TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e REHBACH

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e BEAUVISAGE

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/10857

N° Portalis 352J-W-B7H-C2RAT

N° MINUTE :

Assignation du :

10 août 2023

JUGEMENT

rendu le 12 décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [T] [G] [U]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Charlotte BEAUVISAGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #W0001

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.R.L. Cabinet LA PAGERIE

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Véronique REHBACH de la SELEURL NORDEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1786

Décision du 12 décembre 2025

8ème chambre – 3ème section

N° RG 23/10857 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2RAT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 17 octobre 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 12 décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

________________________________

EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] [U] est propriétaire des lots n°10 (appartement) et n°60 (cave) au sein de l’immeuble sis, [Adresse 2] à [Localité 9].

Lors de l’assemblée générale du 19 juin 2023 a été adoptée une résolution n°32 relative à la transformation d’un local commercial inexploité en local pour vélos et poubelles.

Par exploit de commissaire de justice du 10 août 2023, Mme [T] [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] 18ème devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’annulation de la résolution n°32 de l’assemblée générale du 19 juin 2023 – outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Par ordonnance du 11 octobre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires (défaut d’intérêt à agir).

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 décembre 2024, Mme [T] [U] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

— prononcer la nullité de la résolution n°32 de l’Assemblée générale du 19 juin 2023 pour abus de majorité et défaut manifeste d’informations des copropriétaires ;

— dispenser Mme [T] [U] de toutes participations aux frais de la présente instance conformément à l’article 10-1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à verser à Mme [T] [U] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^me Charlotte Beauvisage, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 février 2025, et au visa de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] demande au tribunal de :

— débouter Mme [T] [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— la condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

***

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 17 octobre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande en annulation de décision d’assemblée générale

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

L’abus de majorité se définit comme la situation dans laquelle une décision de l’assemblée générale, bien que respectant les règles de majorité requise, a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, en rompant l’égalité entre les copropriétaires ou dans l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains. L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Il appartient au copropriétaire qui demande l’annulation d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

*

Mme [T] [U] conteste la validité de la décision n°32 prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 19 juin 2023.

Au soutien de sa demande, elle fait principalement valoir que celle-ci constitue un abus de majorité car elle serait contraire à l’intérêt collectif ; qu’en effet, elle renvoie à une seule et unique annexe, à savoir un simple plan descriptif de l’existant et du projet, dépourvu de toute précision relative à l’origine de propriété du local de « l’ancienne chocolaterie », et ce tant dans la convocation que dans le projet de résolution ; qu’ainsi, les copropriétaires se sont trouvés dans l’incapacité de savoir si le local concerné était un bien sans maître ou en déshérence, dont la gestion appartiendrait à la commune ou à l’Etat ; qu’elle souligne que le syndicat des copropriétaires se prévaut de diligences accomplies en ce sens depuis 1989 dans ses écritures, sans que ces éléments n’aient été portés à la connaissance des copropriétaires durant l’assemblée, et qu’en tout état de cause il ne justifie pas du respect des conditions lui permettant de se prévaloir de la prescription acquisitive ; qu’aucun projet de modification de l’état descriptif de division réalisé par un géomètre n’a été joint, alors que la transformation du local privatif en partie commune le requiert, outre la question de l’assurance dudit local et des éventuelles sanctions, amendes et poursuites judiciaires qui pourraient en résulter.

En réplique, le syndicat des copropriétaires rétorque que l’abus de majorité n’est pas constitué dès lors que la transformation du local est conforme à l’intérêt collectif des copropriétaires, puisque les aménagements prévus leur permettront d’y entreposer leurs vélos et les poubelles ; qu’actuellement, ce local en déshérence est déjà utilisé à usage de local à poubelles, et que depuis de nombreuses années, aucun appel de charges le concernant n’est effectué ; que la circonstance qu’il ne soit pas encore en mesure de se prévaloir de la prescription acquisitive sur ce local (25 ans de possession à ce jour) n’est aucunement de nature à permettre de retenir l’existence d’un quelconque abus de majorité, alors même que la résolution contestée consiste uniquement à autoriser l’installation de vélos dans ce local en déshérence ; que le syndicat des copropriétaires n’a pas davantage l’obligation de modifier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété avant l’écoulement des trente ans requis et la régularisation des actes nécessaires devant notaire, faute d’aboutissement des nombreuses diligences et procédures intentées depuis 1989.

Sur ce,

A titre liminaire, il convient de constater que cette demande est recevable pour avoir été formulée dans le délai imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et ce alors que Mme [T] [U] dispose de la qualité d’opposante pour avoir voté contre ladite résolution, ainsi qu’établi par le procès-verbal notifié le 30 juin 2023 à la demanderesse.

La résolution querellée est ainsi libellée : « 32. Décision à prendre sur la transformation de l’ancienne chocolaterie, en local vélos et poubelles. Plan ci-joint. L’AG, après avoir pris connaissance de l’avis du conseil syndical et en avoir délibéré : décide de transformer l’ancienne chocolaterie en local vélos et poubelles, suivant plan. Le budget sera voté à la prochaine assemblée générale. L’aspect de la façade sera abordé ».

Mme [T] [U] soutient que cette décision serait contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, en faisant tout d’abord valoir que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une possession paisible, continue et ininterrompue du local pendant au moins trente ans, qui seule lui permettrait de l’appréhender.

Il est établi et non contesté par le défendeur que les conditions de la prescription acquisitive ne sont pas réunies en l’espèce, et au premier chef la condition de durée. Toutefois, il ne peut valablement être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas justifier d’une possession de trente ans, et en même temps de contester sa volonté d’occuper de facto ce local laissé à l’abandon. Seule une occupation sans titre peut en effet servir ultérieurement de fondement à une éventuelle prescription acquisitive.

Alors que Mme [T] [U] reproche également au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir joint à la convocation à l’assemblée générale un projet de modification de l’état descriptif de division ou du règlement de copropriété, il doit être relevé que cela n’est aucunement nécessaire, dans la mesure où il n’est pas question en l’espèce de faire du local abandonné une partie commune, mais uniquement de l’occuper de facto en l’aménageant en local à vélos et poubelles.

La demanderesse soutient aussi que les copropriétaires n’auraient pas été mis en mesure de statuer de manière éclairée sur ce projet de résolution, en l’absence de communication d’un historique de propriété.

S’il apparaît en effet que seul un plan descriptif des travaux « avant/après » a été joint à la convocation à l’assemblée générale, il apparait néanmoins que les copropriétaires n’ont pas sollicité de plus amples informations et ont donc implicitement estimé être suffisamment informés. Par ailleurs, au regard de la durée d’occupation du local par la copropriété (plus d’une vingtaine d’années), il est à croire que la situation juridique du local litigieux est connue de la grande majorité voire de l’ensemble des copropriétaires.

Mme [T] [U] soutient également que la décision contestée serait contraire à l’intérêt collectif car elle exposerait le syndicat des copropriétaires à divers risques juridiques, judiciaires et/ou financiers (risque d’avoir à déposer les travaux, d’être condamné au paiement d’amendes ou de faire l’objet de poursuites judiciaires).

Ce risque n’apparaît cependant pas suffisamment caractérisé, au regard de la nature du projet envisagé tout d’abord, car les aménagements envisagés apparaissent aisément déposables et n’entrainent pas de modification irréversible du local.

Par ailleurs, les probabilités que ce risque se manifeste apparaissent extrêmement faibles, compte tenu de l’échec des diligences effectuées par la copropriété afin d’identifier les éventuels ayants-droit de la propriétaire du bien. Le syndicat des copropriétaires justifie à cet égard avoir saisi la justice dès le début des années 1990 afin d’obtenir paiement d’arriérés de charges de copropriété ; avoir sollicité la désignation d’un curateur à la succession vacante de cette dernière, et obtenu la désignation d’un administrateur provisoire ; et s’être vu indiquer qu’aucun héritier n’a pu être identifié.

Au surplus, le syndicat des copropriétaires peut valablement décider d’assumer le risque d’une éventuelle revendication d’un ayant-droit, sans porter atteinte à l’intérêt collectif.

Enfin, il doit être relevé que la décision d’aménager, au bénéfice de tous les copropriétaires, un local privatif occupé de facto par la copropriété, apparaît manifestement dans l’intérêt collectif du syndicat des copropriétaires.

Pour les motifs qui précèdent, et dès lors que la décision n°32 prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 19 juin 2023 ne constitue pas un abus de majorité, Mme [T] [U] sera déboutée de sa demande en annulation.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, Mme [T] [U] sera déboutée de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [U], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [T] [U] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [T] [U] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne Mme [T] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamne Mme [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et la déboute en conséquence de sa demande à ce titre ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 8], le 12 décembre 2025.

La greffière La présidente