MINUTE N° 25/00164

DOSSIER : N° RG 25/00091 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DN7X

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MAI 2025

DEMANDERESSE :

Société 13 HABITAT

80 Rue Albe

13004 MARSEILLE

représentée par M^e Michel PEZET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [U]

né le 16 Octobre 1989 à

Cité Vauban Bat A esc 5 appt 43

L’avenue du Port

13230 PORT-SAINT-LOUIS-DU-RHONE

non comparant, ni représenté

Madame [W] [Y]

née le 08 Mars 1994 à

Cité Vauban Bat A esc 5 appt 43

L’avenue du Port

13230 PORT-SAINT-LOUIS-DU-RHONE

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD

Greffier lors des débats et du prononcé: Sophie LALANDE

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 avril 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 14 MAI 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 14 MAI 2025

Notification le 14.05.2025

à

M^e PEZET, S.S.PREFECTURE13

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 avril 2024, la Société 13 HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] [U] et à Madame [W] [Y] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis CITÉ VAUBAN PSL, Bâtiment A5, Appt 43-L’avenue du Port à PORT SAINT LOUIS DU RHÔNE (13230), contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 284,52 euros charges non incluses (charges à hauteur de 46,44 euros).

La Société 13 HABITAT, invoquant la défaillance des locataires dans le paiement de leurs loyers, a fait délivrer à Monsieur [D] [U] et à Madame [W] [Y], suivant actes de commissaire de Justice du 18 octobre 2024 déposés à étude, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 992,88 euros, suivant un décompte arrêté au 17 octobre 2024, et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par actes de commissaire de Justice du 16 janvier 2025, la Société 13 HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [D] [U] et Madame [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire ;Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire ;Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Les condamner solidairement à lui payer à titre provisionnel :La somme de 2.074,16 euros au titre des loyers et charges dus ;Le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à résiliation du bail ;Une somme mensuelle égale au loyer actuel indexé, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur ;La somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Les entiers dépens, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 23 avril 2025, la Société 13 HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3.216,48 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 22 avril 2025.

Le tribunal met dans les débats la question de l’irrecevabilité de la demande de résiliation consécutive à l’éventuelle absence de notification de l’assignation au préfet et saisine de la CAF/MSA ou de la CCAPEX dans les délais imposés par le législateur.

Bien que régulièrement cités à étude, Monsieur [D] [U] et Madame [W] [Y] n’ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter à l’audience et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 n’a pas a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats.

Les débats publics clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences du défaut de comparution du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire alors même que Monsieur [D] [U] et Madame [W] [Y] n’étaient ni comparants à l’audience ni représentés.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 – articles 9 et 10) le bailleur justifie de la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 avril 2025.

De même, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur, personne morale, en l’espèce la Société 13 HABITAT, justifie, au vu de la situation d’impayés persistant, d’un signalement auprès de la CCAPEX le 17 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation en date du 16 janvier 2025.

Les formalités prévues à peine d’irrecevabilité de l’assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il est rappelé à l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, la Société 13 HABITAT verse aux débats le contrat de bail consenti à Monsieur [D] [U] et à Madame [W] [Y], comportant une clause résolutoire rédigée dans les termes de l’article précité.

L’article 24- I de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, la Société 13 HABITAT a régulièrement fait commandement à Monsieur [D] [U] et à Madame [W] [Y] d’avoir à payer la somme en principal de 992,88 euros, ce dans un délai de deux mois conformément aux clauses du contrat de bail.

Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que Monsieur [D] [U] et Madame [W] [Y] ne se sont pas acquittés de la dette locative dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par le seul effet de l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 18 décembre 2024.

Monsieur [D] [U] et Madame [W] [Y] sont donc, à compter de cette date, occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Sur l’arriéré locatif

L’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 avril 2019 ainsi que le décompte des loyers et charges.

Les pièces fournies font état à la date du 22 avril 2025 d’une dette de 3 216, 48 euros.

Il convient de déduire de la créance les sommes suivantes:

— frais de procédure : 219, 27 euros, alors que l’article 4 de la Loi du 6 juillet 1989 interdit d’imposer au locataire de supporter des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile et qu’en outre les frais de recouvrement de la créance entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Le montant de créance actualisée au 22 avril 2025 est ainsi de 2 997, 21 euros, cette créance comprend non seulement l’arriéré locatif mais également l’indemnité d’occupation dès lors que la résiliation du bail est acquise depuis le 18 décembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, Monsieur [D] [U] et Madame [W] [Y] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 18 décembre 2024 et commettent une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, 330,96 euros, de nature à réparer le préjudice subi par la Société 13 HABITAT.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [D] [U] et Madame [W] [Y] à payer solidairement à la Société 13 HABITAT à titre provisionnel la somme de 2 997, 21 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 22 avril 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Ils seront également condamnés solidairement à verser à la Société 13 HABITAT, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, à compter du 23 avril 2025, le lendemain de l’arrêté de compte, 330, 96 euros, soit une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises.

Sur la demande d’expulsion

La Société 13 HABITAT a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre depuis le 18 décembre 2024, il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [U] et de Madame [W] [Y] des lieux loués.

A défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique, deux mois après un commandement de quitter les lieux resté vain.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [U] et Madame [W] [Y], qui succombent à l’instance, seront ainsi solidairement condamnés aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique des parties commandent de dispenser Monsieur [D] [U] et Madame [W] [Y] du paiement des frais irrépétibles exposés par la Société 13 HABITAT, de sorte que cette dernière sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande de la Société 13 HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 12 avril 2024 conclu entre la Société 13 HABITAT d’une part, et Monsieur [D] [U] et Madame [W] [Y] d’autre part, portant sur un immeuble à usage d’habitation sis CITÉ VAUBAN PSL, Bâtiment A5, Appt 43-L’avenue du Port à PORT SAINT LOUIS DU RHÔNE (13230), sont réunies au 18 décembre 2024 et que le bail se trouve en conséquence résilié depuis cette date ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [W] [Y] à payer à la Société 13 HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.997, 21 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 22 avril 2025 inclus, ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [W] [Y] à payer à la Société 13 HABITAT à compter du 23 avril 2025 une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle fixe de 330,96 euros se substituant aux loyers et charges jusqu’à leur départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

RAPPELONS que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

ORDONNONS à Monsieur [D] [U] et à Madame [W] [Y] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés ;

DISONS que le bailleur sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, à procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [U] et de Madame [W] [Y] et de tout occupant de leur chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du même code ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [W] [Y] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETONS la demande formée par la Société 13 HABITAT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 14 mai 2025.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE