TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00226 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3VMC

MINUTE N°2025/ 577

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 04 Novembre 2025

[U] [I], [R] [H] épouse [I]

c/

[D] [L], [P] [V]

Copie délivrée à

M^e Mélanie BAUDARD

Copie exécutoire délivrée à

Maître Sophie MIRALVES-BOUDET

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [I]

né le 06 Novembre 1951 à [Localité 11] (ESPAGNE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [R] [H] épouse [I]

née le 11 Août 1951 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEURS :

Madame [D] [L]

née le 11 Décembre 1989 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Monsieur [P] [V]

né le 07 Janvier 1987 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentés par M^e Mélanie BAUDARD, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 septembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 27 mars 2020 , Monsieur [I] [U] et Madame [H] [M] épouse [I] ont donné à bail à Monsieur [V] [P] et Madame [L] [D] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] pour un loyer initial mensuel de 750€, outre 16 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [U] et Madame [H] [M] épouse [I] , selon acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024 , ont fait signifier à Monsieur [V] [P] et Madame [L] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un arriéré locatif d’un montant de 1610 €.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 21 mars 2024 .

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025 , auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, Monsieur [I] [U] et Madame [H] [M] épouse [I] ont assigné Monsieur [V] [P] et Madame [L] [D] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail intervenue le 21 mai 2024 , et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [P] et Madame [L] [D] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner solidairement et à titre provisionnel Monsieur [V] [P] et Madame [L] [D] au paiement de la somme de 1133 euros à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés , en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 805€ jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, lequel révèle que les impayés de loyer sont liés à une période de chômage. La famille souhaite se maintenir dans le logement. Elle aurait repris le paiement du loyer plein depuis un an et est à jour de l’attestation d’assurance habitation. La famille aurait réuni la totalité de la dette et devrait la verser au propriétaire en une seule fois . Elle compte utiliser le rappel de l’allocation logement pour payer l’entretien de la chaudière.

A l’audience du 16 septembre 2025 , Monsieur [I] [U] et Madame [H] [M] épouse [I], non comparants en personne mais représentés par leur avocat, précisent que la dette a été réglée dans son intégralité et abandonnent leurs demandes de résiliation du bail et de paiement des arriérés . Ils maintiennent toutefois leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Représentés à l’audience par leur conseil , Monsieur [V] [P] et Madame [L] [D] justifient avoir réglé le montant de leur dette locative par virements en date des 15 et 16 juillet 2025. Ils concluent au rejet des demandes de Monsieur [I] [U] et Madame [H] [M] épouse [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 12 avril 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Monsieur [I] [U] et Madame [H] [M] épouse [I] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 27 mars 2020 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mars 2024 pour la somme en principal de 1610€.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à la date du 22 mai 2025.

Compte tenu cependant du règlement intégral de la dette locative par Monsieur [V] [P] et Madame [L] [D] les 15 et 16 juillet 2025 , Monsieur [I] [U] et Madame [H] [M] épouse [I] ont abandonné leurs demandes en résiliation du bail et en paiement des arriérés . Il n’y a donc pas lieu de faire jouer la clause résolutoire et de prononcer la résiliation du bail.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [P] et Madame [L] [D] ayant contraint Monsieur [I] [U] et Madame [H] [M] épouse [I] à engager des frais d’actes extra-judiciaires , ils seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [V] [P] et Madame [L] [D] ayant contraint Monsieur [I] [U] et Madame [H] [M] épouse [I] à engager des frais d’avocat, l’équité commande de les condamner à payer à Monsieur [I] [U] et Madame [H] [M] épouse [I] la somme de 400 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé,

CONSTATONS que Monsieur [V] [P] et Madame [L] [D] ont réglé le montant de leur dette locative par virements en date des 15 et 16 juillet 2025 et que Monsieur [I] [U] et Madame [H] [M] épouse [I] ne demandent plus la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

DISONS en conséquence qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail non plus que de condamner Monsieur [V] [P] et Madame [L] [D] au paiement des arriérés de loyer ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [L] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [L] [D] à verser à Monsieur [I] [U] et Madame [H] [M] épouse [I] la somme de 400€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 4 novembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,