TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Références :

N° RG 25/00181 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3UKK

MINUTE N°2025/ 684

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Décembre 2025

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT,

c/

[C] [Z]

Copie délivrée à

M^e Lydie COSTES

Maître Arnaud DUBOIS

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT

immatriculé au RCS de [Localité 13] sous le n° 273 400 010

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représenté par Maître Arnaud DUBOIS de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [Z]

né le 13 Décembre 1967 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représenté par M^e Lydie COSTES, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 21 octobre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 24 juin 2021 avec prise d’effet au 13 juillet 2021 L’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT (ci-après dénommé HABITAT HERAULT LOGEMENT) a donné à bail à M. [Z] [C] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 15] pour un loyer initial mensuel de 290.74 € outre 26.27 € pour provision sur charges.

Par courrier en date du 25 juillet 2024 M. [Z] [C] a informé le bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, de sa volonté de quitter le logement et de résilier le bail avec un préavis d’un mois. Il exposait être incarcéré au centre pénitentiaire de [Localité 7] et devoir quitter le département de l’Hérault le 26 août 2024 par décision de justice. Il a proposé d’établir l’état des lieux le 26 août 2024 dans l’après midi et a donné procuration à sa sœur.

Par courrier daté du 30 juillet 2024 HABITAT HERAULT LOGEMENT a accusé réception du congé donné le 29 juillet 2024 et a programmé l’état des lieux de sortie au 28 octobre 2024.

L’état des lieux arrêté au 22 novembre 2024 n’ayant pu avoir lieu, le commissaire de justice mandaté pour sa réalisation de manière contradictoire a informé le 21 novembre 2024 le bailleur de l’annulation du rendez-vous en raison d’une interdiction de séjour dans l’Hérault de M. [Z] [C] et de l’absence d’autorisation accordée par le juge d’application des peines.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, HABITAT HERAULT LOGEMENT a assigné M. [Z] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Déclarer M. [Z] [C] occupant sans droit ni titre du logement n°4 sis [Adresse 16] depuis le 28 octobre 2024 date d’effet du congé délivré par lui ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [Z] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner M. [Z] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat Hérault Logement à titre de provision la somme de 678.04 € au titre des loyers et charges impayés au 28 octobre 2024 ;

— Condamner M. [Z] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat Hérault Logement à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges à compter du 28 octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux soit la somme mensuelle de 349.90 € ;

— Condamner M. [Z] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat Hérault Logement la somme de 600.00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [Z] [C] aux entiers dépens ;

Après de nombreux renvois lors des audiences du 20 mai 2025, 1er juillet 2025, 2 septembre 2025, pour communication de pièces et réplique, l’affaire est retenue à celle du 21 octobre 2025 au cours de laquelle les parties déposent.

Le conseil d’ HABITAT HERAULT LOGEMENT, dans ses conclusions, sollicite de débouter M. [Z] [C] de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions à quelque titre que ce soit et maintient ses prétentions en actualisant le montant de l’indemnité à la somme de 350.75 €.

En réplique à l’incompétence de la juridiction de céans soulevée par la partie adverse tenant à une contestation sérieuse portant sur le fait que le logement est squatté, il rappelle sur le fondement de l’article 9 du code de procédure civile que le défendeur n’a en aucune manière informé le bailleur et qu’il ne produit aucune pièce attestant de la réalité du squat. Il relève que le dépôt de plainte tardif n’a donné lieu à aucun constat. La facture de résiliation d’un forfait téléphonique produite au litige au nom de Mme [S] [M] du 7 mars 2024 ne peut exclure que celle-ci ait été introduite par M. [Z] [C]. Il observe qu’en tout état de cause rien n’empêchait M. [Z] [C] de restituer les clefs du logement indépendamment d’un éventuel changement de serrure et de donner l’autorisation au commissaire de justice pour l’établissement de l’état des lieux. Il argue que la prétendue situation de squat ne saurait exonérer M. [Z] [C] de ses obligations envers son bailleur sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. au terme duquel le preneur est tenu d’user paisiblement des locaux et de répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dont il a la jouissance exclusive. Il conclut ainsi que la contestation opposée par le défendeur n’est pas sérieuse.

S’agissant de l’octroi d’éventuels délais de paiement il sollicite leur rejet considérant la mauvaise foi de M. [Z] [C].

Le conseil de M. [Z] [C] dans ses conclusions n° 2 sollicite du juge des référés de :

— à titre principal constater que le logement occupé par M. [Z] [C] est squatté depuis au moins le 26 août 2024 date de la découverte par le locataire, qu’il a informé son bailleur et/ou son mandataire à de multiples reprises de la situation, que le squatteur, Mme [S] [U] n’est pas dans la cause, qu’il a déposé plainte et en conséquence de juger de l’existence de contestations sérieuses, se déclarer incompétent, débouter HERAULT LOGEMENT de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [Z] [C] ;

— à titre subsidiaire, constater que le logement occupé par M. [Z] [C] est squatté depuis au moins le 26 août 2024 date de la découverte par le locataire, qu’un courrier au nom du squatteur a été retrouvé dans la boite aux lettres lequel est daté du 7 mars 2024, que le squatteur n’est pas un occupant du chef de M. [Z] [C], que ce dernier n’est pas resté inactif face à la violation de domicile dont il a été victime et en conséquence débouter HERAULT LOGEMENT de l’ensemble de sa demande de condamnation de M. [Z] [C] à la somme de 2022.91 € au titre de la dette locative et des indemnités d’occupation ;

— à titre infiniment subsidiaire, constater que le défendeur perçoit une pension de 1297.48 € et en conséquence fixer la dette locative à la somme de 678.04 € au 28 octobre 2024, condamner par provision M. [Z] [C] au paiement de la dette locative de 678.04 € au 28 octobre 2024, lui accorder un délai de paiement sur une période de 36 mois à compter de la signification de la décision à intervenir soit 18.84 € par mois pendant 36 mois ;

— en tout état de cause condamner HERAULT LOGEMENT au paiement d’une somme de 1000.00 € au visa des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 et aux entiers dépens ;

S’agissant en premier lieu de l’incompétence de la juridiction statuant en référé, il expose qu’à sa sortie de prison le 26 août 2024, M. [Z] [C], accompagnée de sa sœur, s’est rendu à son appartement pour y récupérer des affaires avant de quitter le département. Il a constaté que les serrures avaient été changées. Il a alors fait appel à la gendarmerie qui s’est déplacée et lui a fait part de l’impossibilité d’intervenir. Il a trouvé dans la boite aux lettres un courrier au nom de Mme [S] [M] [B] : [Adresse 11] contenant une facture de résiliation d’un abonnement Free box. Il en a informé le bailleur ainsi que le commissaire de justice. Il indique qu’une plainte a été déposée pour violation de domicile et maintien dans les lieux après introduction par manœuvres et que les recherches que M. [Z] [C] a entreprises lui ont permis d’identifier et d’entrer en contact avec Mme [S] [M] laquelle lui a confirmé être dans son appartement et communiqué les coordonnées d’une personne à l’origine de sa présence.

Il précise que le refus du défendeur d’autoriser le commissaire de justice à procéder en son absence à l’ouverture des portes par un serrurier est justifié par le fait qu’il est toujours en possession des clefs remises lors de son entrée dans les lieux, que le verrou a été changé pendant son incarcération ainsi que le compteur d’électricité, qu’il n’a pas eu l’autorisation du juge d’application des peines pour se rendre dans le département de l’Hérault. Il n’aurait pu dès lors signer une attestation mensongère et frauduleuse en passant sous silence la présence de squatteurs. Il verse au débat des pièces à l’appui de ses affirmations. En conséquence il conclut que l’action introduite par le demandeur est mal dirigée, M. [Z] [C] n’ayant plus la possession du logement squatté et ne l’occupant plus, qu’il en fait la démonstration et que dès lors les contestations soulevées sont sérieuses.

A l’appui des autres prétentions de M. [Z] [C], son conseil fait observer que celui-ci n’est pas responsable de l’occupation du logement loué par un squatteur, qu’il n’est pas resté inactif face à cette violation de domicile, qu’ainsi il ne saurait être tenu au paiement de la dette locative de 2022.91 € réclamée par le bailleur et d’une indemnité de location. Dans le cas contraire, eu égard à ses ressources, il sollicite des délais de paiement au titre des arriérés locatifs qu’il arrête à la somme de 678.04 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025, pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’un préavis donné dans les formes prescrites contractuellement ou de l’introduction de manière illicite de squatteurs constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. Pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Au litige, le conseil de M. [Z] [C] oppose une contestation dont il convient d’évaluer le caractère sérieux. Il soulève l’incompétence de la juridiction de céans pour ordonner son expulsion au motif que le logement est squatté, que l’état des lieux consécutif au préavis donné n’a pu ainsi être établi comme prévu, les serrures ayant été changées, qu’un courrier trouvé dans la boite aux lettres confirme cet état de fait, que toutes les diligences nécessaires ont été entreprises auprès du bailleur et des forces de l’ordre. Dès lors M. [Z] [C] n’avait plus la jouissance du bien donné en location. Il rappelle un arrêt de la cour d’appel de [Localité 14] du 6 mars 2020 qui a retenu qu’un locataire ne pouvait être expulsé ni être tenu de payer une indemnité d’occupation alors qu’un squatteur qu’il n’a pas introduit occupe le logement.

En conséquence il affirme que M. [Z] [C] ne peut être poursuivi et son expulsion ordonnée dans la mesure ou il n’en a plus la possession en raison d’une occupation illégale découverte le 26 août 2024.

Le conseil d’ HABITAT HERAULT LOGEMENT en réplique soutient qu’il n’existe pas de contestation sérieuse, la partie adverse ne rapportant pas la preuve de la situation de squat découverte au mois d’août 2024, qu’une plainte n’a été déposée qu’au mois de janvier 2025, que la facture de résiliation d’un abonnement téléphonique à en-tête du 7 mars 2024 découverte dans la boite aux lettres ne permet pas d’exclure que cette personne ait été introduite par M. [Z] [C] et autorisée à y séjourner, que ni le gestionnaire de secteur ni le commissaire de justice n’ont constaté l’état de squat du logement pas plus que les forces de l’ordre, que rien n’empêchait le défendeur en tout état de cause de restituer les clés quand bien même les serrures avaient été changées. Il fait valoir en tout état de cause qu’une prétendue situation de squat ne peut exonérer M. [Z] [C] de ses obligations envers le bailleur étant tenu au titre de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dont il a la jouissance exclusive. Il conclut que le défendeur est pleinement responsable en raison de ses défaillances qu’il énumère et que les contestations opposées par la partie adverse ne sont pas sérieuses.

En la cause, considérant les éléments du litige et les pièces versés aux débats par les parties au soutien de leurs prétentions respectives, il convient de relever que :

— le bail en date du 24 juin 2021 avec prise d’effet au 13 juillet 2021 consenti par HABITAT HERAULT LOGEMENT à M. [Z] [C] stipule au paragraphe C intitulé : Conditions générales du contrat de location dans son article V intitulé : Obligations du locataire que le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et dans son article XI intitulé : La fin du Bail, que le congé peut être donné à tout moment par le locataire sous réserve de respecter un délai de 3 mois sauf à invoquer un motif limitativement énuméré afin de pouvoir bénéficier d’un délai réduit à 1 mois ;

— l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 liste les cas dans lesquels le délai de préavis est réduit à un mois ;

— le préavis donné par M. [Z] [C] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 juillet 2024 mentionne un délai réduit à un mois en raison d’une décision de justice, en l’espèce une interdiction de résidence dans l'[9],

— la preuve n’est pas rapportée par le défendeur de l’introduction et de la présence de manière illicite d’une personne dans son logement dont il se serait rendu compte le 26 août 2024 en voulant récupérer des affaires à sa sortie de prison, le courrier en date du 7 mars 2024 découvert dans la boite aux lettres adressé à Mme [U] [S] ne suffisant pas à lui seul à accréditer plusieurs mois après la présence de cette dernière dans l’appartement le 26 août 2024. Il ne justifie d’aucun élément concernant l’intervention des forces de l’ordre ce jour là. La plainte déposée en ligne en date du 15 janvier 2025 l’a été plusieurs mois après la découverte de l’occupation illicite qu’il invoque. Enfin il évoque dans un mail du 21 novembre 2024 adressé au commissaire de justice que des personnes ont squatté son appartement et changé le compteur mais il ne produit à l’appui de ses allégations aucune preuve (pièce défendeur n°4c). En conclusion il s’agit de simples allégations.

— M. [Z] est le locataire du bail, objet du présent litige ;

En conséquence, M. [Z] [C] sera débouté de sa demande de voir constater l’existence d’une contestation sérieuse.

La juridiction de céans statuant en référé est dès lors compétente.

Pour autant, le juge des référés est le juge de l’évidence et en la cause il existe des difficultés évidentes et importantes qui tiennent au montant des arriérés locatifs, au délai de préavis à donner, à la présence éventuelle d’occupant(s) dans le logement et à leur entrée dans les lieux, à la vérification des serrures et des clés remises lors de la prise à bail et qui nécessitent ainsi un débat au fond.

Dès lors, il ne revient pas au juge des référés de trancher ces difficultés qui relèvent de la compétence du juge du fond et par voie de conséquence, il n’y a pas lieu d’examiner les autres demandes des parties notamment celles formulées à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire du défendeur celles-ci l’ayant été seulement au cas où la compétence du juge des référés serait retenue.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, considérant l’existence de contestations au regard des pièces versées au débat, HABITAT HERAULT LOGEMENT sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à condamnation sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

La présente décision est donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS M. [Z] [C] de sa demande de voir constater l’incompétence de la juridiction de céans statuant en référé ;

DECLARONS recevable l’action en référé ;

DISONS cependant n’y avoir lieu à statuer en référé sur les demandes de HABITAT HERAULT LOGEMENT à l’encontre de M. [Z] [C]  ;

DEBOUTONS HABITAT HEARULT LOGEMENT et M. [Z] [C] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS HABITAT HERAULT LOGEMENT aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,