TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 26/00004 – N° Portalis DBYA-W-B7K-E34XX

MINUTE N°2026/ 229

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 31 Mars 2026

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L'[A]

c/

[I] [L]

Copie délivrée à

prefecture

Madame [I] [L]

Copie exécutoire délivrée à

Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L'[A] dit [A] LOGEMENT,

immatriculé au RCS sous le n° 273 400 010

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 03 février 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 12 avril 2022 avec prise d’effet au 4 mai 2022, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L'[A] DIT [A] LOGEMENT (ci-après dénommé [A] LOGEMENT) a donné à bail à Mme [L] [I] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] pour un loyer initial mensuel de 436.61 € outre 25.75 € pour provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [A] LOGEMENT, selon acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, remis à personne, a fait signifier Mme [L] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le bail pour un montant total de 707.47 € dont 629.85 € en principal au titre des arriérés locatifs et d’avoir à justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, [A] LOGEMENT a assigné Mme [L] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir:

— Condamner Mme [L] [I] à payer par provision à [A] LOGEMENT la somme de 911.25 € ;

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au bénéfice du propriétaire aux motifs de l’impayé des loyers et des charges et du défaut de production de l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [L] [I] et de ses biens et de toutes personnes dans les lieux de son chef et ce avec l’assistance du serrurier et de la [Localité 5] Publique s’il y a lieu ;

— Condamner Mme [L] [I] à verser une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges comprises, indexée dans les mêmes conditions que le montant du loyer contractuel jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, et payable chaque mois à terme échu ;

— Rappeler que les délais éventuellement accordés ne pourront affecter l’exécution du contrat ;

— Condamner Mme [L] [I] à verser au requérant la somme de 400.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [L] [I] aux entiers dépens de l’instance et de son exécution en ce compris le coût du commandement de payer ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que Mme [L] [I] est salariée à temps partiel et que les impayés de loyers sont liés à une perte d’activité en mars 2025. Elle souhaite se maintenir dans le logement. Un plan d’apurement à hauteur de 50.00 € par mois pendant 24 mois ainsi qu’un FSL Maintien seraient envisagés afin de solder la dette locative et la signature d’une mesure d’accompagnement social lié au logement prévention était prévue le 29 janvier 2026. Elle aurait repris le paiement du loyer en janvier 2026. Une attestation – Assurance habitation est jointe couvrant la période du 5 septembre 2025 au 4 septembre 2026.

A l’audience du 3 février 2026 à laquelle l’affaire est retenue, le conseil de [A] LOGEMENT indique que la dette locative s’élève à la somme de 1056.64 € au 31 décembre 2025, et ne s’oppose pas à l’octroi éventuel de délais de paiement.

Mme [L] [I], comparante en personne et assistée d’un représentant de l’UDAF, ne conteste pas le montant de la dette. Elle précise avoir repris le paiement du loyer au mois de janvier 2026 et vouloir rembourser la dette locative en rajoutant 50.00 € mensuellement en sus du loyer courant et des charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 8 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [A] LOGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par mail reçu le 18 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 décembre 2025, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par [A] LOGEMENT apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 12 avril 2022 avec prise d’effet au 4 mai 2022, contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs et un délai d’un mois au titre de la non justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs aux termes desquels un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause,a été signifié à Mme [L] [I] le 15 septembre 2025 pour la somme de 707.47 € dont en principal 629.85 € au titre des arriérés locatifs et d’avoir à justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Mme [L] [I] justifie d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs pour la période du 5 septembre 2025 au 4 septembre 2026 laquelle est jointe au DSF transmis.

Ce commandement en revanche, s’agissant des impayés locatifs, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 16 novembre 2025 à ce titre.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le conseil de [A] LOGEMENT indique à l’audience que la dette locative s’élève à la somme de 1056.64 € au 31 décembre 2025. Il verse un décompte qui montre que ce montant inclut la somme de 268.60 € correspondant aux coûts du commandement de payer et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX qu’il intègre dans sa prétention sur les dépens et qui ne correspond pas à des arriérés locatifs. Dès lors il convient de déduire ce montant de la dette locative.

Mme [L] [I], présente à l’audience, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, Mme [L] [I] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 788.04 € (1056.64 € – 268.60 €) au titre des arriérés locatifs.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [L] [I] sollicite des délais de paiement. Elle fait valoir qu’elle a repris le paiement du loyer le mois précédent, verse à l’instance une attestation de paiement de la CAF pour les mois de novembre 2025, décembre 2025 et janvier 2026 ainsi que trois bulletins de salaire établis par l’URSSAF dans le cadre d’un emploi en CESU pour les mois d’octobre 2025, novembre 2025 et décembre 2025 et propose de rembourser 50.00 € par mois en sus du loyer et charges courants.

[A] LOGEMENT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Dès lors, tenant compte des éléments qui précèdent, à savoir l’accord des parties, la reprise du paiement du loyer au mois de janvier 2026, des ressources de Mme [L] [I] telles qu’elles ressortent des pièces versées par elle au litige, du montant de la dette locative au regard de ses ressources, il y a lieu d’accorder à Mme [L] [I] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets des clauses de résiliation de plein droit pendant le cours de ces délais afin de permettre à la locataire de pouvoir se maintenir dans le logement.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit du bail reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Mme [L] [I] pourra alors être expulsée et devra également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en cas d’expulsion, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [L] [I], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance en ce compris notamment le coût de du commandement de payer.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande en la cause, au regard de la situation financière de Mme [L] [I], de l’octroi de délais de paiement afin de lui permettre d’apurer cette dette et de se maintenir dans lieux, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 avril 2022 avec prise d’effet au 4 mai 2022 entre d’une part [A] LOGEMENT et d’autre part Mme [L] [I] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] sont réunies à la date du 16 novembre 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [L] [I] à payer à [A] LOGEMENT la somme de 788.04 € (sept cent quatre-vingt-huit euros et quatre centimes) arrêtée au 31 décembre 2025 au titre des arriérés locatifs ;

AUTORISONS Mme [L] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 50.00 € chacune et une 16ème mensualité de 38.04 € qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Mme [L] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [A] LOGEMENT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;que Mme [L] [I] soit condamnée à payer à [A] LOGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

CONSTATONS la justification d’une assurance contre les risques locatifs en cours de validité ;

CONDAMNONS Mme [L] [I] aux entiers dépens de la présente instance comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS [A] LOGEMENT du surplus de ses demandes et notamment de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [L] [I]  ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,