TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Jugement du : 16 Mai 2025

N° RG 25/00130 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TAG

N° Minute : 25/303

JUGEMENT

selon la procédure accélérée au fond

ENTRE

Syndicat Des Copropriétaires de la RESIDENCE PRE [Localité 10] pris en la pesonne de son Syndic en exercice la SAS SOLAGI prise en la personne de son représentant légal en exercice, sis [Adresse 2],

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Jean-Claude ATTALI de la SCP SVA, avocat au barreau de BEZIERS substitué par M^e Jean BELLISSENT, avocat

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

[Adresse 7], prise en la personne de son directeur en exercice, en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [N] [L] et Madame [V] [R],

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Madame [Y] [I], inspectrice,

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 29 Avril 2025 et qu’il en ait été délibéré, le jugement suivant a été rendu ce jour.

Vu l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’assignation selon la procédure accélérée au fond, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS, à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] MARTIN, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOLAGI, prise en la personne de son représentant légal en exercice (ci-après dénommé SDC PRE [Localité 10]), en date du 20 février 2025, de Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de l’Hérault, chargé du Domaine, en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [N] [L] et Madame [V] [R], tendant principalement à le voir condamner au versement de la somme de 11.976,37 € au titre des charges de copropriété dues au 22 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 28 novembre 2024, de la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts ainsi que de la somme de 1.200,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’hypothèque légale du syndic, et au paiement des sommes retenues par le commissaire de justice en application de l’article A444-32 du Code de commerce, enfin dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Vu l’audience du 25 mars 2025 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de l’Hérault, en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [N] [L] et Madame [V] [R], qui a sollicité de voir débouter le SDC PRE [Localité 10] de sa demande de condamnation au paiement des sommes échues antérieurement au 20 février 2020, des frais de procédure et de contentieux, des dommages et intérêts, des frais irrépétibles ainsi que des dépens, outre de dire qu’il ne saurait être tenu au paiement d’aucune somme en principal excédant la somme de 8.413,27 € au titre des charges de copropriété et travaux non prescrits et au paiement des dettes de la succession que dans la limite et jusqu’à concurrence de ses actifs successoraux,

Vu l’audience du 29 avril 2025 lors de laquelle les demandes des parties ont été reprises,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées à l’audience,

MOTIFS

Sur la demande principale

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’ : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ».

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; […]

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

A l’appui de sa demande, le SDC PRE [Localité 10] produit le relevé de propriété mentionnant Monsieur [N] [L] et Madame [V] [R], un extrait de compte arrêté au 15 janvier 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 11.976,37 € et incluant les frais de commissaire de justice pour la somme de 280,00 € et deux mises en demeure en date des 26 février 2020 et 2 décembre 2024, outre les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires en date des 10 juillet 2019, 14 janvier 2021, 3 décembre 2021, 3 août 2022, 11 août 2023 et 13 août 2024, les appels de fonds en date des 18 avril 2018, 16 octobre 2018, 28 février 2019, 1er avril 2019, 18 octobre 2019, 21 avril 2020, 16 octobre 2020, 18 mars 2021, 21 avril 2021, 15 octobre 2021, 26 avril 2022, 17 août 2022, 21 octobre 2022, 14 avril 2023, 16 octobre 2023, 8 avril 2024, 15 avril 2024, 15 mai 2024, 19 août 2024 et 16 octobre 2024, des décomptes de charges en date des 10 juillet 2018, 15 juillet 2019, 20 janvier 2021, 16 décembre 2021, 29 août 2022, 23 août 2023 et 22 août 2024 ainsi que des factures d’entretien des espaces verts privatifs en date des 8 avril 2019, 7 octobre 2020, 30 novembre 2020, 9 juin 2021, 28 juin 2022, 5 octobre 2023 et 15 octobre 2024 et une facture de réfection du seuil de porte privatif en date du 14 juin 2023.

Néanmoins, pour faire échec à cette demande, Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de l’Hérault, en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [N] [L] et Madame [V] [R], soutient que les sommes échues antérieurement au 20 février 2020 sont prescrites et que les frais de suivi de dossier par avocat correspondent à des frais de vacation et de gestion courante facturés par le syndic, de sorte qu’ils ne peuvent être imputés au copropriétaire défaillant.

En ce sens, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. » Aux termes de l’article 2224 du Code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » et aux termes de l’article 2222 du même code, « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. »

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 2234 du Code civil, « La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure. » Ainsi, il est constant que le créancier est dans l’impossibilité d’agir en l’absence de connaissance du décès du débiteur ou de l’identité des héritiers débiteurs de l’obligation.

Or, en l’espèce, aucun élément transmis aux débats ne permet de déterminer la date à laquelle le demandeur a eu connaissance du décès de Monsieur [N] [L] et de Madame [V] [R] de nature à lui permettre d’exercer son action. Dès lors, il convient de fixer le point de départ du délai de prescription au 22 octobre 2024, date à laquelle Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de l’Hérault a été désigné curateur des successions vacantes de Monsieur [N] [L] et de Madame [V] [R]. L’assignation ayant été délivrée le 20 février 2025, il convient de dire que les sommes réclamées ne sont pas prescrites.

En revanche, il est constant que, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais nécessaires au recouvrement de la créance exposés par le syndicat peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant et qu’il appartient au syndicat de justifier du caractère nécessaire de ces frais exposés.

Or, il résulte des pièces transmises aux débats que les factures en date des 31 mars 2023, 27 juin 2023, 28 septembre 2023, 26 août 2024 et 3 décembre 2024 correspondent à des frais de « suivi dossier avocat » sans qu’il soit démontré qu’il s’agit de frais de relance exposés pour le recouvrement de la créance, de sorte que le demandeur échoue à démontrer le caractère nécessaire de ces frais. Également, la facture en date du 8 août 2023 correspond à des frais de « transmission dossier avocat » qui sont des frais irrépétibles exposés pour la présente instance, de sorte qu’ils ne relèvent pas des dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Par conséquent, il convient de déduire ces sommes de la créance, soit la somme totale de 450,00 € (42,00 €x5 + 240,00 €).

Ainsi, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de l’Hérault, en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [N] [L] et Madame [V] [R], sera condamné à verser au SDC PRE [Localité 10] la somme de 11.526,37 € correspondant au total des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes et des sommes non encore échues. Conformément à la demande, ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure délivrée le 2 décembre 2024.

Le curateur à succession vacante ne pouvant être tenu du paiement des dettes de la succession que jusqu’à concurrence de la valeur des biens qu’il a recueillis (Cass. 1ère civ, 2 mai 1989, n°88-10-783), il convient de limiter la condamnation de Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de l’Hérault à la concurrence des actifs successoraux de la succession de Monsieur [N] [L] et Madame [V] [R].

Enfin, la procédure spécifique visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ne permet de statuer que sur les sommes provisionnelles expressément visées à l’article 14-1 de la même loi. En ce sens, bien qu’il s’agisse d’une décision au fond, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond n’est pas compétent pour allouer sur ce fondement des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

Ainsi, le SDC PRE [Localité 10] sera débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de l’Hérault, en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [N] [L] et Madame [V] [R], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de l’Hérault, en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [N] [L] et Madame [V] [R], ne permet d’écarter la demande du SDC PRE [Localité 10], formée sur le fondement des dispositions susvisées. Au vu des éléments fournis aux débats, la somme due à ce titre sera fixée à 1.000,00 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de l’Hérault, en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [N] [L] et Madame [V] [R], à verser au [Adresse 11] [Adresse 8] MARTIN, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOLAGI, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 11.526,37 € (onze-mille-cinq-cent-vingt-six euros et trente-sept centimes) correspondant aux sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes et des sommes non encore échues, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024 ;

DEBOUTE le [Adresse 11] [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOLAGI, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de l’Hérault, en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [N] [L] et Madame [V] [R], au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de l’Hérault, en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [N] [L] et Madame [V] [R], à verser au [Adresse 11] [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOLAGI, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1.000,00 € (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que les condamnations en paiement de Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de l’Hérault, en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [N] [L] et Madame [V] [R], seront limitées à la concurrence des actifs successoraux de la succession de Monsieur [N] [L] et Madame [V] [R] ;

REJETTE toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le Président,