TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/53525 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RZD

N° : 8

Assignation du :

13 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 octobre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.A. ALLIANZ I.A.R.D.

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean-olivier D’ORIA de la SCP SMITH D’ORIA – IPP, avocats au barreau de PARIS – #C1060

DEFENDERESSE

La S.A.S. ITC CREATION ET IMAGE [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Pierre-emmanuel TROUVIN, avocat au barreau de PARIS – #A0354, SARL CABINET TROUVIN

DÉBATS

A l’audience du 23 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

Par acte du 6 juillet 2022, la société Allianz Iard a donné à bail commercial à la société ITC Création et Image [Localité 8] des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9], pour une durée de dix ans, dont six ans fermes, à compter du 17 octobre 2022, moyennant un loyer en principal de 161.200,00€ par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, à la société ITC Création et Image [Localité 8], pour une somme de 262.344,09 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 21 mars 2025.

Par acte délivré le 13 mai 2025, la société Allianz Iard a fait assigner la société ITC Création et Image Paris devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société ITC Création et Image [Localité 8] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société ITC Création et Image [Localité 8] à lui payer la somme provisionnelle de 269.053,21€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025,

— condamner la société ITC Création et Image [Localité 8] à lui payer la somme provisionnelle correspondant au montant de la clause pénale prévue à l’article 4.7 du bail, soit 10% des sommes dues

— condamner la société ITC Création et Image [Localité 8] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à deux fois le montant du loyer appelé, outre les charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société ITC Création et Image [Localité 8] au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites

A l’audience du 23 septembre 2025, la société Allianz Iard a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 369.393,03€ arrêtée au 12 septembre 2025. En réplique aux demandes adverses, elle fait valoir que le prononcé de la nullité du commandement de payer n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, que le juge du fond n’a pas été saisi en opposition à commandement, que le preneur soulève de mauvaise foi les moyens sur les charges dès lors qu’il n’avait jamais sollicité les justificatifs relatifs aux charges et que les redditions ont bien eu lieu et que à titre subsidiaire, elle cantonne sa demande de provision aux sommes incontestables. Sur les délais de paiement demandés, elle expose ne pas être opposée mais souligne l’absence de paiement des loyers et le défaut de justificatifs versés, en l’absence d’éléments sur la situation financière, sur la bonne foi du preneur, sur les projets de cession du fonds de commerce envisagés.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société ITC Création et Image [Localité 8] demande au juge des référés de :

— DECLARER la Société ITC CREATION ET IMAGE [Localité 8] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,

— DEBOUTER la société ALLIANZ IARD de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

A titre principal sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— CONSTATER que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 28 mars 2025 signifié par la Société ALLIANZ IARD a été délivré de mauvaise foi à la Société ITC CREATION ET IMAGE [Localité 8],

— CONSTATER que le décompte locatif joint au commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 28 mars 2025 signifié par la Société ALLIANZ IARD n’est pas précis, clair et intelligible, et comporte des sommes non justifiées et n’a ainsi pas permis à la Société ITC CREATION ET IMAGE [Localité 8] d’apprécier les sommes dues,

Et en conséquence,

— PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 mars 2025,

— DEBOUTER la Société ALLIANZ IARD de ses plus amples demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire, sur l’octroi de délais de grâce et la suspension de l’acquisition de la clause

résolutoire

— ACCORDER à la Société ITC CREATION ET IMAGE [Localité 8] un délai de 24 mois pour le règlement de toutes sommes qui pourraient être allouées à la Société ALLIANZ IARD et ce à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir,

— ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à l’apurement de toutes sommes qui pourraient dues à la Société ALLIANZ IARD,

Elle soutient que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, dès lors que le bailleur a fait preuve d’inertie en laissant la dette s’aggraver pendant plus d’un an avant la délivrance ; que ce même commandement encourt également la nullité en l’absence de reddition annuelle des charges et de production des justificatifs correspondants.

L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Sur la délivrance de bonne foi du commandement de payer

La règle selon laquelle les contrats doivent être exécutés de bonne foi (C. civ. art. 1104, al. 1) permet de sanctionner l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle (Cass. com. 10-7-2007 n°06-14.768). La sanction réside dans la paralysie de la clause résolutoire mise en œuvre de mauvaise foi par le bailleur.

La société locataire fait valoir que le bailleur a laissé la dette s’aggraver pendant une année, trouvant dans cette inertie un intérêt personnel, sa créance ne cessant de croître et n’ayant pas à rechercher un nouveau preneur à bail. Il expose également qu’il a ensuite fait délivrer le commandement de payer sans délivrer une mise en demeure préalable ni rechercher une résolution amiable du litige. Par conséquent, ces éléments caractérisent la mauvaise foi de la société bailleresse, justifiant le prononcé de la nullité du commandement de payer.

Il convient de rappeler que si le prononcé de la nullité d’un acte n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, le caractère sérieux de la contestation ainsi soulevée peut faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés.

En l’espèce, la mauvaise foi du bailleur n’apparaît nullement caractérisée dès lors qu’il résulte du décompte produit aux débats que des règlements partiels mais réguliers de la dette jusqu’en décembre 2024permettaient de rassurer le bailleur sur la volonté de la société preneuse d’apurer sa dette et justifie le fait de ne pas avoir mis en œuvre la clause résolutoire plus rapidement, le commandement de payer valant mise en demeure et l’envoi d’une mise en demeure préalable ou d’une tentative de résolution amiable du litige n’étant nullement des conditions préalables à la délivrance d’un commandement de payer.

Par conséquent, le commandement de payer délivré le 28 mars 2025 n’apparaît pas avoir été délivré avec mauvaise foi, et ce moyen ne fait nullement obstacle à la demande d’acquisition de la clause résolutoire en référé.

Sur la régularisation des provisions sur charges

Aux termes de l’article L.145-40-2, alinéa 3 du code de commerce, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

En application de l’article R.145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges. Le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions, et les affecter à sa créance de remboursement, justifier le montant des dépenses et faute d’y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions (Cass. 3e civ. 17-9-2020 n° 19-14.168).

La société locataire fait valoir que les sommes visées au commandement au titre des provisions sur charges ne sont pas exigibles, dès lors qu’elles n’ont fait l’objet d’aucune reddition annuelle accompagnée des justificatifs correspondants.

En l’espèce, il appartenait au bailleur, face aux contestations soulevées par la société défenderesse, de produire aux débats les éléments probatoires justifiant des régularisations de charges des années 2022 et 2023 et des justificatifs y afférents. A défaut, les sommes facturées au titre des provisions sur charges ne sont pas exigibles de manière incontestables et doivent être déduites de la somme visée au commandement de payer.

En revanche, au jour de la délivrance du commandement de payer le 28 mars 2025, les provisions sur charges au titre de l’année 2024 demeurent exigibles dès lors que le bailleur peut procéder à la régularisation desdites charges jusqu’au 30 septembre 2025.

Par conséquent, la somme visée au commandement effectivement exigible au jour de sa délivrance doit être réduite à la somme de 253.302,42 euros, après déduction des provisions sur charges facturées pour les années 2022 et 2023 inscrites au débit sur le décompte produit.

La réduction du montant visé au commandement n’emporte pas irrégularité de l’ensemble de l’acte mais réduit seulement la somme à régler au titre dudit commandement.

En l’espèce, en l’absence de tout règlement par la société locataire dans le délai d’un mois, les effets du commandement apparaissent acquis, sans incidence de la réduction du montant visé.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit, notamment l’expulsion de la société locataire.

L’octroi de la force publique ne rend pas nécessaire le prononcé d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société ITC Création et Image [Localité 8] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, la majoration sollicitée par l’effet de l’article 24 du bail s’analysant comme une clause pénale, susceptible d’être modérée par l’effet de l’article 1231-5 du code civil et relevant dès lors des pouvoirs du juge du fond.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par demandeur, et de la déduction des provisions sur charges non régularisées au jour de l’audience, soit les provisions sur charges des années 2022, et 2023, les provisions des années 2024 et 2025 demeurant exigibles car pouvant encore faire l’objet d’une régularisation jusqu’au 30 septembre 2025 pour l’année 2024 et jusqu’au 30 septembre 2026 pour l’année 2025, l’obligation de la société ITC Création et Image [Localité 8] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 12 septembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 360.351,36€, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société ITC Création et Image [Localité 8].

Les clauses pénales dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande de majoration de 10% des sommes dues et majoration du taux d’intérêt légal étant susceptible d’être modérées par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société Allianz Iard ne s’oppose pas à l’audience au principe de l’octroi d’un délai de paiement sur l’arriéré actualisé mais fait valoir qu’aucun justificatif n’est produit.

La société preneuse fait valoir que plusieurs offres de reprise sérieuses sont actuellement en cours de négociation, avec la possibilité que la dette locative soit garantie par le repreneur. Par conséquent, l’octroi de délais de paiement apparaît nécessaire pour ne pas mettre fin de manière brutale aux projets de reprise.

En l’espèce, il y a lieu d’octroyer à la société preneuse six (6) mois de délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, l’obligeant à régler des mensualités de 10.000 euros en sus du loyer courant, la 7e mensualité devant couvrir l’intégralité de la dette, pour lui laisser le temps de faire aboutir les négociations en cours relatives aux offres de reprise. A défaut de règlement de ces mensualités ou du loyer courant, la déchéance du terme sera acquise dans les termes du dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

La société ITC Création et Image [Localité 8], la société ITC Création et Image [Localité 8] condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société ITC Création et Image [Localité 8] ne permet d’écarter la demande de la société Allianz Iard formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 4.000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 avril 2025 à minuit ;

Condamnons la société ITC Création et Image [Localité 8] à payer à la société Allianz Iard la somme par provision de 360.351,36 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 12 septembre 2025, terme du 4e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025 à hauteur de la somme de 262.344,09 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société ITC Création et Image [Localité 8] se libère des sommes ci-dessus allouées par 6 (six) versements mensuels de 10.000 €, le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la décision, un 7ème versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société ITC Création et Image [Localité 8] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1], sans qu’il n’y ait lieu au prononcé d’une astreinte,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société ITC Création et Image [Localité 8] devra payer mensuellement à demandeur, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Condamnons la société ITC Création et Image [Localité 8] à payer à la société Allianz Iard la somme de 4.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société ITC Création et Image [Localité 8] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 21 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN