TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MAI 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/02083 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2W46

N° de MINUTE : 26/00650

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par Maître [E] [O], ès-qualité d’administrateur provisoire, désignée par ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny le 12 janvier 2018, régulièrement prorogée depuis lors

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Emmanuel SEIFERT de la SELARL MAISON [U], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L179

C/

DEFENDEUR

Monsieur [P] [C]

Chez Monsieur [S]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [C] est propriétaire des lots n°61, 62 et 68 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], Rosny-sous-Bois (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [E] [O], désignée à cette fonction par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 2 janvier 2018, régulièrement prorogée depuis lors, a fait assigner Monsieur [P] [C] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], la somme de 14.897,49 € ; pour un compte arrêté au 30 janvier 2025, avec intérêts de droit.

ORDONNER la capitalisation des intérêts par période annuelle, conformément à l’art 1343-1 du code civil.

CONDAMNER Monsieur [P] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice causé à la trésorerie et à la gestion de la copropriété.

CONDAMNER Monsieur [P] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6],la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance , dont distraction au profit de Maître SEIFERT, avocat, aux offres de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [P] [C], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [P] [C] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts et ce, d’autant qu’il a déjà été condamné le 23 mai 2017 par le tribunal d’instance de Bobigny au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et n’a pas respecté l’échéancier mis en place pour l’apurement de sa dette. Ses défaillances occasionnent un préjudice d’autant plus élevé que la copropriété se trouve dans une situation de particulière fragilité, l’insuffisance de trésorerie ne permettant pas de mettre en œuvre les travaux nécessaires à la préservation du bâti.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [P] [C] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 7 octobre 2025 et fixée à l’audience du 25 février 2026. Elle a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le titre de propriété et le relevé de renseignement des formalités de publicité foncière justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [P] [C] ;

— l’extrait du compte copropriétaire permettant d’établir précisément l’évolution de ce dernier entre le 1er mars 2022 et le 30 janvier 2025 au regard des appels de charges, des appels travaux ainsi que des règlements effectués ;

— les procès verbaux de décisions de l’administrateur provisoire des 4 janvier 2022, 12 décembre 2023, 17 juin 2024, 26 août 2024, 4 octobre 2024 et 14 janvier 2025, ayant :

— décidé de la mise en oeuvre de travaux de phase 1 à 6 des travaux prescrits par l’arrêté de péril imminent du 16 décembre 2019 non pris en charge par la mairie de [Localité 4], de diagnostic avant travaux amiante et plomb, de remplacement du châssis d’accès à la toiture et de 5 feuilles de zinc du bâtiment 3 bis, de désencombrement des caves, de mission de contrôle technique par la société SOCOTEC, de mission de diagnostic/projet de conception générale et d’assistance à la passation des marchés et ratifié les travaux de pose de serrures, de construction d’un mur en parpaings réalisés en 2017 ainsi que les travaux à hauteur de 18 284 euros prescrits par l’arrêté de péril imminent du 16 décembre 2019 réalisés d’office par la ville de [Localité 4],

— approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, ainsi que les budgets prévisionnels dont découlent les charges réclamées pour les années du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026.

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— l’ordonnance du 31 décembre 2024 prorogeant la mission confiée à Maître [E] [O] en qualité d’administratrice provisoire à la copropriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], [Localité 4] (93), ainsi que l’ordonnance du 19 août 2024 d’homologation du plan d’apurement.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er mars 2022 et le 30 janvier 2025 a été de 21.818,09 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 6.920,60 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.897,49 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 30 janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, Monsieur [P] [C] paye irrégulièrement les charges de copropriété. S’il n’est pas justifié par le syndicat des copropriétaires de la condamnation au paiement de charges de copropriété impayées qui découlerait d’un jugement du tribunal d’instance de Bobigny du 23 mai 2017, il n’en demeure pas moins qu’au regard de la situation de particulière fragilité de la copropriété, qui se trouve placée sous administration provisoire et nécessite de très importants travaux de rénovation, de tels manquements systématiques et répétés à une obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires, sans motif valable justifiant sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [P] [C] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à la rénovation de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par l’administrateur provisoire.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [P] [C], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [C] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître SEIFERT, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], Rosny-sous-Bois (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [E] [O], désignée à cette fonction par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 2 janvier 2018, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 14.897,49 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés dus pour un décompte arrêté au 30 janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], Rosny-sous-Bois (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [E] [O], désignée à cette fonction par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 2 janvier 2018, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], Rosny-sous-Bois (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [E] [O], désignée à cette fonction par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 2 janvier 2018, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [C] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître SEIFERT, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

Fait au Palais de Justice, le 06 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT