY à la somme de 1.822.000 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’avait pas été évincé des locaux loués.

* Sur les frais de remploi, de trouble commercial et de réinstallation

Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation à régler par le preneur évincé en vue de l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur que l’ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d’indemniser celui-ci sauf s’il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds, la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur.

L’indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce.

Les frais de réinstallation ont pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer entièrement les locaux dont il est évincé lorsqu’il se réinstalle.

Il est d’usage qu’en l’absence de réinstallation effective, l’indemnité de remploi, le trouble commercial, les frais de déménagement (sauf éventuellement en cas de remplacement, le déménagement des effets personnels, des archives et du stock), et les frais de réinstallation ne sont pas dus.

Décision du 19 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 19/02749 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPIOL

La S.A.R.L. LES SALONS VIANEY sollicite que les frais de remploi soient fixés de manière forfaitaire sur la base de 10% de l’indemnité principale ; que le trouble commercial soit fixé à hauteur de 3 mois d’EBE ; que les frais de réinstallation soient fixés à la somme de 2.950.500 euros ; qu’elle ne peut justifier du coût de la réinstallation par des factures tant qu’il n’y a pas eu de réinstallation effective ; que néanmoins le groupe auquel appartient la locataire a créé trois salles d’événementiels qui font ressortir un coût d’installation au m² de 2.300 euros, soit pour 1.285 m² comme pour les locaux litigieux, une somme de 2.950.500 euros.

La VILLE DE [Localité 11] s’oppose à toute indemnisation des frais de remploi, de réinstallation et de trouble commercial. Elle soutient que la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY n’a aucune vocation à poursuivre son activité ; qu’elle n’a aucune visibilité sur internet ni institutionnelle ; que la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY ne produit aucun projet d’installation ; que l’absence de volonté de la réinstallation s’apprécie au jour de la fixation de l’indemnité d’éviction ; que seul le locataire est créancier de l’indemnité d’éviction ; que le groupe de société auquel il appartient n’est pas créancier de l’indemnité d’éviction.

Dans son rapport, l’expert judiciaire relève s’agissant des frais de remploi que malgré ses demandes, « aucune facture attestant des dépenses éventuellement engagées » dans ce cadre n’a été présentée par le preneur qui a quitté les lieux en avril 2018. L’expert n’a pas fixé d’indemnité de remploi, la réinstallation n’ayant pas été étayée.

S’agissant du trouble commercial, l’expert judiciaire conclut que la locataire « a quitté les lieux sans se réinstaller ailleurs. En conséquence de quoi, cette indemnisation n’est pas justifiée ».

S’agissant, enfin, des frais de réinstallation, l’expert judiciaire " considère que le coût de réinstallation de 2 300€/m² [est] excessif, outre le fait que le Preneur n’a pas présenté de justificatifs pour ce poste malgré son départ depuis avril 2018. « Il précise qu’il est parti » de l’hypothèse que l’éviction de ce commerce risque d’entraîner une perte de clientèle et considère que le transfert du fonds de commerce dans un autre local comparable et à proximité est peu étayé et peu fondé. En conséquence de quoi, dans le cas d’espèce, l’estimation de l’indemnité d’éviction est fondée sur l’hypothèse de la perte du fonds de commerce dans sa totalité. Ce qui implique que la valeur de ce poste fait partie de la valeur du fonds. "

Il est constant que la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY a quitté les locaux litigieux le 17 avril 2018 et qu’elle ne s’est pas réinstallée depuis.

Par ailleurs, comme le soulève justement la VILLE DE [Localité 11], peu importe que le groupe auquel appartient la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY ait ouvert de nouveaux établissements et ait de nombreux projets, seule la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY est bénéficiaire de l’indemnité d’éviction et les frais de remploi, de trouble commercial et de réinstallation doivent être appréciés à l’égard de cette dernière et non du groupe auquel elle appartient. Qu’en outre, comme le relève elle-même la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY, l’ensemble des salariés de la société ont été transférés dans d’autres établissements du groupe démontrant l’absence de volonté de cette dernière de se réinstaller.

S’agissant de son déménagement des lieux litigieux, la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY soutient qu’elle a été contrainte de partir compte tenu de l’installation d’un centre d’hébergement d’urgence de la [Localité 7]-[Localité 12] qui se révélait être incompatible avec l’exploitation de son activité (nuisances sonores, dégât des eaux). Néanmoins, elle ne produit à l’appui de ce qu’elle invoque que des courriels, elle ne produit aucun constat de commissaire de justice ou autre pièce permettant d’en justifier la réalité. Par ailleurs, si des annulations d’événements ont été effectuées, il ressort des pièces versées aux débats qu’elles l’ont été à l’initiative de la locataire sans que l’on puisse en déduire à la lecture des pièces qu’elles aient été en lien avec l’installation du centre d’hébergement.

Dès lors, la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY qui ne justifie d’aucune nécessité impérieuse de quitter les lieux le 17 avril 2018 et en l’absence de réinstallation effective, avant le versement de l’indemnité d’éviction, ne peut arguer d’un préjudice réellement subi au titre des frais de remploi, du trouble commercial et des frais de réinstallation.

En conséquence, la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY sera déboutée de ses demandes au titre des frais de remploi, du trouble commercial et des frais de réinstallation.

* Sur le coût des investissements non amortis

La S.A.R.L. LES SALONS VIANEY sollicite la somme de 104.943 euros au titre des travaux non amortis, soit la somme de 2.688 euros au titre des « installations techniques, matériels et outillages nets » et la somme de 102.255 euros au titre des « Autres immobilisations Corporelles nettes ».

La VILLE DE [Localité 11] s’oppose à cette demande. Elle soutient que la locataire réclame l’addition de deux postes d’amortissement figurant au bilan : les installations techniques, matériel et outillage et les autres immobilisations corporelles ; qu’en l’absence de détail des immobilisations figurant au bilan du 31 décembre 2017, il convient de considérer que celles-ci ont été déménagées ou vendues par le preneur. Elle sollicite que soit entérinée la proposition de l’expert.

L’expert judiciaire relève que « Le preneur n’a pas fourni une pièce justificative pertinente détaillant la nature des travaux engagés, leurs montants exacts et les photocopies de toutes les factures y afférentes. » L’expert précise que « les investissements en question concernent le poste »autres immobilisations corporelles » ; « et qu' »ils sont presque totalement amortis avec une valeur nette de l’ordre de 21 016€ en 2018 contre 104 943€ en 2017. La valeur nette économique des immobilisations s’élève à 43 302€ au 31/12/2018. "

L’expert propose donc de retenir la somme de 43.302 euros au titre des investissements non amortis. Cette somme sera entérinée par le tribunal, en l’absence de démonstration par la locataire du fait que les investissements non amortis seraient d’un montant supérieur.

* sur les frais administratifs

L’expert judiciaire dans son rapport relève qu’en « cas de perte de fonds, seuls les frais de radiations au registre du commerce et des sociétés sont indemnisables ». Il retient une somme forfaitaire de 5.000 euros.

Il convient de relever que la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY n’a effectué aucune demande au titre des frais administratifs.

Toutefois, la VILLE DE [Localité 11] a sollicité que l’indemnité d’éviction proposée par l’expert soit entérinée, en ce comprise la somme proposée par l’expert au titre des frais administratifs. Le tribunal ne pouvant statuer infra petita en application des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, la somme de 5.000 euros sera retenue au titre des frais administratifs.

L’indemnité d’éviction sera donc fixée à la somme de :

— indemnité principale : 1.822.000 euros,

— immobilisations non amorties : 43.302 euros ,

— frais administratifs : 5.000 euros.

Soit la somme totale de 1.870.302 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la VILLE DE [Localité 11] à la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY à la somme totale de 1.870.302 euros et de condamner la première à payer cette somme à la seconde.

Il y a lieu de relever que la VILLE DE [Localité 11] n’a formulé aucune demande d’indemnité d’occupation .

Sur les mesures accessoires

L’instance et l’expertise trouvant leur origine dans la délivrance par la bailleresse d’un congé sans offre de renouvellement, la VILLE DE [Localité 11] sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l’expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 6.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code. La VILLE DE [Localité 11] sera, quant à elle, déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En raison de l’ancienneté du litige, et afin de dénuer la voie de recours ouverte de tout caractère dilatoire, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, apparaît nécessaire et sera ordonnée, selon les dispositions de l’article 515 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de l’introduction de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription,

DÉCLARE recevable la demande de la VILLE DE [Localité 11] de résiliation judiciaire du contrat de bail,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY de sa demande visant à déclarer non-valable le refus d’indemnité d’éviction de la VILLE DE [Localité 11] pour motif et grave et légitime,

DÉBOUTE la VILLE DE [Localité 11] de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 1er septembre 2006,

FIXE à la somme totale de 1.870.302 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par la VILLE DE [Localité 11] à la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

– la somme de 1.822.000 euros au titre de l’indemnité principale,

– la somme de 43.302 euros au titre des immobilisations non amorties,

– la somme de 5.000 au titre des frais administratifs,

CONDAMNE la VILLE DE [Localité 11] à payer à la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY la somme globale de 1.870.302 euros à titre d’indemnité d’éviction,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY de ses demandes au titre des frais de remploi, du trouble commercial et des frais de réinstallation,

CONDAMNE la VILLE DE [Localité 11] à payer à la S.A.R.L. LES SALONS VIANEY la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la VILLE DE [Localité 11] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la VILLE DE [Localité 11] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 11] le 19 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA