Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 28 octobre 2025, n° 25/04099

TJ Marseille 28 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que le solde débiteur de Madame [S] [H] était justifié par les pièces versées aux débats, rendant la créance du syndicat certaine et exigible.
Rejeté
Préjudice causé par la résistance abusive
Le tribunal a estimé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct de ceux déjà indemnisés, et que la simple résistance à l'action en justice ne constitue pas un abus de droit.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens, condamnant ainsi Madame [S] [H] à payer une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 28 oct. 2025, n° 25/04099
Numéro(s) :	25/04099
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hélène JOUREAU
Cabinet(s) :	TATARIAN JOUREAU
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de l' ensemble immobilier dénommé [ Adresse 5 ] sis [ Adresse 2 ], représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. CABINET BPY IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 28 OCTOBRE 2025

Enrôlement : N° RG 25/04099 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6GVM

AFFAIRE : S.D.C. LES ROSIERS (la SELARL TATARIAN JOUREAU)

C/ Mme [S] [H]

DÉBATS : A l’audience Publique du 08 juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 28 octobre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 2]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. CABINET BPY IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 951 164 938

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Hélène JOUREAU de la SELARL TATARIAN JOUREAU, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Madame [S] [H]

née le 3 juin 1986

demeurant [Adresse 4]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété.

Madame [S] [H] est propriétaire du lot n° 423 au sein de cette copropriété, depuis son acquisition suite à l’audience d’adjudication du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 11 janvier 2018.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes aux à son lot depuis plusieurs mois.

Par exploit du 8 avril 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS BPY IMMOBILIER, a assigné Madame [S] [H] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir entendre :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment de l’article 10-1,

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— CONSTATER la défaillance d'[S] [H] dans le paiement des charges de copropriété,

— CONDAMNER [S] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] la somme de 11.120,15 € arrêtée au 1er avril 2025 avec intérêts de droit à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 5.943,58 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

— CONDAMNER [S] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de sa résistance abusive,

— CONDAMNER [S] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER [S] [H] aux entiers dépens.

Madame [S] [H], régulièrement citée à étude, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure est intervenue le 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment les pièces suivantes:

— Le relevé de propriété du lot n°423 ainsi que la lettre de mutation du 18 janvier 2025 au profit d'[S] [H],

— Le contrat de syndic en cours signé le 20 novembre 2024,

— Le décompte de charges arrêtées au 1er avril 2025,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 3 juillet 2019 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2018 au 31.13.2018 et votant le budget prévisionnel pour la période du 01.01.2020 au 31.12.2020,

— Le procès-verbal d’assemblée générale 19 janvier 2021 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2019 au 31.12.2029 et votant le budget prévisionnel pour la période du 01.01.2021 au 31.12.2021,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 30 septembre 2021 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2020 au 31.12.2020 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01.01.2022 au 31.12.2022,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 15 septembre 2023 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2021 au 31.12.2022 et du 01.01.2022 au 31.12.2022 et votant le budget prévisionnel pour les périodes du 01.01.2023 au 31.12.2023 et du 01.01.2024 au 31.12.2024,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 20 novembre 2024 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.02023 au 31.12.2023 et votant le budget prévisionnel pour la période du 01.01.2025 au 31.12.2025,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 18 décembre 2017 ratifiant un appel exceptionnel de trésorerie d’un montant de 200 000 euros,

— les Grands livres des exercices 2019 à 2023,

— Les appels de fonds pour la période 2023-2024,

— Le commandement de payer du 17 juin 2024, portant sur la somme au principal de 5 783.10 euros arrêtée au 14 juin 2024,

— Les mises en demeure des 10 décembre 2024 et 23 août 2024 par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception, de payer les sommes de 7 854.40 euros arrêtée au 01.01.2024 ; et celle de 7.328,99 euros arrêtée au 23.08.2024.

Le décompte des charges au 31 mars 2025 montrant un solde débiteur de 11.120,15 € ne distingue pas les charges et les frais.

Il convient de constater qu’est réclamée au titre des frais la somme totale de 2.527,74 euros.

La somme réclamée au titre des charges est alors de 11.120,15 – 2.527,74 = 8.592,41 euros.

Cette créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposés par aucun texte.

Madame [S] [H] sera condamnée à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

En outre, l’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

En l’espèce, les frais d'« honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice» et d'« honoraires suivi dossier contentieux [H] [S] », relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues, et constituent un acte élémentaire d’administration d’une copropriété. Ces frais seront retranchés de la somme réclamée.

Par ailleurs, la somme au titre de l’apurement dettes n’est pas justifiée, ainsi que celle de dotation de créances douteuses.

Il conviendra aussi de retrancher de la somme réclamée au titre des frais nécessaires au recouvrement les frais d'« honoraires suivi dossier avocat » qui ne relèvent non pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au titre des frais, Madame [S] [H] sera condamnée à payer la somme de 36 + 160,48 = 196,48 €, produisant intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En outre, en application de l’article 1240 du Code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, et le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés. Aussi, en l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame [S] [H], succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [S] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 8.592,41 euros, outre la somme de 196,48 €, comptes arrêtés au 31 mars 2025,

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Madame [S] [H], aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Madame [S] [H], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIEME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE 28 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE