TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 25/

AFFAIRE : N° RG 23/02204 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E3CCB

Jugement Rendu le 12 Mai 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. TAM TAP

Immatriculée au RCS de BEZIERS 451367304

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par: M^e Zaina AZZABI, avocat au barreau de BEZIERS

DEFENDEUR :

L’association tutélaire de gestion

agissant en qualité de tuteur aux biens de Monsieur [E] [O]

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

2 copies conformes au service des expertises

1 copie dossier

le 12/05/25

Né le 30/07/1943

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par : M^e Marie josé GARCIA, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 Novembre 2024 différée dans ses effets au 24 Février 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 10 Mars 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Mai 2025 ;

Vu le rapport fait par le Président d’audience ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Rédigé par Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 28 septembre 2022 Monsieur [E] [O] a conclu avec Monsieur [D] [U] ou toute personne morale pouvant se substituer, une promesse synallagmatique de vente et d’achat de six box en sous-sol de la Résidence [Adresse 11], sise [Adresse 1] à [Localité 8] (Hérault), cadastrée section MP

n° [Cadastre 7], vente appelée à être réitérée par devant Me [H] [Z] au plus tard le 16 décembre 2022 (pièce n° 3 de la demanderesse). Nouvelle promesse synallagmatique a été conclue avec la Société Civile Immobilière TAM TAP, représentée par Monsieur [D] [U], par devant notaire le 3 février 2023 (pièce n° 4) au prix de 35000 € pour réitération de la vente au plus tard le 31 octobre 2023. Il était acté le versement par la SCI d’un dépôt de garantie de 10000 €, à charge de prélever sur cette somme un montant de 6904,54 €, au titre des charges restant dues par Monsieur [O] à la copropriété (relevé du compte de la SCI dans les livres du notaire joint à l’acte).

Informée verbalement de ce que les enfants de Monsieur [O] estimaient la vente nulle à raison de l’état de santé de leur père, la SCI l’a mis en demeure le 13 juin 2023 de réitérer la vente sous quinzaine (pièce n° 7).

Par courrier du 21 juillet 2023 (pièce n° 8) le conseil de Monsieur [O] faisait connaître que la réitération n’aurait pas lieu et annonçait la restitution des 10000 € de garantie.

Une ordonnance du juge des contentieux de la protection de céans, statuant en qualité de juge des tutelles, prononcée le 27 juillet 2023, a placé Monsieur [O] sous sauvegarde de justice et désigné l’ASSOCIATION TUTÉLAIRE DE GESTION en qualité de mandataire spécial (pièce n° 3 de l’association).

Sur requête déposée au tribunal le 18 juillet 2023, la SCI TAM TAP a obtenu une inscription d’hypothèque provisoire de 14376,49 € sur les lots 14 à 19 du bien sis à Béziers cadastré section MP n° [Cadastre 7] (pièce n° 10 de la demanderesse).

Par exploit de commissaire de justice du 7 septembre 2023, déposé en l’étude, la SCI TAM TAP a fait assigner Monsieur [E] [O] devant le Tribunal judiciaire de Béziers et sollicite entendre :

à titre principal,

— déclarer parfaite la vente intervenue le 3 février 2023 entre la SCI TAM TAP et Monsieur [E] [O] ;

— condamner Monsieur [E] [O] à se présenter, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, chez Maître [G] [W], notaire à [Localité 9], pour signer l’acte authentique de vente du bien immobilier dont la désignation suit : sur la Commune de [Localité 8] (Hérault), [Adresse 6] et [Adresse 1], section MP n° [Cadastre 7], les lots numéros 14 à 19 de la résidence [Adresse 11], et ce au prix de 35000 € ;

— assortir cette injonction passé ce délai d’une astreinte de 150 € par jour jusqu’à la signature dudit acte authentique de vente ;

— dire que passé le délai d’un mois à compter de sa signification, le présent jugement vaudra vente au bénéfice de la SCI TAM TAP et sera publié auprès du Service de la publicité foncière de Béziers à la requête de celle-ci ;

à titre subsidiaire,

— ordonner la restitution par Monsieur [E] [O] de la somme de 10000 € versée à titre de dépôt de garantie ;

— condamner par conséquent Monsieur [E] [O] à payer à la SCI TAM TAP la somme de 10000 € ;

— condamner Monsieur [E] [O] à payer à la SCI TAM TAP la somme de 3500 € par application de la clause pénale, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 juin 2023 ;

— condamner Monsieur [E] [O] à payer à la SCI TAM TAP la somme de 876,49 € correspondant aux factures réglées pour son compte ;

— condamner Monsieur [E] [O] à payer à la SCI TAM TAP la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

en tout état de cause,

— condamner Monsieur [E] [O] à payer à la SCI TAM TAP la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Zaïna AZZABI, avocat au Barreau de Béziers, en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Ordonnance de clôture a été prononcée le 21 novembre 2024, avec clôture différée au 24 février 2025 et l’affaire fixée pour plaidoirie au 10 mars 2025.

Dans l’intervalle, par jugement du 13 février 2024 (pièce n° 4 de l’association), le juge des contentieux de la protection, statuant ès qualités de juge des tutelles, a prononcé une mesure de tutelle au bénéfice de Monsieur [E] [O], désignant l’ASSOCIATION TUTÉLAIRE DE GESTION en qualité de tuteur aux biens et Madame [P] [O] en qualité de tuteur à la personne.

En ses dernières conclusions l’ASSOCIATION TUTÉLAIRE DE GESTION (ATG), représentant Monsieur [E] [O], demande au tribunal

à titre principal,

— de prononcer la nullité du compromis de vente du 3 février 2023 ;

— débouter la SCI TAM TAP de sa demande de vente forcée et de sa demande d’astreinte de 150 € par jour ;

à titre subsidiaire,

— juger que le prix de vente est lésionnaire de plus des 7/12èmes ;

— désigner trois experts aux fins d’évaluation des lots 14 à 19 de la copropriété sise [Adresse 6] et [Adresse 1] [et non [R] comme écrit par erreur] à [Localité 8] cadastrée MP [Cadastre 7] ;

en tout état de cause,

— débouter la SCI TAM TAP de ses demandes de restitution de dépôt de garantie, d’application de clause pénale, de dommages intérêts et frais ;

— condamner la SCI TAM TAP à payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

En ses dernières écritures la SCI TAM TAP, prenant acte de ce que Monsieur [O] est représenté par l’ASSOCIATION TUTÉLAIRE DE GESTION, maintient ses prétentions.

Les parties présentes ont été informées, conformément à l’article 450 al. 2 du Code de procédure civile de la mise en délibéré et de ce que le jugement mis à disposition au greffe le 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de la promesse synallagmatique de vente et d’achat

L’article 414-1 du Code civil dispose

« Pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte. ».

En matière contractuelle, l’article 1129 du même code confirme

« Conformément à l’article 414-1, il faut être sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat. ».

En l’espèce ATG fait observer que le « compromis » que le compromis a été signé le 3 février 2023 et que, le 6 juin 2023, le Dr [K], médecin inscrit sur liste des médecins agréés pour ce faire, a confirmé l’état de santé médicalement amoindri de Monsieur [O]. C’est sur cette base que le juge des tutelles l’a placé sous sauvegarde de justice le 27 juillet 2023.

Selon ATG « La proximité de signature du compromis avec le certificat du Dr [K] démontre en soi la fragilité de M. [O] lors de la signature du compromis ».

La SCI TAM TAP conteste cette interprétation, rappelant que l’insanité d’esprit s’apprécie au jour de conclusion du contrat et que la première promesse synallagmatique a été conclue le 28 septembre 2022 et que la seconde, en date du 3 février 2023, a été conclue par devant notaire, lequel n’a pas relevé particulier empêchement de Monsieur [O].

En réalité la présence du notaire n’est pas susceptible de s’assurer du consentement parfaitement éclairé du vendeur, si l’on s’interroge sur des troubles de l’entendement. En revanche, en l’absence de preuves concrètes de l’existence de troubles mentaux, contemporains de la première et de la seconde promesse, on ne peut se baser sur la simple proximité temporelle (quatre mois) de l’insanité d’esprit constatée le 6 juin 2023 avec le compromis du 3 février 2023.

Dans ces conditions la demande tendant à voir constater la nullité de la promesse synallagmatique de vente et d’achat sera rejetée.

Sur la rescision pour lésion,

Arguant de ce que le prix de vente de 35000 € serait un prix dérisoire l’ASSOCIATION TUTÉLAIRE DE GESTION, tuteur aux biens de Monsieur [O], invoque la lésion sur le fondement de l’article 1674 du Code civil et sollicite accessoirement pour le démontrer un rapport établi par trois experts en application de l’article 1678 du même code.

L’article 1674 précité dispose :

« Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value. ».

Cependant le législateur a fixé pour condition à l’article 1677 du même code :

« dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion ».

En l’espèce ATG, se fondant sur deux avis de valeur d’agents immobilier, ORPI et INTERAGENCE, en date des 5 juin et 25 octobre 2023 (ses pièces n°° 8 & 9), soutient que les six lots peuvent être estimés dans leur globalité entre 80000 € et 90000 €.

Si l’on envisage la borne supérieure de la fourchette (90000 €), la lésion serait de 55000 / 90000 égale 61 %, et si l’on se réfère à l’hypothèse basse (80000 €), le différentiel serait de 45000 / 80000 égale 56 %, alors que 7/12èmes équivalent à 58 %.

Dans ces conditions la différence du prix de vente avec les prix de marché confine à la lésion des 7/12èmes, de sorte qu’il apparaît nécessaire d’ordonner une expertise telle qu’envisagée à l’article 1678 du Code civil et surseoir à statuer sur le surplus des demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement mixte contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que la promesse synallagmatique de vente et d’achat conclue entre Monsieur [E] [O] et la SCI TAM TAP en date du 3 février 2023 n’est pas entachée de nullité pour insanité d’esprit du vendeur ;

ORDONNE une expertise judiciaire des lots numéros 14 à 19 de la résidence [Adresse 11], sise [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 8], cadastrée section MP n° [Cadastre 7], et pour ce faire ;

DÉSIGNE un collège de trois experts composé de :

¤ Monsieur [B] [N], résidant [Adresse 10],

¤Monsieur [M] [V], résidant [Adresse 4],

¤ et Monsieur [A] [J], résidant [Adresse 2],

experts inscrits près la Cour d’appel de Montpellier, avec pour mission de :

§ estimer les biens litigieux suivant leur état et leur valeur au jour de la signature de la promesse synallagmatique de vente et d’achat du 3 février 2023,

§ donner un avis sur la lésion de plus des 7/12èmes du prix de vente convenu pour 35000€ ;

DIT que la preuve de la lésion sera faite par le rapport des trois experts désignés qui sont tenus de dresser un procès-verbal commun et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix, et qu’en cas d’avis différents, le procès-verbal en contiendra les motifs sans qu’il soit permis de faire connaître quel a été l’avis de tel expert,

DIT que le collège d’experts devra déposer son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Béziers au plus tard le 5 septembre 2025, sauf prorogation demandée au juge par l’expert et en adressera une copie complète à chacune des parties, y compris la demande de fixation de la rémunération, en application de l’article 173 du Code de procédure civile ;

DIT que Monsieur [E] [O], représenté par son tuteur, l’ASSOCIATION TUTÉLAIRE DE GESTION, devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et recettes du Tribunal une provision de 1500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS), à valoir sur la rémunération des experts, au plus tard le 16 juin 2025, par chèque libellé à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Béziers ;

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation du collège d’experts sera caduque, en application de l’article 271 du Code de procédure civile ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

RÉSERVE les dépens ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’initiative de la partie la plus diligente ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 12 Mai 2025

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Copie à M^e Zaina AZZABI, M^e Marie josé GARCIA