TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Ordonnance du : 12 Septembre 2025

N° RG 25/00334 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3V5L

N° Minute : 25/537

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence GOLF CLUB RESIDENCE I pris en la personne de son Syndic en exercice, la SAS SOCIÉTÉ DE GESTION ET DE SURVEILLANCE (LOCAP GESTION LANGUEDOC IMMOBILIER ET LES PROFESSIONNELS REUNIS) dont le siège social est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS substitué par M^e Benjamin EQUIN, avocat,

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

Madame [D] [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [X] [P]

[Adresse 1]

[Localité 5]

DÉFENDEURS

Représentés par M^e Fleur NOUGARET-FISCHER, avocat au barreau de BEZIERS substituée par M^e Sylvain FOURNIER, avocat,

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 26 Août 2025 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS, à la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence GOLF CLUB RESIDENCE I, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOC DE GESTION ET DE SURVEILLANCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommé SDC GOLF CLUB RESIDENCE I), en date du 26 mai 2025, de Madame [D] [H] et Monsieur [X] [P] tendant à les voir condamner à procéder à la remise en conformité de la clôture extérieure de la villa n°25C en réduisant la dimension pour une hauteur maximale de 1,70 mètre depuis la chaussée, sous astreinte provisoire de 300,00 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et courant pendant 3 mois, outre de les voir condamner au paiement de la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les audiences du 24 juin 2025 et du 5 août 2025 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de Madame [D] [H] et Monsieur [X] [P], qui ont sollicité de voir le juge des référés se déclarer incompétent, de voir renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, de voir déclarer n’y avoir lieu à référé ainsi que de voir déclarer le SDC GOLF CLUB RESIDENCE I irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes et l’en débouter, outre de voir ce dernier condamner au paiement de la somme de 2.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts du SDC GOLF CLUB RESIDENCE I, qui a maintenu l’intégralité de ses demandes, outre qui a souhaité voir débouter Madame [D] [H] et Monsieur [X] [P] de l’ensemble de leurs demandes,

Vu l’audience du 26 août 2025 lors de laquelle les parties ont repris leurs demandes,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées à l’audience,

MOTIFS

Sur l’exception d’incompétence

Aux termes de ses dernières écritures, Madame [D] [H] et Monsieur [X] [P] soulèvent l’incompétence du juge des référés faisant valoir qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite et que les constructions réalisées sont nécessaires au regard du respect au droit à la vie privée.

Néanmoins, il convient de relever que la défense de Madame [D] [H] et Monsieur [X] [P] ne constitue pas une exception d’incompétence mais tend en réalité à contester l’étendue des pouvoirs du juge des référés, de sorte que l’exception d’incompétence doit être rejetée et que les contestations soulevées par les défendeurs seront analysées lors de l’examen de la demande principale.

Sur le trouble manifestement illicite

L’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile dispose que « le président du tribunal judiciaire [… peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Le juge des référés saisi sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile doit essentiellement constater, soit l’imminence du dommage, afin de prévenir sa survenance à titre préventif, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après sa réalisation, pour y mettre fin.

Le trouble manifestement illicite visé par l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile désigne « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ». Ledit trouble correspond à la voie de fait, la juridiction suprême assimilant les deux notions (2ème Civ. 07/06/2007, n°07-10.601), dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme.

L’anormalité du trouble s’apprécie in concreto. Il convient donc de rappeler que le juge des référés n’est fondé à intervenir pour prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état adéquates à la nature du différend qu’après s’être assuré de l’existence des conditions de son intervention.

En outre, en matière de trouble manifestement illicite, l’existence d’une contestation sérieuse n’exclut pas l’application de cette disposition légale, pour autant nécessité est faite de rapporter la preuve de l’atteinte à une liberté protégée ou un droit consacré.

En l’espèce, le SDC GOLF CLUB RESIDENCE I expose que Madame [D] [H] et Monsieur [X] [P], propriétaires de la villa n°25C au sein de la résidence GOLF CLUB RESIDENCE I, ont surélevé le mur de clôture à 1,90 mètre par l’installation d’une palissade en PVC. Il indique que ces travaux ont été réalisés avant l’obtention d’une autorisation par le syndicat des copropriétaires, lequel a, après l’avis du conseil syndical, rejeté la demande de régularisation et a sollicité que la clôture ne dépasse pas 1,70 mètre. Il fait cependant valoir que Madame [D] [H] et Monsieur [X] [P] n’ont pas réalisé les travaux de mise en conformité de ladite clôture.

Pour faire échec à cette demande, Madame [D] [H] et Monsieur [X] [P] soutiennent que la clôture est une partie privative, que le demandeur ne démontre pas que le rehaussement de ce mur de clôture porte atteinte à l’harmonie de l’ensemble immobilier, que ce rehaussement est conforme au règlement de copropriété, qu’il a été réalisé après autorisation du président du conseil syndical et que le règlement de copropriété n’impose pas une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Les défendeurs arguent également que le rehaussement de la clôture vise à protéger leur droit au respect de la vie privée en raison de l’installation d’une caméra de vidéosurveillance par leur voisin. Enfin, ils font valoir que le coût de la démolition du mur de clôture est disproportionné par rapport au préjudice subi par le SDC GOLF CLUB RESIDENCE I.

L’article 9 de l’état descriptif de division et règlement de copropriété de l’ensemble immobilier GOLF CLUB RESIDENCE I dispose que « Chaque copropriétaire aura le droit de jouir et d’user, comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, (il pourra les aménager et modifier sous sa responsabilité et dans la limite des lois et règlements, en fonction de la destination qu’il leur donnera), à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre l’harmonie, la solidité ou la sécurité de l’ensemble immobilier ou porter atteinte à sa destination ou nuire à la tranquillité des occupants, et sous les réserves qui seront ci-après exposées. »

L’article 25 du même règlement prévoit que « chaque copropriétaire pourra clôturer son lot avec portillons et réaliser des pergolas et auvents, le tout à ses frais, à condition de respecter strictement le « Cahier des Détails » annexé au présent acte établi par le Cabinet d’Architecture de l’ensemble immobilier, et sous réserve également d’obtenir, si nécessaire, les autorisations administratives en la matière. […] Tous travaux qui affecteraient l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier devront être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant par voie de décision ordinaire prise dans les conditions particulières de majorité (article 86 paragraphe (d), à l’exception de ceux visés ci-dessus concernant la fermeture des abris-voitures, les clôtures avec portillons, les pergolas et auvents devant être réalisés comme indiqué dans le présent article ».

En ce sens, il ressort des dispositions de l’article 25 du règlement de copropriété précité que les travaux de clôture du lot avec un portillon, tel le rehaussement litigieux en l’espèce, ne nécessitent pas l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

En revanche, en application de ces dispositions, cette clôture doit respecter le Cahier des Détails établi par le Cabinet d’Architecture de l’ensemble immobilier. Or, il convient de relever que cette annexe n’est pas produite aux débats, de sorte qu’il est impossible, en l’état, d’apprécier la conformité des travaux réalisés au règlement de copropriété.

Au surplus, aucune disposition du règlement de copropriété ne prévoit l’accord préalable du conseil syndical et le respect d’une hauteur maximale de 1,70 mètre décidée par ce dernier. En ce sens, il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024 que les mesures des murs de clôture des maisons de l’ensemble immobilier sont comprises entre 1,74 mètre et 2 mètres, de sorte qu’il existe un doute sur la caractérisation de l’harmonie de l’ensemble immobilier.

Dès lors, aucune disposition, en l’état des éléments versés aux débats, exige qu’une hauteur maximale de 1,70 mètre soit respectée.

Ainsi, le SDC GOLF CLUB RESIDENCE I échoue à démontrer qu’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires était nécessaire afin de réaliser des travaux de clôture du lot et que ladite clôture n’est pas régulière au regard des prescriptions dudit règlement.

Par ailleurs, en l’absence de production du Cahier des Détails susvisé, il apparaît impossible d’apprécier la régularité de la résolution n°34 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 23 juin 2023 rejetant la demande de Madame [D] [H] et Monsieur [X] [P] compte tenu de la hauteur de leur clôture à 1,90 mètre, préalable nécessaire à l’examen de la demande de régularisation du syndicat.

Dès lors, il apparaît que le SDC GOLF CLUB RESIDENCE I échoue à démontrer le caractère manifeste du trouble illicite allégué.

En conséquence, sans qu’il y ait besoin de se prononcer sur le respect au droit de la vie privée de Madame [D] [H] et Monsieur [X] [P] ainsi que sur la proportionnalité des travaux réclamés, il convient de rejeter la demande sous astreinte du SDC GOLF CLUB RESIDENCE I de ce chef.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le SDC GOLF CLUB RESIDENCE I, qui succombe, supportera la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique du SDC GOLF CLUB RESIDENCE I ne permet d’écarter la demande de Madame [D] [H] et Monsieur [X] [P] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par Madame [D] [H] et Monsieur [X] [P] ;

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] CLUB RESIDENCE [8], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOC DE GESTION ET DE SURVEILLANCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de sa demande de mise en conformité sous astreinte ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] CLUB RESIDENCE [8], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOC DE GESTION ET DE SURVEILLANCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] CLUB RESIDENCE [8], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOC DE GESTION ET DE SURVEILLANCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à Madame [D] [H] et Monsieur [X] [P] la somme de 1.500,00 € (mille-cinq-cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le Président,