TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

N° Minute : 25/ 462

N° RG 24/03253 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3QVN

Jugement rendu le 20 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

COMMUNE [Localité 4]

prise en la personne de son Maire en exercice

siégeant en cette qualité à l’Hôtel de Ville

[Localité 1]

Représentée par Maître Mathilde FOGLIA de la SELARL AMPLITUDE AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L C & F

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 899 055 610

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par Maître Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Joël CATHALA, Vice-Président,

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

Violaine MOTA, Greffier,

Magistrats ayant délibéré :

Joël CATHALA, Vice-Président,

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Sarah DOS SANTOS, Juge,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 avril 2025, différée dans ses effets au 02 Juin 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 16 Juin 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 Octobre 2025 ;

Maître Mathilde FOGLIA et Maître Frédéric SIMON ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Rédigé par Sarah DOS SANTOS, Juge et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

**********

EXPOSE DU LITIGE

La commune de [Localité 4] est propriétaire, sur son territoire, d’un immeuble édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 2], dans l’ancien presbytère.

Cet immeuble, qui fait partie du domaine privé de la commune, est composé d’un logement de fonction, d’une salle de restauration équipée d’un bar et d’une cuisine et de sept chambres d’hôtel.

Selon « convention d’occupation temporaire du domaine privée » signée le 7 juin 2021, la commune [Localité 4] a autorisé la SARL C& F à occuper l’immeuble susvisé, en vue d’y exploiter une activité d’hôtellerie-restauration.

Cette convention a été conclue pour une durée d’un an à compter du 1er juillet 2021, reconductible tacitement dans la limite de 12 ans et en contrepartie du versement d’une redevance d’occupation mensuelle d’un montant de 500 euros HT.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 octobre 2024, reçue le 31 octobre suivant, la commune a notifié à la SARL C&F sa décision de résilier unilatéralement la convention d’occupation du domaine privé pour motif d’intérêt général, en application de son article 13.2, avec effet au 15 novembre 2024.

Par courrier du 6 novembre 2024, la SARL C&F a indiqué à la commune qu’elle n’entendait pas libérer les lieux et qu’elle considérait être titulaire d’un bail commercial.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 novembre 2024, la commune a vainement mis en demeure les gérants de la SARL C & F de quitter les lieux dans un délai de 8 jours, aucun bail commercial ne pouvant, selon elle, leur être reconnu.

C’est dans ces conditions que par acte du 8 décembre 2024, la commune [Localité 4] a fait assigner la SARL C&F devant le Tribunal judiciaire de BEZIERS.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, la commune LE SOULIE demande au Tribunal de :

DIRE que la SARL C & F occupe sans droit ni titre l’immeuble à usage d’hôtel-restaurant situé dans l’ancien presbytère sis sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 2] à [Localité 4] ;

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion de la SARL C & F et de tous occupants de son chef de l’immeuble à usage d’hôtel-restaurant situé dans l’ancien presbytère sis sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 2] à [Localité 4] dès la signification de la décision à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique. DIRE que passé ce délai, il sera mis à la charge de la SARL C & F, une astreinte de 50 euros par jour de retard. AUTORISER la commune de [Localité 4] à transporter et enlever les meubles, véhicules et objets mobiliers se trouvant sur les lieux aux frais, risques et périls de la SARL C & F, au besoin avec le concours de la force publique. FIXER à 100 euros par jour l’indemnité journalière d’occupation que la SARL C & F devra payer à compter du 16 novembre 2024 jusqu’à l’entière libération des lieux, sous déduction des versements qui ont pu être faits. CONDAMNER la SARL C & F à lui payer la somme de 2400 euros représentant l’arriéré d’indemnité d’occupation arrêté à la date du 10 décembre 2024, somme à parfaire à la date du jugement à intervenir et assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. DEBOUTER la SARL C & F de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles. DIRE n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En toutes hypothèses,

CONDAMNER la SARL C & F à lui verser la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la défenderesse aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, la SARL C&F demande au Tribunal de :

ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture prononcée le 3 avril 2025 ACCEUEILLIR la pièce 14 ordonnance du tribunal administratif en date du 26 février 2025,REJETER les prétentions de la commune et ses demandes reconventionnelles. JUGER l’existence entre les parties d’un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à compter du 1er juillet 2024, pour une durée de 9 ans, aux conditions du bail initial pour toutes les autres dispositions non contraires au statut des baux commerciaux. FAIRE défense à la commune de porter atteinte à la jouissance paisible du preneur pendant toute la durée du bail,CONDAMNER la commune au paiement de la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice causé par les tentatives d’éviction et les troubles à la jouissance paisible de son locataire outre la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 2 juin 2025 par ordonnance rendue le 3 avril 2025 par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 16 juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 20 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

En application de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, pour cause grave, soit par ordonnance du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats par décision du tribunal.

En l’espèce, le respect du principe du contradictoire est une cause suffisamment grave pour qu’il soit fait droit à la demande tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture.

Ainsi, la clôture de l’instruction sera fixée à la date de l’audience de plaidoirie et la pièce 14 « Ordonnance du Tribunal administratif en date du 26 février 2025 » produite par la SARL C & F sera déclarée recevable.

Sur la demande de résiliation de la convention d’occupation du domaine privé pour motif d’intérêt général

Sur la nature du contrat litigieux

L’article 145-1 du code de commerce fixe les conditions d’application du statut des baux commerciaux : « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce ».

L’article L. 145-2, 4° du même code soumet expressément les personnes publiques à l’application de ce statut.

Toutefois, il est constant qu’une convention d’occupation du domaine privé ne peut être requalifiée en bail commercial lorsque qu’elle ci est en réalité un contrat administratif compte-tenu du fait qu’elle comporte une ou plusieurs clauses exorbitantes du droit commun.

Une clause exorbitante du droit commun peut être définie comme celle « qui, notamment par les prérogatives reconnues à la personne publique contractante dans l’exécution du contrat, implique, dans l’intérêt général, qu’il relève du régime exorbitant des contrats administratifs ». La clause exorbitante est donc celle qui reconnaît à une personne publique une prérogative particulière, dans un objectif d’intérêt général.

En l’espèce, la SARL C & F exploite, dans les locaux occupés, un fonds de commerce acquis au cours de l’année 2021.

En défense, et pour s’opposer à la résiliation de la convention d’occupation la liant à la commune [Localité 4], la SARL C & F soutient qu’un bail dérogatoire aux baux commerciaux a été signé le 7 juin 2021, pour commencer à courir le 1er juillet 2021 et qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux est né du fait du maintien en possession des locataires à l’expiration de la durée de 3 ans de location.

Or, il résulte des dispositions de l’article 145-5 du Code de commerce relatif au bail dérogatoire que « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local. (…) ».

Force est de constater qu’au présent cas, la SARL C & F, qui sollicite l’application de ces dispositions, ne justifie aucunement des conditions posées par ces textes.

En effet, la société défenderesse ne démontre aucune volonté claire et non équivoque des parties de conclure un bail dérogatoire. En outre, l’article 12 de la convention litigieuse prévoit que le bail a été conclu pour une durée d’un an, renouvelable tacitement, dans la limite de 12 ans de sorte qu’une telle durée excède manifestement la durée maximale de 3 ans prévue à l’article susvisé.

Ainsi, la SARL C & F ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un bail dérogatoire entre les parties, né de la signature de la convention le 7 juin 2021 ni a fortiori, qu’un bail soumis au statut des baux commerciaux est né de son maintien dans les lieux au 1er juillet 2024.

En toutes hypothèses, la convention d’occupation du domaine privé litigieuse prévoit en son article 13.2 « Résiliation pour motif d’intérêt général » que « La commune peut résilier la convention pour tout motif d’intérêt général, sous réserve d’un préavis de 15 jours notifié par lettre recommandée avec accusé de réception.

La résiliation ne donnera lieu à aucune indemnité, à l’exception de la part non amortie des travaux d’amélioration réalisés par l’occupant, sous réserve que ces travaux aient été expressément autorisés par la commune ».

Ladite clause reconnaît ainsi à la commune de [Localité 4], et à elle seule, une faculté de résilier unilatéralement et sans indemnité, la convention d’occupation, pour tout motif d’intérêt général.

Or, il est de jurisprudence constante qu’une clause de résiliation unilatérale pour motif d’intérêt général constitue une clause exorbitante du droit commun.

La convention litigeuse comporte donc une clause exorbitante du droit commun qui fait obstacle à la reconnaissance d’un bail commercial.

En conséquence, la convention d’occupation signée entre les parties le 7 juin 2021 doit s’analyser comme un contrat administratif.

Sur la résiliation de la convention d’occupation pour motif d’intérêt général

L’article 13.2 de la convention d’occupation du domaine privé consentie à la SARL C & F par la commune [Localité 4] reconnait à cette dernière la faculté de résilier unilatéralement le contrat en justifiant d’un motif d’intérêt général et en respectant un préavis de 15 jours.

Aux termes de l’article 13.4 de la convention que « Expulsion – A l’expiration de la convention, l’Occupant doit quitter les lieux et enlever tous les biens dont il est propriétaire. S’il se maintient dans les lieux, il sera redevable auprès de la commune d’une indemnité d’occupation de 100 euros par jour de retard. Par ailleurs des poursuites pourront être engagées et des mesures d’expulsion prises à son encontre ».

Conformément à ces dispositions, par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 octobre 2024, la commune [Localité 4] a fait usage de la faculté de résiliation anticipée prévue à la convention avec effet au 15 novembre 2024.

Le motif d’intérêt général ayant fondé cette résiliation unilatérale avait préalablement été exposé à la SARL C & F au cours de la réunion ayant donné lieu au compte-rendu notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 9 octobre 2024 et s’entend de la très faible fréquentation du restaurant exploitée par la société défenderesse du fait, notamment, de la qualité des prestations proposées et de son très faible taux d’ouverture, en contradiction avec l’importance de l’exploitation de cet établissement pour l’attrait touristique et la vie de la commune.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la commune LE [Localité 6] est bien fondée à solliciter l’expulsion de la SARL C & F et celle de tous occupants de son chef ainsi que sa condamnation au versement de la somme de 100 euros par jour, à compter du 16 novembre 2024 et jusqu’à l’entière libération des lieux, au titre de l’indemnité d’occupation contractuellement prévue et due en raison du maintien irrégulier de la société dans les lieux.

La SARL C & F sera, ainsi, condamnée à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 2400 euros représentant l’arriéré d’indemnité d’occupation arrêté à la date du 10 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Enfin, la SARL C & F sera déboutée de sa demande de condamnation de la commune à lui payer la somme de 20 000 euros au titre du préjudice causé par les tentatives d’éviction et les troubles à la jouissance paisible de son locataire, en ce qu’il a été jugé que la société défenderesse occupe les locaux appartenant à la commune sans droit ni titre depuis le mois de novembre 2024.

Sur les autres demandes,

Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SARL C & F aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile,

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, la SARL C & F, condamnée aux dépens, devra verser à la commune [Localité 4] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

L’article 514-1 dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Tel n’est pas le cas en l’espèce, l’exécution provisoire sera prononcée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE le rabat de l’ordonnance de clôture rendue par le juge de la mise en état le 3 avril 2025 ;

FIXE la clôture de l’instruction à la date de l’audience de plaidoirie ;

ACCUEILLE la pièce 14 « Ordonnance du Tribunal administratif en date du 26 février 2025 » produite par la SARL C & F ;

JUGE que la SARL C & F occupe sans droit ni titre l’immeuble à usage d’hôtel-restaurant situé dans l’ancien presbytère sis sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 2] à [Localité 4] depuis le 16 novembre 2024 ;

ORDONNE à la SARL C & F de libérer les lieux loués et de restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut pour elle d’y avoir volontairement procédé dans ce délai, DIT que la commune [Localité 4] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le cas échéant ;

DEBOUTE la commune [Localité 4] de sa demande d’astreinte ;

AUTORISE la commune de [Localité 4] à transporter et enlever les meubles, véhicules et objets mobiliers se trouvant sur les lieux aux frais, risques et périls de la SARL C & F, au besoin avec le concours de la force publique ;

FIXE à 100 euros par jour l’indemnité journalière d’occupation que la SARL C & F devra payer à compter du 16 novembre 2024 jusqu’à l’entière libération des lieux, sous déduction des versements qui ont pu être faits ;

CONDAMNE la SARL C & F à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 2400 euros représentant l’arriéré d’indemnité d’occupation arrêté à la date du 10 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE la SARL C & F de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE la SARL C & F aux dépens ;

CONDAMNE la SARL C & F à payer à la commune [Localité 4] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 20 Octobre 2025

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Joël CATHALA

Copie à Maître Clara ZURBACH de la SELARL AMPLITUDE AVOCATS, Maître Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC