Tribunal Judiciaire de Béthune, 1re chambre civile, 13 mai 2025, n° 23/01038

TJ Béthune 13 mai 2025

Arguments

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Accepté
Non-réalisation de la condition suspensive
La cour a jugé que les acquéreurs n'ont pas démontré avoir sollicité un prêt conforme aux conditions de la promesse de vente, rendant la condition suspensive réputée accomplie de leur fait.
Rejeté
Caducité de la promesse de vente
La cour a rejeté cette demande, estimant que les acquéreurs n'ont pas justifié leur situation financière et n'ont pas respecté leurs obligations de recherche de financement.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné les acquéreurs aux dépens, conformément aux dispositions du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Béthune, 1re ch. civ., 13 mai 2025, n° 23/01038
Numéro(s) :	23/01038
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe TALLEUXHortense FONTAINE

Texte intégral

1ère chambre civile

[F] [I] [Z]

, [N] [P]

[C] [J]

, [L] [S] épouse [J]

copies et grosses délivrées

à M^e FONTAINE

à M^e TALLEUX (LILLE)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 23/01038 – N° Portalis DBZ2-W-B7H-HV4Q

Minute: 246 /2025

JUGEMENT DU 13 MAI 2025

DEMANDEURS

Monsieur [F] [I] [Z], demeurant 160 Elizaldeko Bidea – 64250 ESPELETTE

représenté par M^e Hortense FONTAINE, avocat au barreau de BETHUNE

Monsieur [N] [P], demeurant 160 Elizadelko Bidea – 64250 ESPELETTE

représenté par M^e Hortense FONTAINE, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS

Monsieur [C] [J], demeurant 8 avenue de la république – 59350 SAINT ANDRE LEZ LILLE

représenté par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

Madame [L] [S] épouse [J], demeurant 8 avenue de la république – 59350 SAINT ANDRE LEZ LILLE

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : CATTEAU Carole, vice-présidente, siégeant en juge unique

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 31 décembre 2024 fixant l’affaire à plaider au 11 Mars 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 13 Mai 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte en date du 16 mai 2022, M. [C] [J] et Mme [L] [S] se sont engagés à acquérir de M. [F] [I] [Z], qui s’est engagé à le vendre, un immeuble à usage d’habitation situé 6 rue Grande à Ruitz (Pas-de-Calais), pour un prix de 360 000 euros. Mme [N] [I] née [P] est intervenue à cet acte aux côtés de son époux pour donner son consentement à la vente du logement de la famille.

Cette promesse était conclue sous diverses conditions suspensives dont une condition tenant à l’obtention par les acquéreurs d’un ou plusieurs prêts d’un montant de 400 000 euros au taux d’intérêt maximum de 1,80% hors assurances et d’une durée maximale de 25 ans. Il était également stipulé que les acquéreurs s’engageaient à notifier au notaire désigné pour la rédaction de l’acte, par lettre recommandée ou remise contre récépissé, au plus tard dans les 10 jours, les offres qui leur étaient faites ou à lui fournir au minimum deux refus opposés à leurs demandes de prêt.

La réitération de l’acte authentique était prévue au plus tard le 29 juillet 2022 et les parties convenaient d’une pénalité en cas de non-réalisation de la vente du fait de l’une d’entre elles d’un montant de 35 000 euros.

Le 20 juillet 2022, M. et Mme [O] étaient informés que la vente ne pourrait être réalisée en raison d’un refus de financement opposé aux candidats-acquéreurs.

N’ayant reçu aucune attestation de refus de prêt, le conseil de M. [F] [I] et de Mme [N] [I] née [P] mettait en demeure M. [C] [J] et Mme [L] [S] suivant pli recommandé du 2 août 2022 de les lui transmettre, puis, estimant que les documents qui lui avaient finalement été adressés étaient insuffisants pour justifier de l’exécution conforme par les acquéreurs de leurs engagements, il sollicitait le paiement de la clause pénale d’un montant de 35 000 euros suivant courrier recommandé du 28 septembre 2022.

M. et Mme [J]- [S] ont fait part de leur désaccord sur cette demande et M. et Mme [O] les ont assignés devant le tribunal par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2023, aux fins de voir, au visa de l’article 1231-5 du code civil :

— Condamner solidairement M. [C] [J] et Mme [L] [J] à la somme de 35 000 euros au titre de la clause pénale ;

— Condamner in solidum M. [C] [J] et Mme [L] [J] à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner in solidum M. [C] [J] et Mme [L] [J] aux entiers frais et dépens.

Les défendeurs ont comparu à l’instance l’instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a ordonné sa clôture le 31 décembre 2024. L’affaire a reçu fixation pour plaidoiries à l’audience des débats du 11 mars 2025 devant le juge unique. A l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 13 mai 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-après et :

— pour M. [F] [I] et Mme [N] [I] née [P] à leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2024 aux termes desquelles ils demandent au tribunal, au visa de l’article 1231-5 du code civil de :

— Débouter . [J] et Mme [L] [J] de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner solidairement . [J] et Mme [L] [J] à la somme de 35 000 euros au titre de la clause pénale ;

— Condamner in solidum . [J] et Mme [L] [J] à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner in solidum . [J] et Mme [L] [J] aux entiers frais et dépens.

pour M. [C] [J] et Mme [L] [J] à leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1 octobre 2024 aux termes desquelles ils demandent au tribunal, au visa des articles 1304 et 1304-6 du code civil et l’article 1231-5 du code civil :

A titre principal

Juger que la condition suspensive de financement stipulée dans le compromis de vente du 16 mai 2022 est défaillie ;

Juger que la promesse synallagmatique de vente du 16 mai 2022 est caduque, ;

Par conséquent

Débouter M. [F] [I] et Mme [N] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire

Modérer à de plus juste proportions le montant de la clause pénale ;

En tout état de cause

Condamner M. [F] [I] et Mme [N] [I] à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance,

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande en paiement de la clause pénale

1) – Sur la non-réalisation de la condition suspensive

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par application des articles 1304 et 1304-3 de ce code la condition suspensive, qui est celle dont l’accomplissement rend l’obligation pure et simple, est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L orsqu’une promesse de vente est assortie d’une condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt par le candidat-acquéreur, il appartient à ce dernier de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse.

Il sera préalablement observé qu’il n’est ni allégué, ni justifié au cas d’espèce que les conditions suspensives de droit commun prévues dans la promesse de vente (vérification des dispositions d’urbanisme, éventuel droit de préemption, existence de servitudes pouvant nuire au droit de propriété et de jouissance de l’acquéreur, états des inscription conformes) ne se seraient pas réalisées à l’issue du délai fixé pour la réitération de l’acte de vente, soit avant le 29 juillet 2022.

Cet acte contient également une condition suspensive tenant à l’obtention par les acquéreurs d’un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes :

— auprès de tout établissement bancaire

— montant du prêt : 400 000 euros

— taux d’intérêt maximum : 1,800 % hors assurances

— durée maximale du prêt : 25 ans.

Il est stipulé en page 15 que cette condition devait être accomplie avant le 18 juillet 2022 et selon les modalités telles que définies, à défaut de quoi la condition suspensive serait considérée comme non réalisée.

Les acquéreurs s’obligeaient à notifier au notaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé au plus tard dans les 10 jours, les offres qui leur étaient faites ou à lui fournir au minimum deux refus opposés aux demandes de prêt. Si dans le délai, le financement n’était pas obtenu sans qu’il y ait de faute de leur part, il était précisé que la promesse serait nulle et non avenue. Dans le cas contraire, et si le financement n’était pas obtenu par suite d’une carence quelconque des acquéreurs, le vendeur se réservait de les poursuivre en vue de l’obtention de dommages-intérêts.

La vente n’a pas été réitérée dans le délai fixé et M. et Mme [X] ont fait valoir qu’ils n’avaient pu obtenir de crédit leur permettant d’acquérir l’immeuble. Ils exposent que quatre refus leur ont été opposés avant le délai buttoir du 18 juillet 2022, étant précisé qu’ils ont mandaté un courtier, la société IN&FI CREDITS, pour rechercher un crédit immoblier.

Pour justifier de ces refus de prêts M. et Mme [J] produisent :

— pièce n° 3 : un courriel de la société général faisait état d’une remontée des taux d’intérêts et d’une impossibilité de proposer de nouvelles grilles de taux avant le 1er juin 2022 avec suspension jusqu’à cette date de la prescription immobilière, qui n’est en réalité pas un refus de prêt,

— pièce n° 4 : un courriel de la Banque Postale mentionnant que le dossier de [C] [J] était refusé,

— pièce n° 5 : un courriel du Crédit Agricole Nord de France ne donnant pas de suite favorable à la demande présentée au regard de l’endettement et du fonctionnement des comptes,

— pièce n° 6 : un courriel de la Caisse d’Epargne refusant d’accorder un financement au regard du caractère débiteur du compte bancaire des candidats-emprunteurs,

— pièce n°7 : un courrier de la société IN&FI en date du 18 juillet 2022 précisant qu’aucune suite favorable n’avait pu être réservée à leur demande de financement à hauteur de 359 256 euros.

Il convient toutefois d’observer qu’aucun de ces documents ne mentionne les conditions des prêts qui ont été sollicités (montant, taux, durée), puis refusés, pas plus que les courriels de leur courtier pour présenter leur dossier auprès des établissements bancaires.

Dès lors, M. et Mme [X], sur lesquels pèsent la charge de cette preuve, ne démontrent pas qu’ils ont satisfait à leur obligation contractuelle de rechercher un crédit d’un montant de 400 000 euros, au taux d’intérêt maximum de 1,800 % hors assurances et d’une durée maximale de 25 années tandis que le mandat de recherche de financement qu’ils ont conclu avec la société IN&FI Crédits le 10 mai 2022 portait sur un emprunt d’un montant de 577 035 euros, soit un montant bien supérieur à celui qu’ils s’étaient engagé à rechercher.

L’attestation établie par IN&FI le 18 juillet 2022 (pièce n° 7) ne précise pas plus les conditions des financements refusés.

En conséquence, et indépendamment de la question de la souscription ou non d’un prêt relais qui constituait en tout état de cause un crédit, M. et Mme [X] n’établissent pas avoir sollicité un ou plusieurs prêts conformes aux caractéristiques de la promesse de vente, et partant d’un refus leur permettant d’invoquer valablement la défaillance de la condition suspensive.

2) – Sur la caducité de la promesse de vente

M. et Mme [J] invoquent dans un second temps l’impossibilité dans laquelle ils se trouvaient d’obtenir un financement en raison de leur situation financière et ils demandent au tribunal de prononcer la caducité de la promesse de vente.

Cependant, outre le fait qu’ils ne justifient pas de cette situation patrimoniale alors qu’ils se sont engagés à rechercher un crédit d’un montant de 400 000 euros, le tribunal observe que deux refus leur ont été opposés du fait de leur état d’endettement et du fonctionnement débiteur de leurs comptes bancaires pendant plusieurs mois successifs alors que leur courtier faisait état de l’existence de « très bons revenus », d’un « endettement très correct » et de prêts à la consommation sur le point de se terminer (pièce def. n°13).

Il apparaît dès lors que ce n’est pas la situation patrimoniale de M. et Mme [J] en tant que telle, et notamment le montant de leurs ressources et de leurs charges, qui a conduit les établissements bancaires à refuser de leur prêter leur concours, mais leur gestion patrimoniale et le fonctionnement débiteur de leur compte bancaire de manière régulière.

En tout état de cause, si la situation patrimoniale du candidat-acquéreur peut faire obstacle à l’obtention de son financement et écarter toute faute de sa part, ce n’est qu’à la condition qu’il justifie avoir sollicité un crédit conforme aux conditions de la promesse de vente, preuve qui n’est pas rapportée en l’espèce.

En conséquence, il ne peut être considéré que la condition suspensive litigieuse ne s’est pas réalisée sans faute des candidats-acquéreurs et la demande tendant à voir prononcer la caducité de la promesse de vente présentée par M. [C] [J] et Mme [L] [J] née [S] sera rejetée.

La vente n’ayant pas été réalisée du fait des acquéreurs, leur faute est établie et la condition suspensive doit être réputée accomplie de leur fait. M. et Mme [O] sont dès lors bien fondés à réclamer le paiement de la clause pénale conventionnelle.

3) – Sur le montant de la clause pénale

Les parties ont convenu d’une pénalité en cas de non-réitération de la vente du fait de l’une ou de l’autre d’un montant de 35 000 euros, les acquéreurs s’étant par ailleurs selon les termes de l’acte engagés solidairement.

Le montant de cette pénalité n’apparaît pas manifestement excessif au regard du préjudice subi par les vendeurs, qui, outre la non-réalisation de l’opération convenue, ont dû exposer des frais complémentaires d’entretien de leur immeuble jusqu’à sa vente, à un prix inférieur à celui auquel M. et Mme [J] s’étaient engagés à l’acquérir, laquelle est intervenue près de deux années plus tard. La demande tendant à minorer le montant de la clause pénale sera en conséquence rejetée.

En considération de tout ce qui précède, M. [C] [J] et Mme [L] [J] née [S] seront solidairement condamnés à payer à M. [F] [I] [Z] et à Mme [T] [I] née [P] la somme de 35 000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente du 16 mai 2022.

Sur les frais du procès

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Parties ayant succombé au sens de ces dispositions, M. [C] [J] et Mme [L] [J] née [S] seront condamnés in solidum aux dépens outre à payer à M. [F] [I] [Z] et Mme [T] [I] née [P] la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

REJETTE la demande tendant à voir prononcer la caducité de la promesse de vente conclue le 16 mai 2022 entre M. [C] [J] et Mme [L] [S] d’une part et M. [F] [I] [Z] et Mme [T] [I] née [P] d’autre part ;

REJETTE la demande tendant à voir minorer le montant de la clause pénale stipulée dans ladite promesse ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [J] et Mme [L] [J] née [S] à payer à M. [F] [I] [Z] et à Mme [T] [I] née [P] la somme de 35 000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente du 16 mai 2022 ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [J] et Mme [L] [J] née [S] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [J] et Mme [L] [J] née [S] à payer à M. [F] [I] [Z] et à Mme [T] [I] née [P] la somme de 2 400 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT