TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 01 Février 2024

GROSSE :

Le 05 avril 2024

à M^e DI COSTANZO Dominique

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EXPEDITION :

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N° RG 23/07718 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JTT

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT PACT DES BDR 13, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [F] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparante

–EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 05 avril 2019, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) a consenti à Madame [C] [F] [Z], un contrat de sous-location portant sur l’appartement situé [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 543,53 euros outre 45 euros de provisions sur charges.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [C] [F] [Z], le 28 septembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 11739,58 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 29 septembre 2023;

Par acte de commissaire de justice du 07 décembre 2023, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 08 décembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) a fait assigner en référé Madame [C] [F] [Z] devant le juge des contentieux et de la protection afin d’obtenir :

sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 13979,18 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;le constat de la résiliation du contrat du 05 avril 2019 pour violation des obligations contractuelles ;l’expulsion de la requise et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés ;l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la requise ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, soit 688,70 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens et à supporter les frais de recouvrement en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er février 2024.

A l’audience, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 15664,29 euros au 1er février 2024 ;

Madame [C] [F] [Z], bien que citée régulièrement par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Madame [C] [F] [Z] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à son bailleur.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 07 décembre 2023 a été dénoncée le 08 décembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 1er février 2024.

Par ailleurs, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 07 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la clause résolutoire et la résiliation du contrat

Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce il est produit le contrat de sous-location signé par les parties qui contient en son article 7 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [C] [F] [Z] le 28 septembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 11739,58 euros au titre des loyers et charges impayés;

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise au 28 novembre 2023 et il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de sous-location à compter du 28 novembre 2023.

Il y a lieu dès lors d’ordonner la libération des lieux et l’expulsion de Madame [C] [F] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités décrites au dispositif ci-après

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [C] [F] [Z] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, l’association requérante obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Compte tenu du contrat antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [C] [F] [Z] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel fixée à 688,70 euros ainsi que sollicité par la requérante, qui s’est substituée au loyer révisé et aux charges, assurance habitation incluse, et ce jusqu’à libération effective des lieux et sera condamnée à titre provisionnel à la payer jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante;

L’équité commande que l’indemnité mensuelle d’occupation soit indexée annuellement selon ce même indice servant à la révision annuelle du loyer ;

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de sous-location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 1728 du code civil que du contrat signé entre les parties.

L’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de sous-location signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi que deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 15664,29 euros au 1er février 2024 ; ce décompte actualisé à la hausse sera retenu, même si Madame [C] [F] [Z] n’a pas comparu, la requérante ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation ;

Au vu du relevé de compte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la créance sollicitée les somme de 147,55 euros et de 304,32 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 15212,42 euros au 1er février 2024, Madame [C] [F] [Z] sera condamnée à payer à titre provisionnel, la somme de 15212,42 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, assurance habitation incluse, arrêtés au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision .

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [F] [Z] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité, eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du bailleur qui sera débouté de sa demande en paiement de ce chef;

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 devenu A 444-32 du code de commerce, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande ne saurait donc être accueillie;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

DECLARONS l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) recevable en ses demandes;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 novembre 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de sous-location liant les parties au 28 novembre 2023 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [C] [F] [Z] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) de sa demande d’astreinte ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [C] [F] [Z] à payer à titre provisionnel à l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 688,70 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNONS Madame [C] [F] [Z] à payer à titre provisionnel, à l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône), la somme de 15212,42 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, assurance habitation incluse, arrêtés au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de sa demande au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 ;

CONDAMNONS Madame [C] [F] [Z] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE