TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Localité 7]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00893 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QGIJ

JUGEMENT

DU : 28 Novembre 2024

Mme [Y] [C]

C/

M. [M] [R]

Mme [F] [R]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28 Novembre 2024.

DEMANDERESSE:

Madame [Y] [C]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e Emmanuelle RETZBACH, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [M] [R]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [R]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 26 Septembre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e RETZBACH

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1er juillet 2021, Madame [Y] [C] a donné en location meublée à Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R], un immeuble à usage d’habitation et une cave (n°2) sis [Adresse 5] [Adresse 6]) à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 950,00 €, provision sur charges comprises.

Le 19 février 2024, Madame [Y] [C] a fait délivrer à Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 11 700,00 € selon décompte arrêté au 19 février 2024.

Par courrier du 20 février 2024, Madame [Y] [C] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 22 mai 2024, Madame [Y] [C] a attrait Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, Madame [Y] [C] sollicite :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R] ainsi que de tous occupants de leur chef,ordonner la suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;de condamner solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R] au paiement des sommes suivantes :14 550,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mai 2024 (échéance de mai 2024 incluse), outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l’assignationd’ordonner l’exécution provisoire

Le 27 mai 2024, Madame [Y] [C] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 26 septembre 2024 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, Madame [Y] [C], représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 3 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 18 350,00 €.

Le demandeur indique ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R].

Cités par acte délivré à étude, Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le bail portant sur un local meublé n’est pas soumis aux dispositions du titre I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que le précise l’article 2 de ladite loi ; il en résulte que le bail est soumis, sous réserve des dispositions du titre I bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, aux dispositions des articles 1713 et suivants du code civil et des articles L.632-1 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [Y] [C] verse aux débats le contrat de bail et un décompte arrêté au 3 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 18 350,00 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [Y] [C] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, les locataires sont tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R] à verser à Madame [Y] [C] la somme de 18 350,00 € actualisée au 3 septembre 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 11 700,00 € à compter du 19 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 20 février 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au cas présent, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R] le 19 février 2024, pour un montant principal de 11 700,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 avril 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [Y] [C] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur l’expulsion

Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Toutefois le juge n’applique pas ce délai lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, ou qu’il constate la mauvaise foi de la personne expulsée, ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire.

En l’espèce, Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R] est entré dans les lieux en exécution d’un contrat de bail. Il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

En conséquence, Madame [Y] [C] sera déboutée de sa demande de suppression du délai précité.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R] seront condamnés in solidum à payer à Madame [Y] [C] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R] à verser à Madame [Y] [C] la somme de 18 350,00 € actualisée au 3 septembre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 19 février 2024 sur la somme de 11 700,00 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par Madame [Y] [C] ;

CONSTATE que le contrat signé le 1er juillet 2021 entre Madame [Y] [C] et Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R] concernant les locaux situés [Adresse 5] [Adresse 6]) à [Localité 10] s’est trouvé de plein droit résilié le 19 avril 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Madame [Y] [C] de sa demande de suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R] à verser à Madame [Y] [C] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [R] et Madame [F] [R] à payer à Madame [Y] [C] la somme de 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE