TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Références : N° RG 25/00488 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-E67G (Code nature affaire 5AA/0A)

Établissement public HABITAT 25

[U] [M] [O]

Grosse délivrée le

à HABITAT 25

Copie délivrée le

à la préfecture, M. [M] [O]

Ordonnance de référé du 10 juillet 2025

DEMANDEUR

Établissement public HABITAT 25, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Madame [C] [J], munie d’un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [M] [O], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : BOBILLIER Louise

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 13 mai 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

DÉCISION : contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 avril 2024, l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) a donné à bail à M. [U] [M] [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 315,36 euros, provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) a fait signifier un commandement de payer reposant sur la clause résolutoire le 26 novembre 2024 pour un montant de 1 869,80 euros.

Le bailleur a ensuite fait assigner M. [U] [M] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] par acte d’huissier du 20 février 2025, sollicitant les mesures suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion du locataire ;

— condamner Mr [M] [O] [U] au paiement de la somme de 2 712,23 euros à titre de provision ;

— le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et des charges, soit la somme de 427,77 euros, qui auraient été versées en cas de continuation du bail à compter de la résiliation jusqu’à la complète libération des lieux par leurs occupants et la remise des clefs et ce avec indexation ;

— et enfin le condamner à lui payer tous les dépens qui comprendront notamment le coût de l’acte de commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que le coût de la présente assignation et de sa notification au représentant de l’État.

À l’audience utile du 13 mai 2025, l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25), représenté par Mme [C] [J], justifiant d’un pouvoir pour ce faire, actualise l’arriéré locatif à la somme de 3 568,90 euros et s’oppose aux délais de paiement sollicités. Pour le reste, le bailleur reprend les demandes contenues dans l’assignation.

M. [U] [M] [O] comparaît en personne et sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 100 euros par mois, en plus du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 9] le 21 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi précitée.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés après le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bail conclu le 29 avril 2024 contient une clause résolutoire (article III.3) sur laquelle se fonde le commandement de payer signifié le 26 novembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 janvier 2025.

Aucun élément ne permet d’accorder des délais de paiement au locataire. En effet, ce dernier n’a pas repris le paiement du loyer, le dernier paiement effectué étant celui du 14 mars 2025 pour le loyer de février 2025, les loyers étant exigibles le dernier jour de chaque mois. Au jour de l’audience, les échéances de mars et avril 2025 demeuraient donc impayées. En tout état de cause, M. [U] [M] [O], qui n’a procédé qu’à quatre paiements en l’espace d’un an, n’apparaît pas en mesure de respecter les délais auxquels il s’est engagé, l’intéressé expliquant à l’audience avoir de nombreuses autres dettes, y compris pour des précédents loyers impayés.

Il sera donc débouté de sa demande de délais de paiement.

Par conséquent, devenu occupant sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [U] [M] [O] et de tous les occupants de son chef.

Faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

M. [U] [M] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera d’un montant égal aux loyers et provisions sur charges, soit à la somme de 427,77 euros.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

L’obligation au paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat, que par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en son article 7 a).

Selon décompte actualisé, M. [M] [O] [U] demeure redevable, après soustraction des frais de poursuite (99,30€), de la somme de 3 469,60 euros à la date du 12 mai 2025.

Il sera donc condamné à verser à titre provisionnel à l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) la somme de 3 469,6 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [U] [M] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile. Ces derniers comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge du contentieux de la protection, statuant publiquement, en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 29 avril 2024 par l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) à M. [U] [M] [O] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (25), et ce à compter du 8 janvier 2025 ;

DEBOUTONS Mr [U] [M] [O] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à M. [U] [M] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour M. [U] [M] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [U] [M] [O] à payer à l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 427,77 euros à compter du 8 janvier 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera indexée suivant la clause prévue à cette fin dans le bail ;

CONDAMNONS M. [U] [M] [O] à payer à l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) à titre provisionnel la somme de 3 469,60 euros (décompte arrêté au 12 mai 2025, indemnité d’occupation d’avril 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [U] [M] [O] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier, Le juge