TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Ordonnance du : 06 Juin 2025

N° RG 25/00077 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3SM4

N° Minute : 25/343

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

S.A. L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Pierre-Emmanuel VISTE de la SCP AURAN-VISTE & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

S.A.S. MAM & CO.WAS prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 13 Mai 2025 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS à la demande de la société anonyme L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SA L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES), en date du 28 octobre 2024, de la société par actions simplifiée MAM & CO.WAS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SAS MAM & CO.WAS), tendant à voir obtenir sa condamnation à lui payer une provision de 15.389,87 € à valoir sur les loyers, charges et taxes impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024 et une provision de 1.538,98 € à titre d’indemnités de retard, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre à voir déclarer le dépôt de garantie intégralement acquis et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris, notamment, le coût de la sommation de payer, du commandement de payer, de l’assignation et de la signification de l’ordonnance,

Vu la décision ordonnant la radiation de l’affaire en date du 28 janvier 2025,

Vu la demande de réinscription au rôle des affaires en cours reçue le 5 février 2025 et la réinscription du dossier avec avis aux avocats constitués, en date du 6 février 2025, pour l’audience du 11 mars 2025 à 09h00,

Vu les audiences du 11 mars 2025 et du 8 avril 2025 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SAS MAM & CO.WAS, qui a souhaité, à titre principal, voir rejeter la demande de la SA L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES, outre, subsidiairement, voir déclarer payée la dette de 852,92 €, prescrite la dette de 74,24 € et indues la somme de 229,00 € au titre de la sommation de payer ainsi que l’échéance du mois de novembre 2020, voir condamner la demanderesse au paiement d’une provision de 2.299,89 € au titre du dépôt de garantie, une provision de 10.164,00 € au titre des provisions sur charges en cas d’application d’une prescription quinquennale et une provision de 16.000,00 € en réparation du trouble de jouissance, voir ordonner la compensation des sommes dues, voir écarter ou réduire la clause pénale et lui voir accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette, enfin, en toute hypothèse, voir condamner la demanderesse au paiement de la somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de la SA L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES, qui a modifié ses prétentions et sollicite désormais de voir déclarer la SAS MAM & CO.WAS irrecevable en ses demandes, dans tous les cas, la voir débouter de ses demandes, la voir condamner au paiement de la somme provisionnelle de 14.464,71 € au titre des termes de loyers de novembre 2020 à mars 2021 inclus et à la somme provisionnelle de 925,16 € TTC au titre des régularisations de charges de 2016 à 2018, le tout avec intérêts aux taux légal à compter du 4 juillet 2024, ainsi qu’à la somme provisionnelle de 1.538,98 € à titre d’indemnités de retard, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre, à titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, de voir limiter à 4 mois les délais accordés à la SAS MAM & CO.WAS et ordonner le paiement de chacune des mensualités sous peine de déchéance du terme et d’exigibilité immédiate des sommes restant dues, enfin, en tout état de cause, de la voir condamner au paiement de la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris, le coût de la sommation de payer, du commandement de payer, de l’assignation et de la signification de l’ordonnance,

Vu l’audience du 13 mai 2025 lors de laquelle les demandes des parties ont été reprises,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées à l’audience,

MOTIFS

Sur les demandes provisionnelles

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation sérieuse doit s’entendre comme celle qui laisse planer un doute quant à l’obligation elle-même, sa précise étendue, le montant précis des sommes sollicitées.

Le président est, en pareille matière, le juge de l’évidence, que si celle-ci n’existe pas, la contestation est alors sérieuse et le débouté ne peut être que prononcé.

Il incombe au demandeur à l’action de rapporter la preuve de l’existence de la créance et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, la SA L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES expose avoir été propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 5], lequel a été vendu le 31 mars 2021. Elle indique cependant qu’au jour de la vente, sa locataire, devenue la SAS MAM & CO.WAS selon avenant en date du 15 juin 2017, lui était redevable de loyers et charges impayés, auxquels il convient d’ajouter désormais des indemnités de retard. Ces demandes indemnitaires seront examinées successivement.

Sur les loyers de novembre 2020 à mars 2021

Le contrat de bail commercial en date du 1er décembre 2016 conclu avec la société à responsabilité limitée BE AWARE GYM (ci-après dénommée SARL BE AWARE GYM) et l’avenant en date du 15 juin 2017, par lequel la SAS MAM & CO.WAS s’est substituée à la SARL BE AWARE GYM, stipulent que le loyer annuel hors taxe et hors charges est de 21.600,00 €, payable mensuellement.

Par ailleurs, la demanderesse produit un relevé de compte aux termes duquel la SAS MAM & CO.WAS serait redevable de la somme de 14.464,71 €, déduction faite des frais de commissaire de justice et des régularisations de charges.

Pour faire échec à cette demande, la SAS MAM & CO.WAS soutient que les provisions sur charges ne sont pas dues en l’absence d’indication, dans le contrat de bail, de leur quantum ou de leur mode de calcul et que les provisions sur charges doivent être remboursées au preneur dès lors qu’aucun décompte de régularisation de charges n’est intervenu dans les conditions prévues au contrat de bail et que les décomptes produits ne contiennent aucun justificatif, de sorte qu’elle serait bien fondée à réclamer le remboursement de la somme de 10.164,00 € au titre de la restitution des provisions sur charges du 1er mars 2020 au 1er mai 2020.

Elle argue également que plusieurs règlements, pour la somme totale de 24.605,73 €, n’ont pas été décomptés par la demanderesse et que le loyer de novembre 2020 a fait l’objet d’un avoir de 2.295,71 €.

Cependant, l’examen comparatif des relevés de comptes de la SAS MAM & CO.WAS et du relevé de compte bail produit par la SA L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES met en exergue que les règlements effectués les 6 et 15 octobre 2020, 29 janvier 2021, 22 février 2022, 22 mars 2021 et 15 juillet 2022, pour la somme totale de 24.605,73 €, ont été décomptés de la dette locative en date des, respectivement, 7 et 15 octobre 2020, 2 et 24 février 2021, 24 mars 2021 et 15 juillet 2022.

En outre, il apparaît que l’échéance du mois de novembre 2020 a fait l’objet d’un avoir pour la somme de 2.295,71 €, lequel a été émis le 28 janvier 2021 et décompté à cette date.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’affirme la défenderesse, il ressort de ce relevé de compte bail que les virements sont imputés sur le loyer du mois en cours, qu’un avoir de 100,91 € a été mis au crédit de la SAS MAM & CO.WAS au titre de l’assurance 2020/2021 en date du 14 novembre 2022, que les prélèvements postérieurs s’expliquent par l’existence d’une créance locative et que les avoirs de cession en date du 1er mai 2021 sont mis au crédit de la SAS MAM & CO.WAS, de sorte que le relevé de compte est probant.

En revanche, le contrat de bail en date du 1er décembre 2016 stipule que le sous-locataire est redevable de provisions sur charges, sans en détailler la nature précise, le quantum ni les modalités de calcul, et qu’une régularisation des comptes de charges de l’année écoulée, sur la base des dépenses réelles, est effectué le 30 septembre de l’année suivante.

Or, bien que la SA L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES verse aux débats des factures correspondant à la régularisation des charges, il convient d’observer que ces factures mentionnent simplement un « solde de charges soumis TVA » sans qu’il soit justifié de l’origine des sommes mises en compte et des dépenses réelles engagées ou bien un « solde de taxes foncières » sans transmettre l’avis d’imposition correspondant.

En outre, il apparaît que les factures des frais d’entretien des espaces verts pour l’année 2016 ne font pas état de la somme réclamée de 72,24 € et ne permettent pas de déterminer les modalités de calcul utilisées pour en déterminer le montant.

Dès lors, il convient de dire que la régularisation des charges n’est pas, en l’état, suffisante.

Or, il est constant que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges (Cass. 3e Civ, 5 novembre 2024 n°13-24.451). Ainsi, l’absence de régularisation claire et précise des charges constitue une contestation sérieuse au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile.

Dès lors, compte tenu d’une contestation sérieuse quant à l’étendue de l’obligation, la demande de la SA L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES en paiement d’une provision au titre des loyers impayés de novembre 2020 à mars 2021 sera rejetée.

Sur les régularisations de charges de 2016 à 2018

La SA L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES indique que la SAS MAM & CO.WAS est redevable de la somme de 852,92 € au titre de la régularisation des charges pour les années 2016 et 2018 ainsi que de la somme de 72,24 € au titre des frais d’entretien des espaces verts.

Pour faire échec à cette demande, la SAS MAM & CO.WAS soutient que la somme de 925,16 € au titre de la régularisation des charges de 2016 à 2018 est prescrite dès lors que le point de départ de la prescription quinquennale est la date de la régularisation annuelle, soit le 30 septembre de l’année suivante.

Cependant, compte tenu des éléments développés précédemment, il convient de dire qu’il existe un doute sur le quantum des sommes mises en comptes au titre de la régularisation des charges des années 2016 et 2018, de sorte que l’obligation n’est pas certaine dans son étendue.

Dès lors, sans qu’il soit besoin d’examiner l’ensemble des contestations soulevées par la SAS MAM & CO.WAS, il convient de rejeter la demande de provision fondée sur la régularisation des charges en l’absence d’obligation non sérieusement contestable.

Sur les indemnités de retard

La SA L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES expose que le contrat de bail stipule que le preneur, en cas de retard de paiement, est redevable d’une indemnité de retard égale à 10 % du montant de l’arriéré locatif.

En effet, l’article 5.5 du contrat de bail commercial en date du 1er décembre 2016 prévoit que « A défaut de paiement du loyer à la date d’échéance, des charges, impositions, ou accessoires de loyer ou de toutes sommes exigibles d’après le présent bail, celles-ci seront automatiquement et de plein droit, 8 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, majorées à titre de clause pénale non réductible, de dix pour cent (10%) de leur montant ».

Or, ces dispositions s’analysent comme une clause pénale, laquelle doit par définition être contrôlée et interprétée par le juge, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Le juge des référés étant le juge de l’évidence, il ne lui appartient pas d’interpréter les conventions passées entre les parties. Ainsi, il s’agit d’une contestation sérieuse ne pouvant être tranchée sur le fondement des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, de sorte que la demande en paiement des indemnités de retard sera rejetée.

La partie défenderesse obtenant gain de cause sur sa demande principale, il n’y a pas lieu de statuer sur ses demandes subsidiaires.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES, qui succombe, supportera la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SA L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES ne permet d’écarter la demande de la SAS MAM & CO.WAS formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera évaluée à la somme de 1.500,00 € conformément à la demande.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Déboutons la société anonyme L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de ses demandes de provision au titre des loyers de novembre 2020 à mars 2021, des régularisations de charges de 2016 et 2018 et des indemnités de retard ;

Condamnons la société anonyme L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamnons la société anonyme L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société par actions simplifiée MAM & CO.WAS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1.500,00 € (mille-cinq-cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le Président,