MINUTE N° 157/2024

ORDONNANCE DU:

15 Mai 2024

ROLE:

N° RG 24/00079 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IBRA

S.A.S. EMMANUEL

C/

S.A.S. MILEE

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e TIGROUDJA

M^e GRYMONPREZ

le

Copie(s) délivrée(s)

à M^e TIGROUDJA

M^e GRYMONPREZ

le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, quinze Mai deux mil vingt quatre, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Nous, Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

S.A.S. EMMANUEL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Luc TIGROUDJA, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. MILEE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Christophe HARENG de la SELARL LELEU DEMONT HARENG DESEURE, avocats au barreau de BETHUNE, Maître Sébastien GRYMONPREZ, avocat au barreau de PARIS

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 10 Avril 2024 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 15 Mai 2024;

Sur quoi, Nous, Président, Juge des référés avons rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 avril 2015, la SAS Emmanuel a consenti à la SAS Adrexo un bail commercial pour un local à usage commercial situé [Adresse 2]. Le bail a été convenu pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er juillet 2015 pour se terminer le 30 juin 2024, moyennant un loyer annuel hors charges, de 110 000 euros, outre un dépôt de garantie de 27 500 euros.

La SAS Emmanuel allègue que la SAS Adrexo, devenue la SAS Milee depuis le 16 septembre 2022, ne réglerait pas régulièrement les sommes dues au titre du bail.

Par lettre adressée en recommandé dont l’avis de réception a été signé par le 18 décembre 2023, la SAS Emmanuel a adressé à la SAS Milee une mise en demeure de payer la somme de 47 907,71 euros sous 8 jours au titre de loyers impayés pour la période du 1er janvier 2023 au 12 octobre 2023.

Le 10 janvier 2024, la SAS Emmanuel a fait délivrer à la SAS Milee , un commandement de payer la somme de 93 475,66 euros au titre des loyers et charges impayés au 08 janvier 2024, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par deux actes de commissaire de justice du 21 février 2024, la SAS Emmanuel a dénoncé à la SASMilee deux saisies conservatoires de créances.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 06 mars 2024, la SAS Emmanuel a fait assigner la S.A.S Milee devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de le voir :

Juger la clause résolutoire du bail acquise ;

Constater la résiliation du bail commercial convenu entre les parties ;

Ordonner l’expulsion de la SAS Milee des locaux pris à bail ;

Condamner à lui verser les sommes suivantes à titre provisionnel :

93 475.39,66 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges assorties des intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2023 ;

9 387,339 euros au titre de la clause pénale ;

32 667,71 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation des lieux jusqu’à leur complète libération ;

2 500 euros à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SAS Milee aux entiers frais et dépens comprenant le coût du commandement de payer signifié le 10 janvier 2024 et les frais inhérents aux saisies conservatoires diligentées.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi sur demande de la défenderesse, l’affaire a été plaidée à l’audience du 10 avril 2024.

A cette audience, la SAS Emmanuel maintient ses demandes.

En défense, la SAS Milee demande au juge des référés de :

Débouter la S.A.S Emmanuel de l’ensemble de ses demandes ;

Suspendre les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 10 janvier 2024 ;

accorder à la SAS Milee huit mois de délais pour régler à la SAS Emmanuel la somme de 93 475,66 euros correspondant au montant visé dans le commandement de payer délivré le 10 janvier 2024 ;

dire n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à condamner à titre provisionnel la S.A.S Milee à payer à la S.A.S Emmanuel la somme de 9 387,339 euros au titre de la clause pénale ;

dire n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à condamner à titre provisionnel la S.A.S Milee à payer à la S.A.S Emmanuel la somme de 32 667,71 euros au titre d’indemnité d’occupation mensuelle qui s’analyse comme une clause pénale ;

à titre subsidiaire, suspendre les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 10 janvier 2024,

accorder à la S.A.S Milee tout délai de paiement lui permettant d’apurer progressivement sa dette auprès de la S.A.S Emmanuel.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, la SAS Milee, dont l’activité principale est la distribution d’imprimés publicitaires, expose avoir rencontré des difficultés de trésorerie, causées par une forte hausse du prix du carburant et une évolution du cadre réglementaire interdisant sur certains territoires la distribution de prospectus sauf consentement exprès du consommateur. Elle ajoute qu’une expulsion lui imposerait une réorganisation complète de son activité pour une durée indéfinie, avec un risque pour la pérennité de l’emploi des salariés du site. Pour le surplus, elle soutient que les demandes formées au titre de la clause pénale et de l’indemnité d’occupation se heurtent à une contestation sérieuse résultant de leur caractère excessif.

La présente décision sera contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le constat de la clause résolutoire du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du bail du 28 avril 2015, qui contient une clause résolutoire aux termes de laquelle « en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’indexation de l’une quelconque des clauses du présent contrat et un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extajudiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures » ;

— du commandement de payer la somme de 93 475,66 euros au titre des loyers et charges impayés au 08 janvier 2024, selon décompte intégré à l’acte, qui a été délivré le 10 janvier 2024 avec rappel de la clause résolutoire ;

— du décompte produit à la date de l’audience, arrêté au 02 avril 2024, échéance du deuxième trimestre de 2024 incluse, justifiant l’absence de régularisation des causes du commandement dans le délai imparti par cet acte.

Au surplus, la SAS Milee reconnaît être redevable de la somme de 93 475,66 euros reprise dans le commandement de payer du 10 janvier 2024, ainsi que du solde des loyers pour le premier trimestre de 2024, non régularisés dans le délai imparti.

Il y a donc lieu de constater le jeu de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties et par conséquent la résiliation du bail au 11 février 2024.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le bail étant résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire contractuelle, la S.A.S Milee est occupante sans droit ni titre.

Il convient d’ordonner la libération des lieux par la SAS Milee. A défaut, son expulsion sera ordonnée.

Sur les demandes de condamnation à titre provisionnel

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

S’agissant des loyers impayés, dans son assignation, la SAS Emmanuel demande la condamnation de la SAS Milee au paiement de la somme de 93 475.39,66 euros. Il convient de considérer après vérification des éléments du dossier qu’il s’agit d’une erreur de plume et que le montant demandé au titre des loyers et charges impayés est celui indiqué dans le commandement de payer, soit la somme de 93 475,66 euros.

La SAS Milee, qui ne conteste pas en être redevable, sera condamnée au paiement de cette somme.

S’agissant de la clause pénale, la demande s’élève non pas à 9 387,339 euros mais, s’agissant manifestement d’une erreur de plume, à 9 387,34 euros. Elle se fonde sur l’application d’une clause pénale de 10 % librement consentie par les parties et n’apparaissant pas, compte tenu du montant initial du loyer négocié, comme particulièrement excessive. L’application de la convention des parties n’apparaissant pas sérieusement contestable, il y a lieu de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 9 387,34 euros.

Enfin, s’agissant de l’indemnité d’occupation, les parties sont convenues d’un montant mensuel égal à la valeur d’un quart d’une annuité du loyer en vigueur. En regard du loyer contractuellement prévu, un tel montant est manifestement excessif, et conduit le juge des référés à le modérer en se référant au montant annuel du loyer fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à 9 166 euros hors taxes et hors charges, somme dont la société Milee devra s’acquitter mensuellement.

Sur la demande de délais de paiement

La S.A.S Milee sollicite des délais de paiement afin de pouvoir régler sa dette en huit mensualités. A l’appui de sa demande elle fait valoir qu’elle emploie 80 salariés sur son site et qu’elle a rencontré des tensions de trésorerie qui l’ont mené à transformer ses activités.

Toutefois, procédant par voie d’affirmation, elle n’apporte aucun élément permettant de prouver ses tensions de trésorerie et la transformation de son activité. En revanche, il apparaît à la lecture d’un procès-verbal des décisions de l’associé unique du 21 décembre 2023 qu’elle a réalisé un bénéfice de 215 853 089 euros au 31 décembre 2022, et qu’elle a distribué 70 000 000 euros de dividendes à l’associé unique, sommes laissant entendre qu’elle est largement en mesure de s’acquitter de son loyer et de ses arriérés.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

La SAS Milee, qui succombe sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 10 janvier 2024 . Il y a lieu de rejeter la demande à ce titre pour les saisies conservatoires diligentées dans la mesure où elles ne sont pas indispensables à l’action de la SAS Milee.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SAS Milee sera condamnée à payer à la SAS Emmanuel la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire de Béthune, juge des référés, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties et relatif à l’immeuble sis [Adresse 2] ;

DISONS la SAS Milee occupante sans droit ni titre à compter du 11 février 2024 ;

CONDAMNONS la SAS Milee à restituer les lieux loués, sis à [Adresse 2], dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNONS la SAS Milee à payer, à la SAS Emmanuel, à titre provisionnel, la somme de 93 449,36 euros (quatre-vingt-treize mille quatre-cents quarante-neuf euros et trente-six centimes), au titre des loyers et provisions, dus à la date du 08 janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS la SAS Milee à payer, à la SAS Emmanuel, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale à 9 166 euros (neuf mille cent soixante-six euros) hors taxes hors charges, à compter du 11 février 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SAS Milee à payer, à la SAS Emmanuel, à titre provisionnel, la somme de 9 387,34 euros ;

CONDAMNONS la SAS Milee aux dépens de la présente instance de référés ;

CONDAMNONS la SAS Milee à payer à la SAS Emmanuel la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de délais de paiement de la SAS Milee ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 15 mai 2024, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT