TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

MINUTE N° 2025/495

AFFAIRE : N° RG 24/00377 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3MID

Copie à :

M^e Benjamin BEAUVERGER

Copie exécutoire à :

M^e Nadine PONTIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Mai 2025

DEMANDERESSE :

Madame [S] [W]

née le 12 Août 1990 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Nadine PONTIER, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [B]

inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n° 851 740 894

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Benjamin BEAUVERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 28 Mars 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 août 2021, la Société Civile Immobilière [B] a donné à bail à madame [S] [W] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 8], pour un loyer initial mensuel de 535 euros hors charges.

Madame [S] [W] s’est plainte de dysfonctionnements du système de chauffage.

Par ordonnance en date du 16 mai 2023, le juge des référés au visa de l’article 145 du code de procédure civile a nommé monsieur [E] [L] pour procéder à une expertise, lequel déposait son rapport le 10 octobre 2023.

Madame [S] [W] a quitté le logement et un état des lieux a été établi contradictoirement le 5 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, Madame [S] [W] a assigné la SCI [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 1069.33 € en restitution du dépôt de garantie comprenant les intérêts courus de janvier 2024 à septembre 2024 ; et les sommes de :

10.614.66 € à titre dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ; 3.065 € à titre de remboursement des charges locatives ; 1.000 € à titre dommages et intérêts en raison de la résistance abusive du bailleur ; 1.000 € en réparation de son préjudice moral ; 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 800 €.

A l’appui de ses demandes Madame [S] [W] explique que le chauffage collectif qui équipe l’appartement ne fonctionne pas ainsi que la VMC de la salle de bain ; elle a tenté en vain de saisir un conciliateur de justice, que son bailleur n‘a donné aucune suite au chauffagiste qu’elle a fait intervenir et qu’elle a donc demandé une expertise judiciaire ; que l’expert a conclu que le logement n’était pas conforme et qu’à ce titre elle pouvait se prévaloir d’un préjudice de jouissance qu’elle évalue à la somme de10.614, 66 €; qu’elle a également payé des charges locatives pendant toutes la période pour un système de chauffage qui ne fonctionnait pas de sorte qu’elle en demande le remboursement pour un montant de 3.065 € ; que par suite le bailleur n’ a effectué aucun des travaux préconisé par l’expert de sorte qu’elle a quitté le logement et que le dépôt de garantie ne lui a pas été restitué,

A l’audience du 28 mars 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [S] [W], représentée par son conseil, a été entendu en sa plaidoirie ; elle maintient l’intégralité de ses demandes et sollicite que la SCI [B] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et notamment celle tendant à la nullité du rapport d’expertise et à titre subsidiaire ordonner une nouvelle mesure d’expertise.

La SCI [B] représenté par son conseil, a été entendu en sa plaidoirie ; elle invoque à titre principal la nullité du rapport d’expertise au motif que le principe de contradictoire n’a pas été respecté ; que suite au premier accédit du 24 juillet 2023, l’expert n’a communiqué aux parties aucun compte rendu, ni pré-rapport ; que la SCI [B] a par l’intermédiaire de son conseil adressé un dire le 23 octobre 2023 et que l’expert n’a pas accusé réception de ce dire ; que le rapport définitif a été déposé sans que la SCI [B] ni son conseil n’en n’aient été rendus destinataire, qu’ils ont été informé par un courrier officiel de la requérante du 22 janvier 2024 ; que suite à la saisine du juge chargé du contrôle le rapport leur été finalement adressé par courrier LRAR le 29 février 2024 alors que la rapport a été adressé à Madame [S] [W] le 4 octobre 2023, et qu’il y a une grave rupture d’égalité entre les parties ; au surplus la SCI [B] expose que les observations de la requérante ont été prises en compte alors que la SCI [B] n’a pas été invitée à les formuler. En conséquence la SCI [B] sollicite le rejet des demandes indemnitaires étant fondées uniquement sur le rapport d’expertise et demande la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du rapport d’expertise

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Les articles 232 et suivants du Code de procédure civile définissent les droits et obligations incombant aux experts judiciaires. Ceux-ci doivent notamment exercer leur mission avec conscience, objectivité et impartialité, en respectant le principe du contradictoire et en veillant à ne pas porter d’appréciation d’ordre juridique.

Et aux termes de l’article 276 du même code l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.

Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge.

Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties.

L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.

Enfin les dispositions de l’article 282 du CPC prévoit que le dépôt par l’expert de son rapport est accompagné de sa demande de rémunération, dont il adresse un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception. S’il y a lieu, celles-ci adressent à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception.

La violation du principe du contradictoire peut, selon sa gravité, être analysée en un vice de fond et entraîner l’annulation du rapport d’expertise sans qu’il soit nécessaire de prouver l’existence d’un grief, si une grave atteinte aux droits de la défense est établie.

C’est notamment le cas lorsque le conseil de l’une des parties n’a pas été avisé des opérations d’expertise en cours et n’a pas été destinataire du rapport de l’expert (Cass. 2 e civ., 24 nov. 1999, n° 97-10.572 : JurisData n° 1999- 004050) ou lorsque l’expert n’a pas permis aux parties de débattre contradictoirement avant le dépôt de son rapport d’un document sur lequel il fonde son appréciation (Cass. 1 re civ., 1 er févr. 2012, n° 10-18.853 : JurisData n° 2012-001292 ; JCP G 2012, act. 160, obs. G. Deharo) .

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que les parties et leur conseil ont été régulièrement convoqués pour le premier accedit qui s’est tenu le 24 juillet 2023, que suite à cette réunion aucun pré rapport n’a été établi et transmis par Monsieur [L], que le conseil de la requérante a adressé un dire n°1 en date du 25 juillet 2023, que le conseil de la SCI [B] a adressé un dire n°2 le 23 octobre 2023 ; qu’aucun de ses dires n’est visé dans le rapport définitif et que l’expert ne fait aucune mention des suites qu’il y donne; enfin il ressort tant du courrier officiel en date du 22 janvier 2024 du conseil de Madame [S] [W] se prévalant du rapport déposé le 10 octobre 2023 que des échanges en date du 24 janvier 2024, du 8 février et 15 février 2024 que la SCI [B] et son conseil n’ont pas été destinataires du rapport d’expertise et qu’il appartient à l’expert d’adresser un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception.

Dans ces circonstances, le non-respect du principe du contradictoire constitue une grave atteinte aux droits de la défense sans qu’il soit nécessaire de prouver l’existence d’un grief.

La nullité du rapport d’expertise en date du 10 octobre 2023 sera prononcée.

Sur la demande de restitution de dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire et d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient justifiées.

L’article 22 al 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû sera majoré d’une somme égale à 10 % du loyer en principal pour chaque période mensuelle commencée.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce il ressort du contrat de bail du 6 août 2021 qu’un dépôt de garantie d’un montant de 535 € a été versé par la locataire a la signature dudit contrat, que Madame [S] [W] donnait congé le 3 décembre 2023 ; qu’il n’est pas contesté que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ; qu’en conséquence le dépôt de garantie aurait dû être restitué au plus tard le 8 janvier 2024.

En conséquence, Madame [S] [W] apparait fondée à demander la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 535 € majorée de la somme de 10% du loyer principal par mois de retard, à compter du 8 janvier 2024 et jusqu’à la restitution effective du dépôt de garantie ;

Sur les demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :

Aux termes de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’obligation du bailleur envers le locataire à garantir une jouissance paisible du logement étant clairement définie à l’article 1719 du Code Civil, elle implique que le bailleur doive prendre les mesures nécessaires pour que le locataire puisse vivre sans subir de perturbations anormales.

Et aux termes de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que madame [S] [W], locataire depuis le 6 août 2021, se fonde uniquement sur le rapport d’expertise sans apporter d’autres éléments qui permettraient de confirmer la matérialité des dysfonctionnements allégués, leurs causes et la période concernée par lesdits dysfonctionnements.

En conséquence madame [S] [W] n’établit pas le préjudice de jouissance et sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur les autres demandes de madame [S] [W]

Par adoption des mêmes motifs, les dysfonctionnements et leurs causes sur lesquelles se fondent madame [S] [W] pour demander le remboursement des charges versées d’août 2021 à décembre 2023, son préjudice moral et la résistance abusive du bailleur ne sont pas établis.

Sur la demande de désignation d’un nouvel expert :

Une mesure d’expertise a pour objet de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. En l’espèce Madame [S] [W] a quitté l’appartement en décembre 2023, de sorte qu’il n’est plus envisageable de nommer un nouvel expert et le non-respect du principe du contradictoire constitutive d’une grave atteinte aux droits de la défense et qui fonde la nullité de l’expertise s’oppose à ce qu’un nouvel expert, s’il était nommé, se serve des constatations effectuées dans le rapport d’expertise en date du 10 octobre 2023.

La demande de désignation d’un nouvel expert sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI [B], succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande, en l’état, que la SCI [B] soit condamnée à verser à madame [Y] [V] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile, sans qu’aucun motif ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité du rapport d’expertise en date du 10 octobre 2023 ;

CONDAMNE la SCI [B] à restituer à madame [S] [W] le dépôt de garantie à hauteur de 535 € majorée de la somme de 10% du loyer principal par mois de retard, à compter du 8 janvier 2024 et jusqu’à la restitution effective du dépôt de garantie ;

DEBOUTE madame [S] [W] de ses autres demandes ;

CONDAMNE la SCI [B] à payer à madame [S] [W] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI [B] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [B] aux dépens de la présente instance ;

Ainsi jugé et prononcé le VINGT-TROIS MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière La juge des contentieux de la protection