TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 25/255

AFFAIRE : N° RG 24/01186 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3IL5

Jugement Rendu le 15 Mai 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [J] [B]

né le [Date naissance 4] 1972 à [Localité 25]

[Adresse 6]

[Localité 31]

Représenté par Maître Nora ANNOVAZZI de l’ASSOCIATION GUIGUES CALAS-DAVID ANNOVAZZI, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Cassandra ROSSI, avocat au Barreau de NICE

Monsieur [H] [T] [B]

né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 26]

[Adresse 7]

[Localité 31]

Représenté par Maître Nora ANNOVAZZI de l’ASSOCIATION GUIGUES CALAS-DAVID ANNOVAZZI, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Cassandra ROSSI, avocat au Barreau de NICE

Monsieur [U] [B]

né le [Date naissance 5] 1966 à [Localité 26]

[Adresse 6]

[Localité 31]

Représenté par Maître Nora ANNOVAZZI de l’ASSOCIATION GUIGUES CALAS-DAVID ANNOVAZZI, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Cassandra ROSSI, avocat au Barreau de NICE

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

DEFENDERESSE :

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES CÔTE D’AZUR ET DES BOUCHES DU RHÔNE

prise en la personne de son représentant légal en exercice

Pôle Juridictionnel Judiciaire d’Aix en Provence,

[Adresse 27]

[Localité 3]

Dispensée de la représentation obligatoire par avocat conformément aux dispostions des articles 761 du Code de procédure civile et R202-2 du Livre des Procédures Fiscales.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 décembre 2024, différée dans ses effets au 24 Février 2025 ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 10 Mars 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025, prorogé au 15 Mai 2025 ;

Le conseil des demandeurs a déposé son dossier de plaidoirie, l’administration fiscale a fait parvenir ses conclusions et pièces ;

JUGEMENT :

Rédigé par Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [C] [I] est décédée le [Date décès 8] 2019 à [Localité 26], laissant pour lui succéder son conjoint survivant [H] [S] [B] et leurs trois fils Messieurs [U] [B], [H] [T] [B] et [S] [J] [B].

Une déclaration de succession a été déposée et enregistrée le 5 septembre 2019 auprès du Service de la Publicité Foncière et de l’Enregistrement (SPFE) de [Localité 26] sous référence 2019 Z 2639. Elle comportait les éléments suivants :

—  15 parcelles dont 12 parcelles à bâtir sises [Adresse 28],

commune de [Localité 31] (Hérault) pour une valeur totale de : 1284000 €,

— une maison d’habitation située à [Localité 31] (Hérault) comportant trois appartements et un grenier pour une valeur de : 100000 €,

— une société civile immobilière dénommée SCI RC

déclarée à la valeur de : 150000 €.

Après contrôle de de la déclaration de succession, l’administration fiscale (Pôle de Contrôle Revenus Patrimoine de la Direction Départementale des Finances Publiques de l’Hérault) a adressé le 26 mai 2021 aux héritiers une proposition de rectification n° 3905-SD aux termes de laquelle elle procédait au rehaussement des valeurs de la manière suivante :

Parcelles de

[Adresse 28]

Maison de [Localité 31]

SCI

Valeur déclarée

1284000 €

100000 €

150000€

Valeur rectifiée

1731264 €

178362 €

371133 €

Insuffisance de valeur

447264 €

78362 €

221133 €

Sur observations des demandeurs en date du 30 juin 2021 entretien du 30 juillet 2021, et nouvelles observations du 27 juillet 2021, les services fiscaux ont proposé le 12 octobre 2021 (sa pièce n° 3) les valeurs ci-dessous :

Parcelles de

[Adresse 28]

Maison de [Localité 31]

SCI

Valeur déclarée

1284000 €

100000 €

150000€

Valeur rectifiée

1633732 €

178362 €

337700 €

Insuffisance de valeur

349732 €

78362 €

187700 €

Persistant à contester les valeurs retenues par l’administration, les consorts [B] ont saisi la Commission Départementale de Conciliation laquelle, après avoir entendu les parties en leurs observations en séance du 13 mai 2022 a retenu le 24 mai 2022 (pièce n° 1 des demandeurs) les valorisations suivantes

Parcelles de [Adresse 28]

Maison de [Localité 31]

SCI

Valeur déclarée

1284000 €

100000 €

150000€

Evaluation de

la commission

1430332 €

127980 €

252642 €

Insuffisance de valeur

146332 €

27980 €

102642 €

Cependant par courrier du 6 juillet 2022 (pièce n° 2), l’administration a fait connaître qu’elle ne se rangeait que partiellement à l’avis de commission, retenant la valeur proposée pour la maison d’habitation, soit 127980 €.

C’est ainsi que le 15 septembre 2022 a été émis un avis de mise en recouvrement d’une somme de 35337 € décomposée comme suit :

§ droits : 24515 €,

§ majoration de 40 % : 9792 €,

§ intérêts de retard : 1030 €,

somme dont les consorts [B] se sont acquittés.

Les consorts [B], réitérant leurs contestations concernant les terrains de [Adresse 28] et la valeur de la SCI RC, ont formé une réclamation contentieuse le 29 novembre 2022 (pièce n° 7 de la Direction Régionale des Finances Publiques), à la suite de quoi l’administration a admis le 29 juin 2023 (pièce n° 8 de la DRFIP) l’évaluation retenue par la commission pour la SCI, soit 252642 €, ramenant ipso facto les rehaussements mis à la charge des requérants à 32279 €, soit :

§ droits : 21581 €,

§ pénalités : 10698 €.

Les demandeurs ont donc introduit une nouvelle réclamation contentieuse le 29 août 2023 (leur pièce n° 4) qui a fait l’objet d’une décision de rejet du 24 janvier 2024 (leur pièce n° 5 et n° 10 de l’administration).

Par exploit de commissaire de justice du 22 mars 2024, Monsieur [U] [B], Monsieur [H] [T] [B] et Monsieur [S] [J] [B] ont fait assigner la DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES de Provence – Alpes – Côte d’Azur et des Bouches du Rhône devant le Tribunal judiciaire de Béziers et sollicitent entendre

— déclarer les consorts [B] tant recevables que bien fondés en leur demande ;

— déclarer non fondée la décision de rejet prise par la Direction départementale des Finances Publiques de l’Hérault Pôle Contrôle Recouvrement et Contentieux le 24 janvier 2024 ;

à titre principal

— juger non pertinents et inopérants les trois termes de comparaison retenus par l’administration pour rehausser la valeur vénale déclarée des parcelles de terrains à bâtir sis [Adresse 28] à [Localité 31] car ne portant pas sur des biens intrinsèquement similaires ;

— juger que l’administration fiscale n’a pas respecté l’exigence de production d’éléments de comparaison en nombre suffisant dès lors que le terme de comparaison numéro 3 n’est pas recensé sur le site Demande de Valeur Foncière, empêchant ainsi les contribuables d’ en apprécier la teneur, en contradiction avec le principe du contradictoire ;

— juger que l’administration fiscale n’a pas établi l’insuffisance de valeur alléguée, que, par suite, elle n’a pas rapporté la preuve qui lui incombe de démontrer l’insuffisance de valeur alléguée ,

— juger, en conséquence, que les consorts [B] sont fondés à solliciter le dégrèvement total de l’imposition mise à leur charge ;

en conséquence

— prononcer le dégrèvement de la somme en principal contestée, à savoir 21581 € assortie des intérêts de retard de 906 € ;

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction de céans devait considérer les éléments de comparaison retenus par l’ administration fiscale comme pertinents et produits en nombre suffisant

— juger que les éléments de comparaison produits par les consorts [B] sont opérants et pertinents ;

— juger que les consorts [B] démontrent la parfaite évaluation faite par eux des parcelles litigieuses à l’occasion de la succession de leur mère ;

— juger en conséquence que les consorts [B] ont parfaitement évalué la valeur vénale des terrains sis [Adresse 28] à [Localité 31] dans la déclaration de succession de leur mère ;

en conséquence

— prononcer le dégrèvement de la somme en principal contestée, à savoir 21581 € assortie des intérêts de retard de 906 € ;

à titre très subsidiaire, si par extraordinaire la Juridiction de Céans devait considérer que les termes de comparaison proposés par les consorts [B] sont inopérants

— juger qu’il y a lieu de déterminer la valeur vénale rectifiée des parcelles litigieuses selon l’évaluation faite par la Commission de Conciliation dans son avis rendu le 24 mai 2022 ;

en conséquence

— prononcer un dégrèvement en principal de 14489 €, outre les intérêts de retard y attachés ;

en tout état de cause

— juger que la pénalité de 40% prévue à l’article 1729 du Code Général des Impôts pour manquement délibéré est inapplicable ;

en conséquence

— prononcer le dégrèvement total de la pénalité de 40 % mise à la charge des consorts [B] ;

— condamner l’administration fiscale à rembourser aux consorts [B] les dépens mentionnés à l’article R* 207-1 du Livre des procédures fiscales, ainsi qu’à leur payer sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile une somme de 4000 €, représentant les frais non compris dans les dépens ;

— condamner l’administration fiscale aux entiers dépens de I’ instance.

En ses dernières conclusions, enregistrées au greffe le 30 mai 2024, la DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES de Provence – Alpes – Côte d’Azur et des Bouches du Rhône demande au Tribunal :

— de confirmer la décision de rejet de l’administration en date du 24 janvier 2024 ;

— débouter Monsieur [U] [B], Monsieur [H] [T] [B] et Monsieur [S] [J] [B] de leur demande ;

— dire et juger que les frais entraînés par la constitution d’avocat resteront à sa charge ;

— rejeter la demande de distraction des dépens prévue à l’article 699 du code des procédures civiles ;

— rejeter la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

En leurs dernières écritures signifiées à la DRFIP le 20 septembre 2024, les consorts [B] maintiennent l’intégralité de leurs demandes.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 décembre 2024, avec clôture différée au 24 février 2025, pour dépôt des dossiers sans plaidoirie au plus tard le 10 mars 2025.

Les parties ont été informées, conformément à l’article 450 al. 2 du Code de procédure civile de la mise en délibéré et de ce que le jugement serait mis à disposition au greffe le 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La recevabilité de l’action des consorts [B] n’est pas contestée, il n’y a pas lieu de statuer sur cette question.

En l’état de la procédure, la contestation ne porte plus que sur l’estimation des parcelles « à bâtir » sises à [Localité 31], cadastrées section BT n°° [Cadastre 11] à [Cadastre 18] et n°° [Cadastre 19] à [Cadastre 22].

Les douze parcelles de terrains en question font partie du lotissement « [Adresse 29] », lequel fait face à la zone de décharge du magasin Intermarché de [Localité 31]. C’est la raison pour laquelle les consorts [B] estiment que ces parcelles sont exposées à des nuisances qui en réduisent la valeur marchande, à savoir :

§ nuisances sonores imputables aux allées et venues de camions gros porteurs,

§ nuisances sonores liées à la présence d’un dispositif d’extraction d’air fonctionnant de jour comme de nuit,

§ nuisances olfactives liées à la présence d’un container de déchets,

§ nuisance visuelle considérée comme évidente,

cf. p. 8 de leur réclamation contentieuse du 29 août 2023 (leur pièce n° 4) et photos à l’appui.

Par ailleurs les demandeurs soutiennent que la charge de la preuve d’une insuffisance de valeur pèse sur l’administration qui manquerait en l’espèce à la démontrer.

En l’espèce trois termes de comparaison ont été retenus par l’administration :

Date

Réf. cadastrale

Localisation Description

Prix

Prix / m²

29/3/2018

BT[Cadastre 10] ;

[Adresse 28]

terrain de 559 m² vendu par M. et Mme [B]

165000 €

295 €

24/1/2017

BS [Cadastre 9]

[Adresse 23]

350 m²

104750 €

299 €

31/3/2016

BR [Cadastre 24]

[Adresse 2]

428 m²

110000 €

257 €

outre une vente postérieure au décès qui n’a pas à être ici discutée.

Le prix moyen au m² (prix totaux de vente divisés par surface totale de l’échantillon) donne une valeur moyenne au m² de 284 €.

Cette valeur unitaire a été retenue par la commission (avis du 24 mai 2022 – pièce n° 1) comme valide en ce qui concerne les parcelles section BT n°° [Cadastre 16] – [Cadastre 17] – [Cadastre 18] – [Cadastre 19] – [Cadastre 20] et [Cadastre 22], c’est-à-dire celles se situant en deuxième et troisième ligne de retrait par rapport à la [Adresse 30], autrement dit n’étant pas à proximité directe de la zone de décharge ,source prétendue de nuisances, située de l’autre côté de la rue. Pour les autres parcelles, section BT n°° [Cadastre 11]- [Cadastre 12] – [Cadastre 13] – [Cadastre 14] – [Cadastre 15] et [Cadastre 21], situées en front de rue, face à la zone en question, la commission a fixé la valeur unitaire à 180 € le m², appréciation que l’administration des finances publiques conteste.

Elle précise avoir proposé dès le 12 octobre 2021 une valeur réduite à 220 € pour les trois parcelles sises section BT n°° [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 21], positionnées juste en face de la zone de déchargement, et confirme ignorer toute forme de nuisance en ce qui concerne les autres, ce qui conduisait à fixer la valeur totale des parcelles à 1633732 € (calcul non contesté), de sorte que l’insuffisance de valeur serait de 349732 € (1633732 € moins 1284000 €).

Les demandeurs contestent cette appréciation estimant que les termes de comparaison fournis sont insuffisants et non pertinents.

En premier lieu ils considèrent que la production de trois exemples ne permet pas une appréciation suffisamment documentée. Ce à quoi l’administration fait valoir à juste titre que ni le règlement ni la jurisprudence ne fixent d’ampleur minimale de l’échantillon et que les trois exemples proposés sont pertinents pour être relatifs à des transactions intervenues à [Localité 31], hors centre-ville, non loin d’une zone commerciale, dans un rayon de 1,5 km du (des) bien(s) à évaluer. Cet argument en défense est convaincant.

En second lieu, les consorts [B] contestent la pertinence du choix des parcelles BT [Cadastre 10] et BT [Cadastre 9], non pas uniquement à raison de leur écart relatif de la zone Intermarché, mais en ce qu’elles ne subissent pas de nuisances identiques. Ils réclament des exemples plus appropriés.

Cette critique ne saurait prospérer en ce qu’elle équivaut à exiger que les échantillons proposés soient impérativement soumis aux nuisances de zone litigieuse, preuve impossible, dans la mesure où les six parcelles situées en front de rue, dont quatre donnant directement sur le secteur de déchargement d’Intermarché, appartiennent précisément toutes à la succession en discussion.

Par ailleurs la critique concernant l’impossibilité d’apprécier l’intérêt du terme de comparaison lié à la parcelle BR [Cadastre 24], consistant à en rejeter l’examen au seul motif que cette vente n’apparaît pas sur le site internet Demande de Valeur Foncière de l’administration, ne saurait convaincre. En effet la base de données de transactions immobilières recensées sur ce site, s’appuyant sur la compilation des données notariales, n’est qu’une facilité de documentation fournie au public, dont la consultation n’est pas impérative. La DRFIP fait justement observer que la mention de la date de transaction, de la référence cadastrale et de l’adresse étaient suffisants pour permettre aux demandeurs d’effectuer une vérification auprès des services de la publicité foncière.

En définitive, les demandeurs sont mal fondés à exiger une valeur réduite à 180 € le m² de l’ensemble des parcelles, en contradiction à la fois avec l’avis de la commission et de l’administration, même si ces deux diagnostics divergent partiellement sur les parcelles concernées et sur la valeur.

S’agissant des parcelles concernées, c’est de de manière adéquate que l’administration limite son acceptation aux quatre parcelles directement exposées, seules susceptibles de subir en permanence le bruit de fond de l’extracteur d’air et les éventuelles nuisances olfactives, étant précisé qu’en principe les camions ne sont pas admis à livrer et décharger de nuit et qu’il n’est pas versé aux débats suffisantes informations sur cette question.

En ce qui concerne la valeur au m², la valeur moyenne hors nuisances de 284 €pour la période concernée, démontrée par l’administration et retenue par la commission de conciliation, n’est pas contestable.

Il reste à apprécier la décote revendiquée par l’une et l’autre parties à raison des nuisances, soit 37 % si l’on retient la valeur préconisée par les consorts [B] et 23 % si l’on se fie à celle de l’administration.

En considération du caractère apparemment limité des nuisances alléguées, le tribunal considère la position de l’administration comme plus appropriée.

En ce qui concerne la majoration pour manquement délibéré, telle qu’envisagée à l’article 1729 a du Code Général des Impôts, consistant à relever une erreur ou omission volontaire du déclarant, la DRFIP fait observer que les consorts [B] ne pouvaient ignorer la disparité flagrante entre la valeur au m² de la parcelle BT [Cadastre 10] vendue par époux [C] et [H] [S] [B] le 29 mars 2018 soit 295 € et la valeur moyenne de leur déclaration, 211 € le m², ce qui représente une décote de plus de 28 %, qui n’a manifestement pas servi à nourrir leur réflexion.

Dans ces conditions et sans qu’il soit nécessaire de discuter plus ample motif, la majoration pour manquement délibéré appliquée par le fisc apparaît pleinement justifiée.

La décision de rejet en date du 24 janvier 2024 sera confirmée et les consorts [B] déboutés de leurs demandes.

Messieurs [U] [B], [H] [T] [B] et [S] [J] [B], succombants, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE la validité de la décision de rejet par la DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES de l’Hérault le 24 janvier 2024 de la réclamation contentieuse formée par Messieurs [U] [B], [H] [T] [B] et [S] [J] [B] le 29 août 2023 :

DÉBOUTE Messieurs [U] [B], [H] [T] [B] et [S] [J] [B] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Messieurs [U] [B], [H] [T] [B] et [S] [J] [B] aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 15 Mai 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Julie LUDGER

Copie à Maître Nora ANNOVAZZI de l’ASSOCIATION GUIGUES CALAS-DAVID ANNOVAZZI