TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 25/53495 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7MEK

N° : 10

Assignation du :

24 Mars 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 août 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. JADE, société civile immobilière

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Lionel KOHN, avocat au barreau de PARIS – #C0598

DEFENDERESSE

DISTRI-CADET, société à responsabilité limitée

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Warren SESHIE, avocat au barreau de PARIS – #C0700

DÉBATS

A l’audience du 11 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 28 octobre 2005, la SCI JADE a consenti un bail à la société alors en formation DISTRI CADET des locaux commerciaux situés au [Adresse 2] à PARIS (75009) moyennant le paiement d’un loyer annuel hors taxes de 54.000 euros.

Des loyers sont demeurés impayés et le bailleur a fait délivrer au preneur le 28 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat aux fins de payer, dans le mois de la remise dudit commandement, la somme de 69.369,13 euros au titre de l’arriéré locatif qu’il estime lui être dû à la date du 22 janvier 2025.

Dans les jours qui ont suivi, la société SCI JADE a, le 14 février 2025, fait délivrer à la société locataire des locaux commerciaux précités un commandement visant la clause résolutoire lui enjoignant de respecter les obligations nées de ce contrat et notamment d’exploiter les locaux loués de manière permanente et continue, ainsi que d’en faire un usage exclusivement à titre d’alimentatation générale.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire à la suite des commandements précités, le bailleur a, par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, assigné la société DISTRI CADET devant le président de ce tribunal, statuant en référé, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, sollicitant notamment de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, outre la séquestration des biens laissés sur place,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 84.454,27 euros au tite de l’arriéré locatif.

A la suite d’un premier renvoi sollicité par la partie défenderesse à l’audience du 13 juin 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 11 juillet 2025.

A cette audience, par conclusions déposées et soutenues oralement, la société SCI JADE sollicite du juge des référés notamment de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans les commandements de payer successivement délivrés,

— ordonner l’expulsion de la partie défenderesse,

— ordonner l’enlèvement des meubles et objets mobiliers,

— condamner la société DISTRI CADET au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer appelé, soit à la somme de 8.148,52 euros jusqu’à la libération des lieux,

— condamner la partie adverse à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la partie adverse aux dépens qui comprendront le coût des commandemrnts de payer, le coût des constats de commissaire de justice des 14 mars et 12 juin 2025, les frais de signification de l’assignation, les frais de signification de l’ordonnance à intervenir ainsi que les frais d’exécution forcée de ladite ordonnance.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société DISTRI CADET sollicite du juge des référés de :

« Vu les articles 1103, 1104 et 1345-5 du code civil

Vu l’article 835 du code de procédure civile

— DEBOUTER la SCI JADE de l’ensemble de ses demandes.

— AUTORISER à titre rétroactif DISTRI CADET à se libérer de sa dette envers la SCI JADE à la date du 13 juin 2025.

— DECLARER que les causes du commandement de payer du 28 janvier 2025 ont été réglées et que les effets de la clause résolutoire prévue par le bail sont considérés comme n’ayant jamais joué.

— DECLARER que les causes du commandement d’avoir à se conformer aux clauses du bail du 14 février 2025 ont été réglées et que les effets de la clause résolutoire prévue par le bail sont considérés comme n’ayant jamais joué.

— DECLARER que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile.

— STATUER ce que de droit sur les dépens de l’instance."

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il est renvoyé au dernier état de leurs écritures respectives.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 12 août 2025.

SUR CE :

Sur la demande principale

La société bailleresse énonce que la société DISTRI CADET non seulement n’a pas apuré dans le mois qui a suivi la délivrance du commandement de payer en date du 28 janvier 2025 le montant de l’arriéré locatif alors réclamé mais qu’en outre, le fonds de commerce est resté fermé de nombreux mois, en sorte qu’elle n’a pas respecté son obligation d’exploiter de manière permanente et continue ledit fonds de commerce, ce qui, pourtant lui avait été rappelé aux termes du commandement qui lui a été délivré à cet effet le 14 février 2025. Par suite, la clause résolutoire insérée au bail et visé aux termes de ces deux commandements est pleinement acquise et l’expulsion de la société DISTRI CADET ne peut qu’être ordonnée.

De son côté, la société DISTRI CADET ne conteste pas ne pas avoir procédé au paiement de l’arriéré locatif qui lui était réclamé aux termes du commandement de payer en date du 28 janvier 2025. Toutefois, elle énonce avoir intégralement réglé l’ensemble des sommes dues au titre de l’exécution du contrat de bail au jour de l’audience et en conséquence sollicite des délais rétroactifs. S’agissant du second commandement et du défaut d’exploitation qui lui est reproché, d’une part, elle met en avant qu’un dégât des eaux l’a empêché pendant un certain temps d’exploiter son fonds de commerce d’alimentation générale et en outre que le gérant a été souffrant pendant plusieurs mois. Elle précise que le magasin a rouvert et justifie, selon elle, avoir fait procéder à des travaux réparatoires pour ce faire. Il s’ensuit qu’elle n’a pas commis de manquements au contrat de bail commercial à ce titre.

Sur ce,

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 22 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou de ses accessoires à son échéance, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré le 28 janvier 2025, lequel précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au bail ; la reproduction de la clause résolutoire et des articles L.145-41 et L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Il résulte du décompte locatif que le dernier versement permettant de solder les causes du commandement n’a été effectué que le 12 juin 2025, soit postérieurement au délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif que la défenderesse a procédé au paiement des loyers en cours depuis la délivrance du commandement de payer et que les causes de ce commandement ont été apurées. Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, la défenderesse ayant justifié avoir effectué deux virements pour un montant total de 99.376,27 euros les 20 mai et 12 juin 2025, établit que le preneur est en mesure de satisfaire aux conditions posées par l’article L.145-41, de sorte que des délais de paiement suspendant le jeu de la clause résolutoire étaient susceptibles de lui être accordés. Dans cette hypothèse, l’arriéré ayant été effectivement réglé dans les délais accordés, de même que les loyers courants, la clause de résiliation de plein droit aurait été réputée ne pas avoir joué.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande d’octroi de délais rétroactifs.

Compte tenu des paiements effectués par le preneur ayant régularisé les causes du commandement le 12 juin 2025 et du règlement de toute dette locative à cette date, le temps que l’ordre de virement soit exécuté, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et il convient de rejeter la demande tendant à la constatation de la résolution du bail et au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel. Il convient d’ajouter qu’adopter une solution contraire reviendrait à traiter plus sévèrement le preneur qui s’est acquitté de sa dette au jour de l’audience que celui qui ne s’en est pas acquitté et est en mesure de solliciter l’octroi de tels délais.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation qui aurait été due si le bail s’était trouvé résilié par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail.

Concernant cette fois les manquements relevés par le bailleur aux termes du commandement du 14 février 2025, et sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, s’il est établi qu’entre le 14 mars 2025 et le 12 juin 2025, lorsque le commissaire de justice Maître [N], mandaté par la SCI JADE, s’est présenté sur les lieux d’exploitation et qu’il a trouvé le rideau métallique baissé, il sera souligné que l’interruption d’exploitation qui est démontrée, – pour une durée qui est établie à 3 mois -, ne saurait constituer, avec l’évidence attachée aux décisions du juge des référés et, à ce stade, un manquement pleinement caractérisé à cette obligation au regard de l’ancienneté de la prise à bail des locaux litigieux. En effet, la société preneuse à bail exploite le fonds de commerce d’alimentation depuis près de 20 ans désormais.

En outre, le procès-verbal de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, qui a été établi par Maître [Z], permet d’établir que l’ensemble des rayonnages du magasin sont désormais remplis de denrées diverses.

Au vu de ces éléments, il existe une contestation sérieuse quant aux manquements allégués par le bailleur en raison du défaut d’exploitation permanente et continue du fonds de commerce en cause, qui dépasse les prérogatives du juge des référés et devra, le cas échéant, être tranché par le juge du fond.

Sur les demandes annexes ou accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, bien que ne succombant pas à l’instance, les dépens seront mis à la charge de la défenderesse, dont la violation de son obligation contractuelle de paiement des loyers dans les termes prévus au contrat de bail, a contraint la requérante à initier la présente procédure.

En revanche, il n’appartient pas à la juridiction saisie d’établir la liste des actes compris dans les dépens, dès lors que ces derniers sont prévus aux termes des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile.

En tout état de cause, ces derniers ne sauraient comprendre les frais de constat de commissaire de justice des 14 mars et 12 juin 2025, lesquels ont été établis à la demande de la SCI JADE, ni même les éventuels frais d’exécution forcée, qui outre qu’ils sont hypothétiques à ce stade, sont également régis par des dispositions spécifiques du code des procédures civiles d’exécution et notamment par celles prévues aux articles L.111-8 et suivants.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, frais engagés en raison de ses impayés ; étant par ailleurs précisé qu’il s’agit de la seconde procédure initiée par la société SCI JADE à l’encontre de sa locataire, qui dans la précédente procédure ayant conduit à une ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS en date du 30 janvier 2024, avait également apuré sa dette locative après la délivrance de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies à la suite du commandement de payer délivré le 28 janvier 2025 ;

Accordons à la société SARL DISTRI CADET des délais rétroactifs pour régler les causes du commandement de payer, suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

Constatons que la société SARL DISTRI CADET a soldé les causes du commandement de payer dans le cadre des délais accordés ;

Réputons non acquise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes en ce y compris celles relatives au commandement de payer délivré le 14 février 2025 ;

Condamnons la société SARL DISTRI CADET à verser à la SCI JADE la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société SARL DISTRI CADET au paiement des dépens ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 12 août 2025.

Fait à [Localité 5] le 12 août 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI