MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 18 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01926 – N° Portalis DB2H-W-B7I-Z3JG

AFFAIRE : [Y] [M] épouse [P] C/ S.C.I. LE MONTEPY, S.A.R.L. REHOME, S.A. SMA, en qualité d’assureur de la SARL REHOME, S.A.R.L. DIMO DIAGNOSTIC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY, lors du délibéré

Madame Valérie IKANDAKPEYE, lors des débats

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [M] épouse [P]

née le 06 Mars 1974 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Philippe COMTE de la SELARL NEO DROIT, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

DEFENDERESSES

S.C.I. LE MONTEPY,

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Olivier MARTIN de la SELARL MARTIN & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Laure VALLET de la SELARL GVB, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.R.L. REHOME,

dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Jacques LEROY, avocat au barreau de LYON

S.A. SMA, en qualité d’assureur de la SARL REHOME,

dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par Maître Frédéric PIRAS de la SELARL PVBF, avocats au barreau de LYON

S.A.R.L. DIMO DIAGNOSTIC,

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Thomas BOUDIER de la SELARL BAL AVOCATS, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Alexandre MARCE de la SELARL AM AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du 05 Novembre 2024

Délibéré prorogé au 18 mars 2025

Notification le

à :

Maître [S] [Z] de la SELARL BAL AVOCATS – 2634, Expédition

Maître [D] [H] – 1911, Expédition

Maître [B] [T] de la SELARL [T] & ASSOCIES – [Adresse 3], Expédition

Maître [N] [E] de la SELARL NEO DROIT (Barreau de St Etienne), Expédition et grosse

Maître [G] [F] de la SELARL PVBF – 704, Expédition

+ service suivi des expertises, régie et experts (2), Expédition

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 09 octobre 2023, la SCI LE MONTEPY a vendu à Madame [Y] [M], épouse [P], une maison d’habitation sise [Adresse 6] TASSIN-LA[Adresse 1], l’acte précisant que des travaux avaient eu lieu avant la vente, notamment :

la reprise de toute la zinguerie de la toiture ;

la mise ne place d’isolation en sous-toiture ;

Les travaux avaient été réalisés par la SARL REHOME, ayant le même gérant que la SCI LE MONTEPY, selon facture en date du 1er juillet 2023, d’un montant de 84 331,20 euros TTC.

Se plaignant d’infiltrations d’eau dans sa maison, l’acquéreur a fait appel à la société AAD PHENIX II, qui a établi un rapport de recherche de fuite en date du 20 mai 2024, aux termes duquel l’absence d’étanchéité sur la toiture terrasse serait la cause principale des l’humidité observée dans le salon.

Le 21 mai 2024, Monsieur [U] [J], entrepreneur, a attesté que la toiture de la maison vendue était en mauvais état, dépourvue d’étanchéité et d’isolation.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 06 juin 2024, Madame [Y] [M], épouse [P], a mis la SCI LE MONTEPY en demeure de remédier aux désordres et la SARL REHOME de procéder à l’isolation de la toiture terrasse.

Aucune des deux sociétés n’est intervenue.

La société CDEI a établi un diagnostic de performance énergétique (DPE) de la maison, aboutissant à une consommation estimée à 286 kWh/m²/an (E), alors que le DPE réalisé par la SARL DIMO DIAGNOSTIC, annexé à l’acte de vente, mentionnait une consommation de 121 kWh/m²/an (C).

Par actes de commissaire de justice en date des 04, 10 et 14 octobre 2024, Madame [Y] [M], épouse [P], a fait assigner en référé

la SCI LE MONTEPY ;

la SARL REHOME ;

la SA SMA, en qualité d’assureur de la SARL REHOME ;

la SARL DIMO DIAGNOSTIC ;

aux fins d’expertise in futurum.

A l’audience du 05 novembre 2024, Madame [Y] [M], épouse [P], représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

ordonner une mesure d’expertise au contradictoire des parties défenderesses, conformément au dispositif de ses conclusions ;

réserver les dépens.

La SCI LE MONTEPY, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions n° 2 et demandé de :

à titre principal, rejeter la demande d’expertise ;

à titre subsidiaire, recevoir ses protestations et réserves ;

en tout état de cause, débouter Madame [Y] [M], épouse [P], de toute prétention à son encontre ;

condamner Madame [Y] [M], épouse [P], à lui payer la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SARL REHOME, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions n° 1 et demandé de :

à titre principal, rejeter la demande d’expertise ;

à titre subsidiaire, recevoir ses protestations et réserves ;

en tout état de cause, débouter Madame [Y] [M], épouse [P], de toute prétention à son encontre ;

condamner Madame [Y] [M], épouse [P], à lui payer la somme de 1 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SA SMA, en qualité d’assureur de la SARL REHOME, représentée par son avocat, a demandé de rejeter la demande d’expertise dirigée à son encontre.

La SARL DIMO DIAGNOSTIC, représentée par son avocat, a formulé des protestations et réserves.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 14 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Pour ordonner une mesure d’instruction sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile précité, le juge des référés doit seulement établir l’existence d’un litige potentiel, latent, susceptible d’opposer les parties (Civ. 2, 16 novembre 2017, 16-24.368), dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, sans être tenu de le caractériser au regard du ou des différents fondements juridiques de l’action que la partie demanderesse se propose d’engager(Civ. 2, 08 juin 2000, 97-13.962 ; . 2, 06 novembre 2008, 07-17.398).

En effet, l’article 145 du code de procédure civile n’exige pas que le demandeur établisse le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée (Civ. 2, 04 novembre 2021, 21-14.023).

De plus, l’appréciation de l’existence d’un motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction relève du pouvoir souverain du juge (Civ. 2, 14 mars 1984, 82-16.876 ; Civ. 2, 10 décembre 2020, 19-22.619), qui peut retenir, pour rejeter la demande, que la mesure serait inutile (Civ. 2, 20 mars 2014, 13-14.985 ; Civ. 2, 10 décembre 2020, 19-22.619). Tel est notamment le cas lorsque l’action au fond est manifestement irrecevable (Civ. 2, 30 janvier 2020, 18-24.757) ou vouée à l’échec (Com., 18 janvier 2023, 22-19.539 ; Civ. 2, 5 octobre 2023, 23-13.104).

En l’espèce, la facture émise le 1er juillet 2023 par la SARL REHOME, le rapport de recherche de fuite de la société AAD PHENIX II du 20 mai 2024, l’attestation de Monsieur [U] [J] et la comparaison des deux DPE réalisés rendent vraisemblables l’existence des désordres évoqués et l’implication éventuelle de la SCI LE MONTEPY, de la SARL REHOME et de la SARL DIMO DIAGNOSTIC dans leur survenance.

Pour s’opposer à la demande d’expertise, la SCI LE MONTEPY fait valoir :

au visa des articles 147 et 263 du code de procédure civile, que la mesure d’expertise sollicitée ne serait pas nécessaire et s’avérerait inutile ;

au visa de l’article 1643 du code civil, que son gérant n’a jamais occupé le bien vendu, qu’elle n’aurait pas la qualité de professionnel et que, quand bien même elle serait professionnelle, elle ne serait tenue, en présence d’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, que des vices affectant les travaux qu’elle aurait elle-même réalisés.

Or, d’une part, l’allégation selon laquelle une mesure d’expertise serait disproportionnée ne repose sur aucun élément technique et se trouve, au contraire, facilement combattue par la nature des dommages et la teneur des questions sur lesquelles le technicien sera amené à donner son avis pour éclairer le tribunal sur les responsabilités pouvant être recherchées à l’encontre de la venderesse.

D’autre part, une SCI peut être qualifiée de vendeur professionnel au sens des articles 1641 et suivants du code civil, selon la teneur de son objet social, l’étendue de son patrimoine, l’activité exercée, etc. (Civ. 3, 27 octobre 2016, 15-24.232 ; Civ. 3, 5 septembre 2024, 23-16.314 ; ).

Or, si aucune des parties ne produit les statuts de la SCI LE MONTEPY, qui permettraient de connaître son objet social, celui-ci est manifestement en lien avec l’acquisition, la gestion et la vente de biens immobiliers.

De plus, force est de constater qu’il ressort de l’acte authentique de vente que la SCI LE MONTEPY a acquis le bien litigieux le 22 mai 2023, de la société LAFARELLE PROMOTION, au prix de 495 000,00 euros, qu’elle a fait procédé à l’établissement des diagnostics techniques obligatoires dès le 1er juin 2023, ainsi qu’à des travaux de rénovation ayant donné lieu à la facture de la SARL REHOME du 1er juillet 2023, d’un montant de 84 331,20 euros TTC, avant de revendre le bien à la Demanderesse le 09 octobre 2023, au prix de 670 000,00 euros, réalisant ainsi une plus-value d’environ 90 000,00 euros.

En outre, Monsieur [I] [C], associé et dirigeant de la SCI LE MONTEPY et de la SARL REHOME, a été le dirigeant de la SCI LOLI (inscrite du 09 juillet 2002 24 avril 2014 au RCS de Lyon, n° 442 525 747), puis de la SNC DDLL, ayant pour code NAF 6820B : Location de terrains et d’autres biens immobiliers (inscrite du 10 septembre 2014 au 02 octobre 2020 au RCS de Lyon, n° 804 340 693), en parallèle de la SCI LE MONTEPY, immatriculée depuis le 06 octobre 2011, dont est également associée la SAS FINANCIERE [C], holding dont il est le dirigeant et qui lui sert manifestement à chapeauter ses activités.

Ainsi, contrairement à ce que soutient la SCI LE MONTEPY, sa qualité de professionnelle de l’immobilier est manifeste au vu de l’opération réalisée par ses soins.

Cette qualité a pour conséquence de la soumettre à une présomption irréfragable de connaissance de vices qui affectaient le bien à la date de la vente (Com., 5 juillet 2023, 22-11.621 ; Com., 17 janvier 2024, 21-23.909), amenant à écarter toute clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, sans qu’il ne soit nécessaire qu’elle ait elle-même procédé à des travaux.

Il s’ensuit qu’il est plausible que sa responsabilité puisse être recherchée sur le fondement de la garantie des vices cachés.

De surcroît, il n’est pas exclu que sa responsabilité de constructeur puisse être retenue, dès lors que les travaux de rénovation lourde exécutés sont susceptibles d’être qualifiés d’ouvrage et qu’il est crédible que la maison d’habitation soit rendue impropre à sa destination par les infiltrations d’eau qui s’y produisent (par ex. : Civ. 3, 31 octobre 2001, 99-20.046).

S’agissant de la SARL REHOME, lui a notamment été confié la réalisation d’une isolation en sous-toiture Monsieur [U] [J] a attesté avoir constaté une absence d’isolation au niveau de la toiture.

Cette seule constatation rend inopérantes ses contestation de l’existence d’un motif légitime d’ordonner une mesure d’expertise à son égard.

Enfin, bien que la SA SMA se soit opposée à la mesure d’expertise, elle n’a articulé de moyen ou d’argument en ce sens et n’a produit aucune pièce.

Dès lors, il existe un motif légitime d’établir ou de conserver, dès à présent, la preuve des faits tenant à la réalité, la nature, l’étendue et aux causes des dits désordres, afin de permettre à Madame [Y] [M], épouse [P], d’apprécier, avant d’intenter un procès, son opportunité au regard des moyens de droit et de fait qui pourraient être invoqués.

Il est rappelé que le juge fixe souverainement le contenu et l’étendue de la mission de l’expert (Civ. 1, 26 novembre 1980, 79-13.870), de sorte qu’il arrête librement les termes de la mission qui lui est confiée, en rapport avec les prétentions des parties, sans être tenu de suivre les propositions qu’elles ont formulées.

Par conséquent, il conviendra de faire droit à la demande de Madame [Y] [M], épouse [P], et d’ordonner une expertise judiciaire, selon la mission définie au dispositif de la présente décision.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, il est rappelé que le défendeur à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774 ; Civ. 2, 21 novembre 2024, 22-16.763).

Par conséquent, Madame [Y] [M], épouse [P], sera provisoirement condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile: « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, bien que Madame [Y] [M], épouse [P], soit condamnée aux dépens, la SCI MONTEPY, dont la responsabilité sera probablement recherchée au fond, et la SARL REHOME, susceptible de n’avoir pas exécuté une partie des travaux d’isolation qu’elle a facturés, seront déboutées de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile: « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité de co-experts :

s’agissant de la défaillance de l’étanchéité de la toiture terrasse :

Monsieur [A] [V]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Tél : [XXXXXXXX02]

Mèl : [Courriel 18]

s’agissant du défaut d’isolation de la toiture et de la non-conformité du DPE :

Monsieur [O] [K]

Expertise – Conseil

[Adresse 7]

[Localité 13]

Port. : 06 07 35 59 26

Mèl : [Courriel 16]

inscrits tous deux sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 17], avec pour mission de :

se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera a priori utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier les documents contractuels, les plans et descriptifs des travaux, ainsi que les échanges intervenus entre les parties, les inventorier et en prendre connaissance ;

se rendre sur les lieux, [Adresse 5] à [Localité 19], après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et les visiter ;

recueillir les explications des parties, solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard des dites explications et, le cas échéant, entendre tout sachant ;

donner tout élément factuel utile pour apprécier l’éventuelle réception expresse ou tacite de l’ouvrage ou pour statuer sur une demande tendant au prononcé de la réception par la juridiction ;

vérifier l’existence des désordres et vices allégués par Madame [Y] [M], épouse [P], uniquement dans ses conclusions et les pièces jointes, les décrire, en indiquer la nature, la gravité et la date d’apparition ;

dire, pour chacun des désordres ou vices éventuellement constatés, s’il :

était apparent, au regard de la qualité et des compétences du maître de l’ouvrage, lors de la réception de celui-ci ;

a fait l’objet de réserves lors de la réception et, dans l’affirmative, préciser si ces réserves ont été levées, à quelle date et par quelle entreprise ;

est apparu dans l’année qui a suivi la réception des travaux et s’il a fait l’objet d’une notification avant l’expiration de ce délai ;

compromet la solidité de l’ouvrage ou, si l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, il le rend impropre à sa destination ;

compromet la solidité des éléments d’équipement faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

affecte le bon fonctionnement d’autres éléments d’équipement ;

existait antérieurement à la vente du 09 octobre 2023 ;

rend le bien impropre à son usage d’habitation ou si, sans aboutir à son impropriété, il affecte l’usage attendu du bien et, dans l’affirmative, dire dans quelle mesure ;

est de nature à entraîner une éventuelle moins-value du bien ;

était apparent ou avait été révélé dans toute son ampleur et ses conséquences pour un acquéreur profane lors de l’acquisition du bien par Madame [Y] [M], épouse [P], ou s’il lui a été révélé postérieurement et par quels moyens ;

est susceptible d’avoir été ignoré du vendeur, eu égard à sa nature, son étendue, sa gravité et ses conséquences et en considération de la qualité et des compétences de celui-ci ;

rechercher l’origine, les causes et l’étendue des désordres et vices constatés ;

donner tous éléments permettant d’apprécier les responsabilités encourues et, si les désordres et vices constatés sont dus à plusieurs causes, fournir tous éléments permettant au tribunal d’apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d’elles ;

décrire les travaux propres à y remédier et préciser si des travaux sont à réaliser en urgence ; en chiffrer le coût après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés, déterminer et prescrire si nécessaire les travaux urgents ;

indiquer tout élément paraissant utile à l’appréciation des préjudices de toute nature allégués par Madame [Y] [M], épouse [P], directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres constatés, et en donner une évaluation chiffrée ;

s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties produits dans le délai qui leur été aura imparti après le dépôt du pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations ;

faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance rendue d’office ou sur simple requête ;

FIXONS à 4 000,00 eurosle montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que Madame [Y] [M], épouse [P], devra consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, avant le 31 mai 2025 ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci ;

DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ACCORDONS à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

RAPPELONS que l’expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l’ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l’expert à passer outre ou à déposer son rapport en l’état ;

DISONS que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 31 mai 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle ;

RAPPELONS qu’il appartient à l’expert d’adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception, lesquelles peuvent adresser, à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

DELEGUONS au magistrat chargé du contrôle des expertises la mission d’en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

CONDAMNONS provisoirement Madame [Y] [M], épouse [P], aux dépens de la présente instance, étant rappelé que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont il est saisi ;

REJETONS les demandes de la SCI LE MONTEPY et de la SARL REHOME fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 17], le 18 mars 2025.

Le Greffier Le Président