1ère chambre civile

[M] [V]

c/

[K] [D] épouse [X]

, [N] [X]

copies et grosses délivrées

le

à M^e FONTAINE

à M^e HENNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 23/03530 – N° Portalis DBZ2-W-B7H-H3TE

Minute: 111 /2026

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

DEMANDEUR

Monsieur [M] [V], demeurant 492 chemin Fahnestock – 06700 ST LAURENT DU VAR

représenté par M^e Hortense FONTAINE, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS

Madame [K] [D] épouse [X]

née le 17 Mai 1956 à BRUAY, demeurant 26 rue saint exupery – 62260 AUCHEL

représentée par M^e Bertrand HENNE, avocat au barreau de BETHUNE

Monsieur [N] [X]

né le 07 Mai 1955 à AUCHEL, demeurant 26 rue saint exupery – 62260 AUCHEL

représenté par M^e Bertrand HENNE, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : RAMEE Christine, vice-présidente, siégeant en juge unique

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 Juillet 2025 fixant l’affaire à plaider au 13 Novembre 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 13 Janvier 2026.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

Vu l’assignation signifiée à M. [N] [X] et Mme [K] [X] le 23 octobre 2023 ;

Vu les conclusions de M. [M] [V] déposées le 7 mai 2025 ;

Vu les conclusions de M. [N] [X] et Mme [K] [X] déposées le 7 mars 2025 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 2 juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date des 16 et 27 mars 1995, M. [M] [V] et sa mère, Mme [U] [C] ont donné à bail à M. [N] [X] et Mme [K] [D] épouse [X] un immeuble à usage de commerce situé 10 place André Mancey à Auchel (62260), conclu pour neuf années entières et consécutives.

Ce bail a été renouvelé.

Suivant acte authentique en date du 22 juillet 2011, M. [M] [V] a donné à bail mixte à M. [N] [X] et Mme [K] [D] épouse [X] le même immeuble à usage de commerce, outre une partie à usage d’habitation, pour une nouvelle période de 9 années, à son tour renouvelé.

Par acte authentique en date du 23 juillet 2021, M. [N] [X] et Mme [K] [D] épouse [X] ont cédé leur fonds de commerce à M. [L] [E].

Suivant acte authentique même jour, M. [M] [V] a donné bail à M. [L] [E] de l’immeuble susvisé.

Un procès-verbal de constat était dressé à cette occasion le 12 juillet 2021.

Constatant des dégradations au sein de l’immeuble, notamment des infiltrations et la présence de mérule, M. [M] [V] a mis en demeure M. [N] [X] et Mme [K] [D] épouse [X] le 28 octobre 2022 de régler une somme correspondant aux réparations nécessaires.

Par actes de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, M. [M] [V] a assigné M. [N] [X] et Mme [K] [D] épouse [X] devant le tribunal aux fins de voir celui-ci, au visa de l’article 1728 du code civil et l’article L.145-1 et suivants du code de commerce :

— condamner solidairement M. [N] [X] et Mme [K] [D] épouse [X] à la somme de 53 029,30 euros TTC ;

— condamner solidairement M. [N] [X] et Mme [K] [D] épouse [X] à la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Mme [K] [D] épouse [X] et M. [N] [X] ont comparu à l’audience.

L’instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a ordonné sa clôture le 2 juillet 2025. L’affaire a reçu fixation pour plaidoiries à l’audience du 13 novembre 2025 devant le juge unique. A l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 13 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 mai 2025, M. [M] [V] réitère ses demandes formulées dans l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, il expose avoir découvert par constat d’huissier, à l’occasion de l’entrée dans les lieux du nouveau preneur, les dégradations de l’immeuble du fait du défaut d’entretien par Mme [K] [D] épouse [X] et M. [N] [X]. Il indique les avoir mis en demeure de régler une somme totale de 20 952,80 euros, sous réserve de réclamation ultérieure, par voie de conseil le 28 octobre 2022. Il rappelle l’obligation des preneurs d’user du bien loué raisonnablement, ainsi que l’obligation d’entretien et de réparations prévue contractuellement, soulignant que des infiltrations, qui ne lui ont jamais été signalées, sont à l’origine du mérule, dont le traitement a été couteux. Un devis, à hauteur de 24 326,50 euros a été transmis pour la rénovation de l’étage.

Répondant aux écritures des défendeurs, qui contestent la présence du mérule dans l’immeuble, il rappelle que l’entreprise, qui est intervenue, a bien attesté de la présence de mérule, l’échantillon provenant de la chambre en façade.

Il observe que toutes les attestations, indiquant que Mme [K] [D] épouse [X] et M. [N] [X] l’auraient alerté, émanent de membres de leur famille, et qu’il n’a jamais été informé de l’état de l’immeuble. Il précise que les autres pièces versées aux débats par les preneurs sont sans lien avec l’état de l’immeuble et le défaut d’information du bailleur, rappelant que le plafond de la chambre s’est effondré à l’aplomb du chéneau. Il indique produire plusieurs devis chiffrant l’ensemble des réparations à une somme totale de 53 029,30 euros.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2025, M. [N] [X] et Mme [K] [D] épouse [X] demandent pour leur part au tribunal de :

A titre principal,

— débouter M. [M] [V] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner M. [M] [V] à la somme de 2 413,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— ordonner avant dire droit une expertise judiciaire afin de déterminer d’une part l’existence d’un mérule ou non, de déterminer son origine et sa localisation et de chiffrer les travaux de reprise ;

— juger que les frais d’expertise seront avancés par M. [M] [V], demandeur à la procédure ;

— condamner M. [M] [V] aux entiers frais et dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [K] [D] épouse [X] et M. [N] [X] rappellent qu’aucun état des lieux n’a été réalisé, ni à leur entrée, ni à leur sortie et que le rapport d’analyse mycologique, daté du 13 juillet 2022, n’est pas contradictoire à leur égard.

Ils observent que le rapport ne précise pas l’origine du mérule, ni la provenance de l’échantillon prélevé. Ils estiment que M. [M] [V] procède par voie de simples allégations, ne disposant d’aucun élément permettant de conclure que l’origine de la fuite proviendrait du chéneau, le bâtiment présentant une mitoyenneté avec un cabinet médical ancien.

Ils sollicitent, ainsi, subsidiairement une expertise judiciaire aux frais avancés de M. [M] [V].

Ils indiquent avoir alerté ce dernier à plusieurs reprises sur la vétusté du bâtiment, que ce dernier n’aurait pas souhaité engager des frais.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-avant.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la responsabilité des preneurs

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 22 juillet 2011 comporte une clause intitulée « entretien-réparation », rédigée comme suit : « Le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien, pendant la durée du bail, et les rendra à sa sortie en bon état de réparations locatives, le bailleur n’ayant à sa charge que les grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil.

Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d’exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle.

Il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux d’exploitation ; le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites au moins tous les trois ans.

Il entretiendra et réparera en temps utile les compteurs, canalisations d’eau, de gaz, et d’électricité, les garantira contre les chocs et les intempéries, ainsi que toutes les installations de chauffage central y compris le chauffe-bain et la chaudière (…) ».

A défaut de justifier de l’existence d’un état des lieux d’entrée lors du renouvellement du bail, survenu le 12 janvier 2018, Mme [K] [D] épouse [X] et M. [N] [X] sont présumés avoir reçus le bien en bon état de réparations locatives.

Par procès-verbal de constat, dressé le 12 juillet 2021, par Me [W], huissier de justice, il était constaté :

dans la pièce à usage de première chambre « présence d’importantes traces similaires à des infiltrations ; émets toutes réserves quant à la présence d’une infiltration à cet endroit (…) ».

dans la pièce à usage de sas, « d’importantes auréoles roussâtres sont visibles sous l’ouverture. J’émets toutes réserves quant à la présence d’une infiltration sous cette ouverture car des traces roussâtres se retrouvent en partie haute des murs (…) »

dans la pièce à usage de troisième chambre « Dans cette pièce, d’importantes auréoles roussâtres laissent supposer une infiltration, d’autant que la pièce contigüe est une pièce d’eau (…) »

dans la pièce à usage de quatrième chambre « les murs sont tapissés ; la tapisserie est jaunie, comportant de très nombreuses traces orangées, type traces d’infiltrations (…) ».

M. [M] [V] produit un rapport d’analyses mycologiques daté du 13 juillet 2022, transmis par la société Direct Mérule pour une adresse de prélèvement au 10 place André Mancey à Auchel (62260) concluant à la présence de mérule pleureuse et rappelant les conditions de développement de cette dernière, notamment un taux d’humidité élevé du bois et une atmosphère confinée.

Il ressort ainsi des éléments du dossier que la présence de mérule est incontestable dans l’immeuble donné à bail à la date du 13 juillet 2022, le directeur de la société Direct Mérule confirmant par mail avoir procédé au prélèvement au niveau de la chambre côté façade.

M. [N] [X] et Mme [K] [D] épouse [X] ne contestent pas n’avoir jamais habité dans l’immeuble, leur fille attestant qu’il était inhabitable et que des travaux ont dû être réalisés.

Toutefois, force est de constater que les défendeurs ne rapportent ni la preuve d’avoir assuré l’obligation d’entretien et de réparation leur incombant, suivant contrat de bail mixte signé le 22 juillet 2011, notamment sur la partie privative, ni d’avoir informé le bailleur des différentes infiltrations constatées par l’huissier, les attestations produites par les membres de la famille n’étant ni suffisamment précises ou circonstanciées.

En outre les courriers produits par les défendeurs sont adressés à Mme [U] [V], et ne concernent que le précédent bail, avant 2008.

Enfin, une expertise ne permettrait pas de déterminer l’origine de l’apparition du mérule, d’autant que M. [N] [X] et Mme [K] [D] épouse [X] sont preneurs sur la partie habitation depuis plus de 14 ans.

Dès lors, il sera considéré que les preneurs ont failli à leur obligation d’entretien.

Sur les sommes demandées

M. [M] [V] sollicite le remboursement des frais réglés pour le traitement du mérule, produisant un devis n° DEV200573 de la société Direct Mérule à hauteur de 2 430 euros HT, outre 275 euros de frais d’analyse, le rapport d’analyses mycologiques ayant été produit.

Il convient dès lors de condamner solidairement M. [N] [X] et Mme [K] [D] épouse [X] à payer une somme de 2 705 euros sur ce poste de préjudice, M. [M] [V] ne justifiant pas du devis de 4 615 euros HT).

M. [M] [V] sollicite, en outre, la condamnation solidaire des époux [X] à lui régler une somme de 12 928,80 euros au titre d’un devis DV00003 du 19 mai 2022, et une somme de 24326,50 euros suivant devis DV00085 correspondant aux travaux de rénovation de l’étage.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé par Me [W], huissier de justice, le 12 juillet 2021 que le bien donné à bail se trouvait défraichi, après une jouissance de près de 27 années pour la partie commerciale et 11 années pour la partie d’habitation, les tapisseries étant déchirées par endroit, les dalles de polystyrène du plafond étant jaunies, les sols et plinthes présentant des coups et des fissures, la peinture sur les murs présentant des marques.

Le tribunal observe que M. [M] [V] ne produit que des devis, aucune facture n’étant communiquée, la société VBAT ayant son siège social à Nice.

Au regard des constatations du procès-verbal dressé par Me [W], huissier de justice, de l’état de vétusté du local commercial, qui ne résulte pas de la négligence ou d’un défaut d’entretien des preneurs mais d’une jouissance de près de 27 ans, contrairement au 1er étage, il y a lieu de condamner solidairement M. [N] [X] et Mme [K] [D] épouse [X] à payer à M. [M] [V] une somme de 15.000 euros au titre des réparations locatives.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à payer une somme totale de 17 705 euros à M. [M] [V].

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [N] [X] et Mme [K] [D] épouse [X], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner M. [N] [X] et Mme [K] [D] épouse [X] à payer à M. [M] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [X] et Mme [K] [D] épouse [X] à payer à M. [M] [V] une somme de 17 000 euros ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [X] et Mme [K] [D] épouse [X] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [X] et Mme [K] [D] épouse [X] à payer à M. [M] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE