N° RG 26/00119 – N° Portalis DBX4-W-B7K-UZJZ

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 26/00119 – N° Portalis DBX4-W-B7K-UZJZ

NAC: 72D

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Jean-Guillaume LESAGE

à M^e Eglantine ROUGIER-CHEVIGNARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 FEVRIER 2026

DEMANDEURS

M. [S] [A] [U], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-Guillaume LESAGE, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [T] [Y] [X] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-Guillaume LESAGE, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [J] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Eglantine ROUGIER-CHEVIGNARD, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 27 janvier 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [S] [U] et Monsieur [T] [N] sont propriétaires de divers lots de copropriété situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4] (31).

Dans le cadre de travaux de rénovation de leur logement, une canalisation d’évacuation des eaux usées a été découverte lors du curage des locaux. Ils considèrent que cette canalisation assure l’évacuation exclusive des équipements de l’appartement situé à l’étage supérieur, appartenant à Monsieur [J] [B].

Depuis lors, les travaux ont été suspendus.

Par ordonnance du 12 janvier 2026 (n° RG 26/00040 et n° minute 26/17), Monsieur [S] [U] et Monsieur [T] [N] ont été autorisés à assigner Monsieur [J] [B] en référé à heure indiquée.

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2026, Monsieur [S] [U] et Monsieur [T] [N] ont assigné Monsieur [J] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référés à l’audience indiquée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2026.

Au jour de l’audience, Monsieur [S] [U] et Monsieur [T] [N], par l’intermédiaire de leur avocat, demandent au juge des référés, de :

débouter Monsieur [J] [B] de l’ensemble de ses demandes,déclarer recevables leurs propres demandes,constater que la présence de la canalisation privative de Monsieur [J] [B] traversant le lot de copropriété leur appartenant constitue un trouble manifestement illicite,les autoriser à faire procéder à la dépose et à l’obturation de la partie de la canalisation litigieuse situé sur leur lot de copropriété, ainsi qu’à la purge de cette zone,dire que Monsieur [J] [B] devra faire son affaire personnelle du raccordement de sa propre canalisation sur le réseau privatif de son logement,condamner Monsieur [J] [B] à leur payer une provision de 100 euros HT, à valoir sur le coût des travaux de dépose, d’obturation et de purge, et dire que le solde des travaux sera dû sur présentation de la facture acquittée,ordonner à Monsieur [J] [B] de leur communiquer son attestation d’assurance responsabilité civile en cours de validité, sous huit jours à compter de la signification de l’ordonnance et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,condamner Monsieur [J] [B] à leur verser la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

De son côté, Monsieur [J] [B], par la voix de son avocat, demande au juge des référés, au visa des articles 750-1 et 835 du code de procédure civile, de :

in limine litis :

déclarer irrecevables les demandes formées par Monsieur [S] [U] et Monsieur [T] [N] à l’appui de leur assignation,condamner Monsieur [S] [U] et Monsieur [T] [N] à lui verser la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,en tout état de cause :

rejeter les prétentions formées par Monsieur [S] [U] et Monsieur [T] [N] à son encontre lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses,condamner Monsieur [S] [U] et Monsieur [T] [N] à lui verser la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la fin de non-recevoir

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose : « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

(…)

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites (…) ».

Sur le fondement de ce texte, Monsieur [J] [B] soulève une fin de non-recevoir. Il considère que le fondement qui sous-tend l’action des demandeurs relève de l’hypothèse du trouble anormal de voisinage et qu’à cette fin, il était nécessaire de tenter, préalablement à la saisine du juge des référés, une mesure amiable de règlement du litige. Il ajoute que la supposée urgence invoquée est absente à la lumière de la chronologie des faits et notamment eu égard au constat que les travaux ont été autorisés en novembre 2021.

De leur côté, Monsieur [S] [U] et Monsieur [T] [N] contestent fonder leur action sur la notion du trouble anormal de voisinage. Ils expliquent avoir saisi le juge des référés pour qu’il fasse cesser le trouble manifestement illicite qui résulte de l’empiétement de leur propriété par cette canalisation privative.

L’article 1253 du code civil définit ainsi la notion de trouble anormal de voisinage : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».

Si les parties sont effectivement voisines, à aucun moment les demandeurs n’ont entendu fonder leur action et leurs prétentions sur le dispositif légal ci-dessus. Le fait pour des propriétaires de découvrir qu’une canalisation qui ne leur est pas privative, est implantée sur l’assiette de leur propre propriété ne caractérise par un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage au sens du texte précité. Juridiquement, il s’agit plus précisément d’une atteinte potentielle bien plus grave, puisqu’elle serait constitutive d’un empiétement non autorisée sur la propriété d’autrui. Cette situation factuelle pourrait éventuellement fonder une action pétitoire au fond, ce que ne permettrait pas l’invocation du trouble anormal de voisinage.

Il s’en déduit que l’exigence de tentative de conciliation ou médiation préalable obligatoire sous peine d’irrecevabilité de l’action, ne trouve pas application à la situation qui régit les rapports de voisinage des parties au présent litige.

La question de l’urgence à agir n’a donc pas lieu d’être examinée.

La fin de non-recevoir sera écartée et Monsieur [S] [U] et Monsieur [T] [N] seront déclarés recevables en leur action.

* Sur le trouble manifestement illicite

L’article 835 de ce même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon ce texte, le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire. Dans ce cas, quand le trouble est constitué et qu’il n’est pas licite, il perturbe celui qui le subit et il importe d’y mettre un terme.

En l’occurrence, l’installation de canalisations d’eau usées sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété qui a une valeur constitutionnelle. Cette situation caractérise donc un trouble manifestement illicite, qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l’espèce, les pièces versées au dossier démontrent que Monsieur [S] [U] et Monsieur [T] [N] ont obtenu l’autorisation de la copropriété d’effectuer des « travaux de rénovation de deux appartements (lots 10 et 12), conformément au projet joint, qui devront être conformes à la destination de l’immeuble (…) » selon procès-verbal d’assemblée générale du 03 novembre 2021 ».

Il est également non contesté qu’à l’occasion des travaux de curage entrepris, Monsieur [F] [D], maître d’œuvre mandaté par les parties demanderesses, a signalé la présence traversante d’une canalisation d’évacuation des eaux usées. Selon lui, elle provient de l’appartement situé au-dessus, propriété de Monsieur [J] [B]. Il semblerait que le logement de ce copropriétaire, n’ait pas été raccordé aux évacuations communes du bâtiment.

Il est également intéressant de noter que par l’intermédiaire du maître d’œuvre de Monsieur [S] [U] et Monsieur [T] [N], ceux-ci ait proposé à Monsieur [J] [B] plusieurs solutions pour mettre fin à cette situation, dont celle de se déconnecter et de purger ce réseau, pour le raccorder au réseau principal moyennant prise en charge par ce dernier des frais engendrés par ce raccordement. Des devis lui ont été transmis sans qu’il n’y soit donné suite. Ces discussions et ces propositions peuvent s’apparenter à une tentative de règlement amiable du litige, que Monsieur [J] [B], qui sollicite maintenant de pouvoir discuter dans le cadre de cette instance et qui n’a pas daigné se présenter à l’expertise amiable, n’a pourtant pas acceptée.

Le maître d’œuvre écrivait le 10 septembre 2025 : « cette situation bloque aujourd’hui la réalisation de la trémie, car le réseau actuel passe en plein milieu de la zone d’intervention. Le chantier est donc à l’arrêt en attendant résolution de ce point ».

Le règlement de copropriété de copropriété, en son article 7, définit les parties privatives comme celles « qui sont affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire » dont notamment les « canalisations sises à l’intérieur d’un local privatif et affectées à son usage exclusif ».

Par ailleurs, aucune servitude n’apparaît à la lecture des titres de propriété.

Enfin, le rapport d’expertise amiable rédigé par Monsieur [H] [W] confirme les dires des parties demanderesses, et notamment que :

ce réseau PVC type D40 vient du logement situé au dessus et « devrait être branché sur le réseau [Localité 3]/EV privatif du logement 11 », appartenant à Monsieur [J] [B], il ne s’agit pas « d’une évacuation [Localité 3]/EV type évacuation commune dans gaine technique dédiée »,il n’y a « aucune autorisation écrite spécifique qui permettrait ou autoriserait ce genre de branchement « sauvage » dans du privatif »,le « coût estimé de cette déconnexion et purge : 100 euros HT »,l’expert ne peut pas estimer le coût des travaux de reprise de cette « évacuation d’évier en D40, en amont, pour la brancher sur le réseau [Localité 3]/EV de la partie privative, dans le logement de Monsieur [B] », faute d’avoir pu y pénétrer,ce « branchement « sauvage » est considéré comme techniquement non conforme et non autorisé »,il n’y a pas « d’autre alternative technique que de le débrancher, purger la zone privative en question, puis le rebrancher sur le réseau privatif du logement de Monsieur [B] ».

Monsieur [J] [B] fait valoir plusieurs arguments qui ne peuvent prospérer, d’autant plus que le juge des référés n’est pas tenu par l’existence de contestations sérieuses pour mettre fin au trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Il explique tout d’abord que cette canalisation aurait été probablement présente dès l’origine de la construction, si bien que l’empiétement serait « nécessairement prescrit ». Or, selon l’article 2261 du code civil relative aux conditions de la prescription acquisitive : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». A tout le moins, Monsieur [J] [B] ne peut démontrer que cette situation était « publique » et donc connue de tous, puisque la canalisation litigieuse était enfuie dans le bâti jusqu’à ce qu’elle ait été découverte au moment des récents travaux de curage.

Ensuite, il se prévaut de la présomption de l’article 3 de la lui du 10 juillet 1965 pour considérer que cette canalisation serait une partie commune de la copropriété. Il ne peut être fait droit à cet argumentaire dès lors que le règlement de copropriété évoqué ci-dessus renverse la présomption. Par ailleurs, alors qu’il se prévaut de contestations sérieuses, Monsieur [J] [B] ne démontre pas que cette canalisation ne lui serait pas privative et serait par exemple, une partie commune à l’usage de plusieurs copropriétaires. Lui-même ne croit pas véritablement en cette thèse, sinon il aurait appelé en la cause le syndicat des copropriétaires et aurait participé aux opérations d’expertise amiable pour justifier que l’absence d’usage exclusif par ses soins. Le maître d’œuvre et l’expert amiable ont affirmé que cette canalisation provenait du logement du défendeur et servait à déverser ses eaux usées.

Enfin, il évoque le fait que si Monsieur [S] [U] et Monsieur [T] [N] avaient scrupuleusement respecté l’autorisation faite à eux pour la construction de l’escalier entre les différents lots de copropriété, jamais leur maître d’œuvre n’aurait curé à cet endroit et n’aurait donc découvert cette canalisation. Là encore, cette thèse ne peut emporter la conviction, ni justifier de ne pas faire cesser l’atteinte au droit de propriété. Les circonstances de révélation d’un trouble manifestement illicite importent peu, même si elles-même caractériseraient un trouble distinct également manifestement illicite.

Si les parties demanderesses devaient avoir outre-passé l’autorisation de l’assemblée générale pour réaliser une trémie empiétant alors sur le lot n°11 appartenant à Monsieur [J] [B], cela ne changerait pas le caractère troublant et manifestement illégal de cette canalisation, tant dans son emplacement sur la propriété privative d’autrui, mais également dans sa non-conformité technique. Si l’hypothèse qu’il évoque devait être avérée, Monsieur [J] [B] serait le cas échéant lui-même parfaitement en droit de solliciter du juge des référés qu’il mette fin au trouble manifestement illicite qui résulterait de l’empiétement de la trémie sur sa propre propriété. Cette problématique n’est en tout état de cause pas connexe à l’objet du présent litige, car le fait de retirer cette canalisation ne va pas mettre fin à l’empiétement supposément illégal de la trémie qu’il dénonce.

Par ces motifs, et compte tenu du trouble manifestement illicite qu’ils subissent, il sera fait droit aux demandes principales formées par Monsieur [S] [U] et Monsieur [T] [N] dans les conditions et selon les modalités fixées par la présente décision.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [J] [B] doit être considéré comme la partie perdante. Il supportera la charge des entiers dépens de l’instance en référé.

* Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de condamner Monsieur [J] [B] à verser à Monsieur [S] [U] et Monsieur [T] [N] la somme de 1.200 euros, pour les couvrir des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager en urgence afin de préparer la défense légitime de leurs droits.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

ECARTONS la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [J] [B] ;

DECLARONS Monsieur [S] [U] et Monsieur [T] [N] recevables en leur action ;

DISONS que la présence de la canalisation privative de Monsieur [J] [B] traversant le lot de copropriété appartenant à Monsieur [S] [U] et Monsieur [T] [N] constitue un trouble manifestement illicite ;

AUTORISONS Monsieur [S] [U] et Monsieur [T] [N] à faire procéder eux-mêmes à leur frais avancés (mais compensés par la provision octroyée ci-dessous) à la dépose, à la purge et à l’obturation de la partie de la canalisation litigieuse situé sur leur lot de copropriété ;

DISONS que Monsieur [J] [B] devra faire son affaire personnelle du raccordement de sa propre canalisation sur le réseau privatif de son logement ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [B] à payer à Monsieur [S] [U] et Monsieur [T] [N] une provision de 100 euros HT, (soit 120 euros TTC), à valoir sur le coût des travaux de dépose, d’obturation et de purge, et dire que l’éventuel solde de la facture des travaux sera dû par Monsieur [J] [B], sur présentation de la facture acquittée par eux, sans qu’il ne puisse excéder 100 % de ce montant provisionnel ;

ORDONNONS à Monsieur [J] [B] de communiquer à Monsieur [S] [U] et Monsieur [T] [N] son attestation d’assurance responsabilité civile en cours de validité, dont il devra savoir faire la preuve de la réception, sous huit jours calendaires à compter de la signification de l’ordonnance et ce, sous astreinte de 20 euros par jour calendaire de retard à compter du neuvième jour, et ce, pendant une durée de 3 mois ;

DISONS que le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulouse serait compétent le cas échéant pour liquider l’astreinte provisoire et possiblement en prononcer une nouvelle ;

DEBOUTONS les parties du surplus ou de toutes autres prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [B] à verser à Monsieur [S] [U] et Monsieur [T] [N] une somme de 1.200 euros (MILLE DEUX CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [B] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 03 février 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,