MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 23/01799 – N° Portalis DBX4-W-B7H-R2GK

NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 01 Septembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PEAKS, RCS [Localité 4] 789 484 482, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Marie BEDRY de la SELARL BEDRY- JULHE-BLANCHARD BJB, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 18

DEFENDERESSES

S.C.I. SCI HB, RCS [Localité 5] 441 594 306, dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A.R.L. L.B.I, RCS [Localité 5] 449 648 070, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentées par M^e Jean-Paul CLERC, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 415

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte du 23 février 2022 reçu par Maître [B], notaire à Toulouse et la participation de Maître [D], notaire à Plaisance du Touch, la Sarl Peaks a consenti à la Sci HB et la Sarl LBI une promesse unilatérale de vente portant sur quinze lots de copropriété dans l’immeuble se trouvant au [Adresse 3], pour un prix fixé à 1 534 000 euros.

La promesse de vente portait également sur les parties communes de l’immeuble situées au troisième étage et qui formaient un plateau intégral avec les quinze lots.

Elle était consentie pour une durée expirant le 30 juin 2022 et prévoyait le versement par le bénéficiaire d’une indemnité d’immobilisation de 31 500 euros au plus tard le 5 mars 2022.

L’acte prévoyait encore :

— l’obtention par la Sarl Peaks de l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires sur :

* la vente aux bénéficiaires des parties communes du 3ème étage (concerné par l’opération) au prix maximum de 45 000 euros,

* la modification des tantièmes suite à la réunion des lots,

* la division de ces lots en 14 lots,

* la modification du règlement de copropriété aux fins de changement de la destination de l’immeuble, objet de la promesse ;

— l’obtention par la Sci HB et la Sarl LBI d’un prêt d’un montant total maximum de deux millions d’euros.

L’indemnité d’immobilisation a été versée entre les mains du notaire rédacteur.

Le 8 juillet 2022, les parties ont signé un avenant à la promesse initiale, destiné à en proroger les effets contractuels jusqu’au 30 septembre 2022.

La Sarl Peaks devait, concernant les différentes autorisations attendues des copropriétaires, les faire voter lors de l’assemblée générale prévue le 8 juillet 2022. La date de réalisation de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un ou plusieurs prêts était, quant à elle, portée au 30 août 2022.

La vente n’est pas intervenue.

Le 14 septembre 2022, le notaire de la Sci HB et la Sarl LBI a demandé à celui de la Sarl Peaks l’accord de sa cliente sur la libération de l’indemnité d’immobilisation.

La Sarl Peaks s’y est opposée. Par lettre du 10 novembre 2022, elle a indiqué aux bénéficiaires qu’elle demandait le versement de l’indemnité d’immobilisation à son profit, en application des dispositions prévues par la promesse de vente et l’avenant, considérant que les bénéficiaires n’avaient pas respecté lesdites conditions et que la condition suspensive avait défailli de leur fait.

Par actes du 18 avril 2023, la Sarl Peaks a fait assigner la Sci HB et la Sarl LBI devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir cette juridiction ordonner le versement à son profit du dépôt de garantie.

L’ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l’affaire à l’audience du 1er septembre 2025 tenue à juge unique, est intervenue le 15 mai 2025.

Prétentions et moyens des parties

Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 14 avril 2025 (conclusions récapitulatives 2), la Sarl Peaks demande au tribunal de :

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu l’article 1304-3 du code civil,

— juger que le dépôt de garantie de 31 500 euros, déposé entre les mains de Maître [B], Notaire au sein de la Société d’Exercice Libéral à Responsabilité Limitée dénommée “ Conseil & Actes – Notaires” doit être versé entre les mains de la Sarl Peaks ;

— condamner la Sci HB et la Sarl LBI à payer la somme de 31 500 euros à la Sarl Peaks, au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— juger en conséquence que Maître [B] devra procéder à ce versement sans délai sur signification du jugement à intervenir ;

— condamner la Sci HB et la Sarl LBI à payer à la Sarl Peaks la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la Sci HB et la Sarl LBI à payer à la Sarl Peaks la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; – condamner la Sci HB et la Sarl LBI en tous les dépens, dont distraction au profit de la Selarl Bedry -Julhe – Blanchard BJB, Avocats, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit.

A cet effet, la Sarl Peaks fait notamment valoir que :

— la caducité du contrat, invoquée par les défenderesses, est étrangère au débat,

— la condition suspensive d’obtention du prêt a défailli du fait des défenderesses, qui ne démontrent pas avoir déposé dans le délai prévu à l’acte, une demande de prêt conforme aux caractéristiques de l’emprunt prévu dans la promesse ; le 29 juin 2022, le notaire du bénéficiaire a signalé à celui du promettant que son client attendait toujours des devis pour déposer le dossier complet à la banque ;

— le document de la Banque Populaire daté du 12 juillet 2022 et adressé le 22 juillet 2022 à son notaire par celui des bénéficiaires, est un document de complaisance et ne démontre pas que le dossier a été déposé dans le délai de trente jours à compter de la signature de la promesse ; ce document ne précise pas même les caractéristiques du prêt demandé ;

— le document de la banque également daté du 12 juillet 2022 et adressé le 14 septembre 2022 par le notaire des défenderesses à celui de la promettante, s’il mentionne un montant et un taux maximum, est quant à lui hors délai et ne précise rien en ce qui concerne les garanties ;

— la lettre du banquier des défenderesses du 28 avril 2023, par laquelle il affirme avoir refusé le prêt au motif qu’il n’avait pas eu les éléments d’agrément de l’assemblée générale de la copropriété du 8 juillet 2022, est encore un document de complaisance ; en tous les cas, il manque encore l’une des caractéristiques du prêt à savoir les garanties ;

— le bénéficiaire, qui ne s’est jamais prévalu avant le 30 août 2022 d’un refus de prêt dans les formes requises par les dispositions contractuelles, ne peut solliciter le bénéfice de la protection prévue par la condition suspensive,

— l’acte prévoyant une simple faculté, le promettant n’avait aucune obligation de mettre en demeure le bénéficiaire de lui justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

En réponse, suivant conclusions signifiées le 18 mars 2025 (conclusions en réponse 3), la Sci HB et la Sarl LBI demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104 et 1188 du code civil,

— juger que la promesse qui liait la Sarl Peaks et la Sci HB et la Sarl LBI est devenue caduque, faute de réalisation des conditions suspensives mises à leur charge,

— juger que les bénéficiaires n’ont commis aucune faute quant à la condition de l’obtention d’un crédit,

— condamner la Sarl Peaks à autoriser la restitution de la somme de 31 500 euros à la Sci HB et la Sarl LBI correspondant à l’indemnité d’immobilisation, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, 8 jours après signification du jugement à venir,

— condamner la Sarl Peaks au paiement des intérêts au taux légal applicable à cette somme à compter de la date de mise en demeure du promettant soit le 22 mars 2023,

— condamner la Sarl Peaks au paiement de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la Sci HB et la Sarl LBI du fait de la réticence abusive de la Sarl Peaks et du défaut de restitution de l’indemnité d’immobilisation,

— condamner la Sarl Peaks au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure,

— juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, et qu’en cas d’inexécution par voie extra-judiciaire, les sommes retenues par le commissaire de justice instrumentaire en application de l’article A. 444-32 du code de commerce, seront supportées par la partie tenue aux dépens.

La Sci HB et la Sarl LBI font notamment valoir que :

— elles ont déposé auprès de la Banque Populaire le 7 mars 2022 une demande de financement, ainsi que tous les éléments dont elles disposaient, adressés via le logiciel Wetransfer ;

— contrairement à ce que soutient la demanderesse, elles ont été actives pour la finalisation de leur projet ; le caractère incomplet et les irrégularités du projet sur plan (non conforme à la déclaration préalable déposée) qui leur avait été présenté par la Sarl Peaks les a conduites à un important travail de réalisation de nouveaux plans ; elles sont allées jusqu’à l’établissement d’un dossier de consultation des entreprises ;

— les courriers de la Banque Populaire datés du 12 juillet 2022 et du 28 avril 2023 ne sont pas de pure complaisance ; celui du 12 juillet 2022 transmis le 14 septembre 2022 a été complété à la demande du bénéficiaire afin que le banquier y précise le montant du prêt et le taux ; le courrier du 28 avril 2023 révèle que le refus de la banque a été consécutif à l’absence de retour d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, en dépit de ses demandes réitérées ;

— la Sci HB et la Sarl LBI ont bien fourni à la banque l’ensemble des informations nécessaires à leur demande de prêt, la promesse de vente ayant été transmise ;

— le notaire du promettant a été informé le 22 juillet 2022 du refus de prêt par courriel du notaire assistant le bénéficiaire ;

— la promesse prévoit que l’information de l’obtention du crédit devait être communiquée au promettant avant le 4 septembre 2022, puis, que passé ce délai, le promettant pouvait mettre en demeure les bénéficiaires de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, ce qu’il n’a pas fait, ayant été avisé bien en amont du refus bancaire ; que, faute de mise en demeure, le délai de huit jours pour la réponse du bénéficiaire n’a pas couru ; que la sanction d’attribution de l’indemnité d’immobilisation au promettant, prévue en cas de défaut de réponse du bénéficiaire, ne peut donc être prononcée.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1. Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

En application de ce texte, il appartient au bénéficiaire de la promesse qui se prévaut de la non obtention du financement pour soutenir que la condition suspensive est défaillie de démontrer qu’il a accompli les démarches qui lui incombaient afin d’obtenir un prêt conforme aux stipulation contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt.

Au cas présent, l’avenant du 8 juillet 2022 stipule :

“Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus

— que leur montant total soit d’un maximum de DEUX MILLIONS D’EUROS (2 000 000,00 EUR),

— que les taux fixes d°intérêts, hors assurance, soient d’un maximum de 2 %,

— que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques, ainsi que par une assurance décès invalidité.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 30 août 2022.

Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard le dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquis au promettant.

Le bénéficiaire déclare à ce sujet qu’à sa connaissance :

— Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.

— Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place de l’assurance décès-invalidité.

— Il déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du code civil lequel dispose que : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. ››

Par suite, toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition suspensive.

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra :

— justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

— et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

Il est rappelé qu’à défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé.

A l’intérieur du délai fixé pour l’obtention de son ou ses accords définitifs de prêts, le bénéficiaire pourra renoncer au bénéfice de cette condition suspensive, soit en acceptant des prêts à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces acceptations au promettant, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt. Cette volonté nouvelle fera, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au promettant”.

Les parties s’accordent sur la caducité de la promesse du 23 février 2022.

Nonobstant l’affirmation de son notaire du 29 juin 2022 selon lequel son client attendait toujours des devis pour déposer un dossier complet à la banque, l’étude des attestations de la Banque Populaire Occitane du 12 juillet 2022 (transmise pour l’une le 22 juillet 2022 et pour l’autre le 14 septembre 2022) ainsi que celle du 28 avril 2023, étayée par les justificatifs de dépôts sur la plateforme Wetransfer établit le dépôt d’une demande de prêt auprès de la Banque Populaire Occitane par le groupe LBI le 7 mars 2022, soit dans le délai de trente jours prévu par ladite promesse.

Le fait que deux attestations de l’établissement bancaire soient datées du 12 juillet 2022 et aient été transmises à deux dates différentes et que la troisième soit postérieure au délai de la promesse unilatérale de vente n’emporte pas d’incidence sur leur validité, en ce que c’est manifestement l’existence d’un contentieux qui a conduit les défenderesses à solliciter leur émission.

La Sci HB et la Sarl LBI justifient encore d’une demande de prêt d’un montant de 2 millions d’euros au taux maximum de 2 %, montant et taux conformes à ceux mentionnés dans la promesse.

S’il est exact que les attestations de la Banque Populaire Occitane versées aux débats ne mentionnent pas d’éventuelles sûretés, il convient toutefois de rappeler qu’il n’appartient pas au demandeur d’un prêt d’exiger que l’établissement bancaire requière une garantie. En tout état de cause, il n’est pas établi que la Sci HB et la Sarl LBI auraient refusé des sûretés sollicitées par le prêteur et conformes à la promesse de vente.

La Sci HB et la Sarl LBI ont donc rempli leur obligation contractuelle à ce titre.

La Sarl Peaks a été informée du refus de prêt au plus tard le 25 juillet 2022 par courriel de son notaire, lui-même avisé par le notaire des bénéficiaires. Elle a été destinataire dès le 14 septembre 2022 de la seconde attestation établie le 12 juillet 2022 précisant le montant et le taux du crédit sollicité.

Le fait que la Sci HB et la Sarl LBI n’ont pas adressé de courrier recommandé au domicile élu de la Sarl Peaks est sans incidence sur le sort du dépôt de garantie dès lors que :

— d’une part, il est justifié que la venderesse a été informée dès le 25 juillet du refus de prêt et que le respect de la formalité de lettre recommandée avec avis de réception n’est pas imposé à peine de validité,

— d’autre part, l’acquisition de l’indemnité d’immobilisation au profit de la société venderesse était subordonnée à l’envoi par cette dernière aux candidats acquéreurs d’une demande de justificatif du dépôt d’une demande de crédit auprès d’un organisme bancaire par lettre recommandée restée infructueuse huit jours après sa réception et que celle-ci ne leur a adressé aucun courrier en ce sens.

Rien ne permet donc de retenir que ces candidats acquéreurs aient fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive.

La clause insérée à la page 13 de l’acte intitulée “Indemnité d’immobilisation” stipule que “dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, le somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants : si l’une au moins des conditions suspensives venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte” et que “S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les 7 jours de la date d’expiration de la promesse.

A défaut pour le bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire par acte extra judiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de 7 jours.

Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au promettant”.

La Sci HB et la Sarl LBI ont sollicité le remboursement de l’indemnité d’immobilisation pour cause de défaillance de la condition suspensive relative au prêt auprès de leur notaire, qui a répercuté cette demande dès le 1er août 2022 au notaire de la société venderesse (“pourriez-vous m’autoriser à restituer l’indemnité d’immobilisation?”) et encore le 14 septembre 2022 (“je vous remercie de me faire parvenir l’accord de votre cliente sur la libération de l’indemnité d’immobilisation”).

La déchéance du droit de la Sci HB et la Sarl LBI au remboursement de l’indemnité d’immobilisation est subordonnée à une démarche positive de la part de la Sarl Peaks à savoir la délivrance à leur encontre d’une sommation par acte d’huissier de justice d’avoir à indiquer s’ils réclament le remboursement de ces fonds et de faire parvenir leur réponse avant l’expiration d’un délai de 7 jours.

Ces dispositions contractuelles, parfaitement claires et précises, font la loi des parties et s’imposent à elles comme au juge en application de l’article 1104 du code civil.

La Sarl Peaks n’a pas délivré cette sommation par acte d’huissier.

L’indemnité d’immobilisation est donc acquise à la Sci HB et la Sarl LBI.

La Sarl Peaks sera donc déboutée de sa demande à ce titre, ainsi que de sa demande indemnitaire.

La Sarl Peaks sera encore condamnée à verser à la Sci HB et la Sarl LBI les intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023, date de signification des premières conclusions sollicitant la condamnation de la promettante à ce titre.

Le prononcé d’une astreinte n’apparaît, en revanche, pas nécessaire à ce stade.

2. Sur la demande reconventionnelle

Il n’est pas démontré que la Sarl Peaks ait fait dégénérer en abus son droit de résister aux prétentions de son adversaire.

De plus, la Sci HB et la Sarl LBI ne démontrent pas avoir subi un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts au taux légal.

La Sci HB et la Sarl LBI seront donc déboutées de leur demande de ce chef.

3. Sur les frais du procès

La Sarl Peaks, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la Sci HB et la Sarl LBI la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer leur défense. En conséquence, la Sarl Peaks sera condamnée à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la Sarl Peaks à ce titre sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif qui suit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne la Sarl Peaks à verser à la Sci HB et la Sarl LBI la somme de 31 500 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023,

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Déboute la Sci HB et la Sarl LBI de leur demande de dommages et intérêts complémentaires,

Déboute la Sarl Peaks de l’intégralité de ses demandes incluant celle au titre des frais irrépétibles,

Condamne la Sarl Peaks aux dépens,

Condamne la Sarl Peaks à verser à la Sci HB et la Sarl LBI la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,