TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

10 Juillet 2025

N° RG 23/09419 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y77O

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires sis 33 rue Parmentier 92800 PUTEAUX représenté par son syndic :

C/

S.C.I. DU PONT AUX FLEURS

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires sis 33 rue Parmentier 92800 PUTEAUX représenté par son syndic :

Cabinet F.MERGUIN

14 rue Anatole France

92800 PUTEAUX

représentée par M^e Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

DEFENDERESSE

S.C.I. DU PONT AUX FLEURS

16, rue du Colisée

75008 PARIS

défaillante

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juin 2025 en audience publique devant Elisette ALVES, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé 33 rue Parmentier à PUTEAUX (92800) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de la SCI du Pont aux Fleurs dans le règlement des charges dont elle est redevable alors qu’elle a déjà été précédemment condamnée par différents jugements en dates des 19 juin 2012, 22 avril 2013 et 05 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier, représenté par son syndic, la société F. MERGUIN, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 21 novembre 2023, aux fins de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 33 rue Parmentier 92800 PUTEAUX, représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet F. MERGUIN, en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

Y faisant droit,

CONDAMNER la SCI DU PONT AUX FLEURS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 33 rue Parmentier 92800 PUTEAUX, représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet F. MERGUIN, la somme de 10.630,54 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4ème trimestre 2023 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure en date du 18 janvier 2022 ;

CONDAMNER la SCI DU PONT AUX FLEURS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 33 rue Parmentier 92800 PUTEAUX, représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet F. MERGUIN, la somme de 562,00 euros au titre des frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER la SCI DU PONT AUX FLEURS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 33 rue Parmentier 92800 PUTEAUX, représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet F. MERGUIN, la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice direct et certain subi par le Syndicat des copropriétaires du fait de l’obligation d’assumer la trésorerie manquante par sa seule faute ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNER la SCI DU PONT AUX FLEURS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 33 rue Parmentier 92800 PUTEAUX, représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet F. MERGUIN, la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en ce compris la lettre de mise en demeure ;

RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;

CONDAMNER la SCI DU PONT AUX FLEURS aux entiers dépens.

La SCI du Pont aux Fleurs, assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à « recevoir » et « déclarer bien-fondé », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 10.630,54 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 janvier 2022.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale et une fiche d’immeuble délivrée par le service de la publicité foncière de Nanterre,

— un extrait kbis de la SCI du Pont aux Fleurs au 1er juin 2025,

— un extrait du compte de la SCI du Pont aux Fleurs pour la période du 1er septembre 2019 au 18 octobre 2023,

— différents appels de charges et de fonds de travaux adressés à la défenderesse,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 25 mai 2018, 05 juin 2019, 08 décembre 2021, 02 juin 2022 et 13 mars 2023.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale et de la fiche d’immeuble que la SCI du Pont aux Fleurs est propriétaire des lots n°15, 21 et 40 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 08 décembre 2021, 02 juin 2022 et 13 mars 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2019 à 2022, mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice 2023, ainsi que les appels de fonds en exécution de ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 10.630,54 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er septembre 2019 au 18 octobre 2023, appels du 1er octobre 2023 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2022, date d’envoi de la mise en demeure d’avocat adressée à la défenderesse.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 18 janvier 2022, afin d’obtenir paiement de la somme de 6.784,56 euros. Toutefois, un grand nombre de charges dont le paiement est poursuivi est venu à échéance postérieurement à son envoi. En outre, parmi celles objet de ladite mise en demeure, certaines ont été recréditées par suite de régularisations résultant des assemblées générales.

Partant, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation qui porte sur l’intégralité des sommes dues et vaut mise en demeure, soit le 21 novembre 2023.

En conséquence, la SCI du Pont aux Fleurs sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.630,54 euros au titre des charges dues pour la période du 1er septembre 2019 au 18 octobre 2023, appels du 1er octobre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de du 21 novembre 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 562 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Il recherche aussi le paiement de la somme de 144 euros au titre de la mise en demeure d’avocat, qui est produite avec sa facture. En application de l’article 12 du code de procédure civile, qui prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, les frais seront examinés pour la somme totale de 706 euros.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de la SCI du Pont aux Fleurs pour la période du 1er septembre 2019 au 18 octobre 2023,

— une lettre de relance en date du 29 novembre 2021 adressée à la défenderesse par le syndic,

— une mise en demeure adressée par le syndic en date du 21 décembre 2021 pour obtenir paiement de la somme de 6.394,51 euros (avis de réception produit non produit),

— différentes factures de frais établies par le syndic,

— la mise en demeure d’avocat adressée le 18 janvier 2022 (avis de réception produit) et la facture afférente,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice en date du 22 mars 2022 (300 euros), ainsi de suivi de la procédure de recouvrement (180 euros) ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— frais de mise en demeure en date du 21 décembre 2021 (72 euros) dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de son envoi à la défenderesse n’est pas produit, en application de l’article 9 du code de procédure civile ;

— frais de la relance du 29 novembre 2021 (10 euros), le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas qu’elle soit postérieure à l’envoi d’une mise en demeure régulière tel qu’exigé par l’article 10-1 précité.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 144 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant aux frais de mise en demeure d’avocat, celle-ci étant produite avec son avis de réception et la facture afférente.

En conséquence, la SCI du Pont aux Fleurs sera condamnée au paiement de la somme de 144 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 562,00 euros, débitée sans fondement sur le compte de la SCI du Pont aux Fleurs.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de la SCI du Pont aux Fleurs dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi de la défenderesse est caractérisée en ce qu’elle a déjà été condamnée par le tribunal de proximité de PUTEAUX en date des 19 juin 2012, 20 juin 2013 et 5 janvier 2015.

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.100 euros à titre de dommages-intérêts, que la SCI du Pont aux Fleurs sera condamnée à lui verser.

Sur la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur les charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges, les frais et les dommages et intérêts soient eux-mêmes productifs d’intérêts au terme d’une année.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

L’article 1231-7 du même code ajoute qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

L’article 1343-2 du même code précise quant à lui que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Compte tenu des dispositions précitées, il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et de dire que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes allouées au titre des charges, des frais et des dommages et intérêts pourront être capitalisés lorsqu’échus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

La SCI du Pont aux Fleurs, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la SCI du Pont aux Fleurs sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI du Pont aux Fleurs à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 33 rue Parmentier à PUTEAUX (92800) représenté par son syndic :

— la somme de 10.630,54 euros au titre des charges dues pour la période du 1er septembre 2019 au 18 octobre 2023, appels du 1er octobre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023,

— la somme de 144 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance,

— la somme de 1.100 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur les charges, frais et dommages et intérêts lorsqu’ils seront échus pour une année entière,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (562,00 euros) doivent être recréditées sur le compte de la SCI du Pont aux Fleurs,

CONDAMNE la SCI du Pont aux Fleurs au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT