Tribunal Judiciaire de Béziers, Jcp ctx gal inf 10 000eur, 1er août 2025, n° 25/00172

TJ Béziers 1 août 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le commandement de payer étant resté sans effet pendant plus de deux mois.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a jugé que le non-paiement des loyers justifiait la résiliation du bail conformément aux dispositions légales.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de la locataire, considérant qu'elle n'avait plus de droit d'occupation après la résiliation du bail.
Accepté
Montant des loyers dus
La cour a constaté que la locataire devait des loyers et a ordonné leur paiement.
Accepté
Préjudice d'occupation indue
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité mensuelle d'occupation pour la période d'occupation indue.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné la locataire à verser une somme au titre des frais de justice, considérant que le bailleur avait dû engager des frais pour faire valoir ses droits.

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Sur la décision

Référence :	TJ Béziers, jcp ctx gal inf 10 000eur, 1er août 2025, n° 25/00172
Numéro(s) :	25/00172
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe OHMER
Cabinet(s) :	PBO AVOCATS ASSOCIES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

MINUTE N° 2025/656

AFFAIRE : N° RG 25/00172 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3UC5

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Christophe OHMER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 Août 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [D]

né le 19 Novembre 1952 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Maître Christophe OHMER de la SELARL PINET-BARTHELEMY-OHMER (PBO), avocats au barreau de LYON

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [O]

née le 15 Avril 1981 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection,

Armelle ADAM, vice-présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 06 juin 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 1er Août 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [D] a donné à bail à Madame [R] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] par contrat du 09 mars 2020, pour un loyer mensuel de 496,50 euros et 97,00 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [D] a fait signifier le 19 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif de 8561,89 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 mars 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [M] [D] assigné Madame [R] [O] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail au profit de Monsieur [D] consentie à Madame [O] deux mois après le commandement de payer ;dire et juger que Madame [O] est occupante sans droit ni titre du logement ; prononcer la résiliation du bail d’habitation signé le 09 mars 2020 ; ordonner l’expulsion domiciliaire de Madame [O] ainsi que celles et ceux de tous occupants de son chef des lieux donnés à bail d’habitation, [Adresse 3] et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire : condamner Madame [O] à payer à Monsieur [D] les sommes suivantes : 5152,33 euros au titre des loyers impayés au 30 janvier 2025 outre accessoires et intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer du 19 novembre 2024, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif du locataire des lieux loués ainsi que tout occupant de son chef ; 700,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution ; dire et juger que le jugement est exécutoire de plein droit.

Madame [R] [O] ne s’est pas présentée aux convocations du travailleur social. Le diagnostic social et financier faisant état de son absence a été reçu au greffe du tribunal le 27 mai 2025.

A l’audience du 06 juin 2025, Monsieur [D] [M], représenté par son avocat, conclut au bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative s’élève à 5913,20 euros au 22 mai 2025.

Il fait valoir que les causes du commandement sont remplies et qu’il peut se prévaloir du constat de la clause résolutoire. A titre subsidiaire sur le prononcé de la résiliation du bail, il expose au visa de l’article 7 alinéa a) que la locataire n’a pas payé les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Il justifie de l’actualisation de la dette au jour de l’audience.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice déposé à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Madame [R] [O] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 01er août 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par la voie électronique le 11 mars 2025, au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [M] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I ancien de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 09 mars 2020 contient une clause résolutoire (page 4/23) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 novembre 2024, pour la somme en principal de 8561,89 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 janvier 2025 à minuit.

L’expulsion de Madame [R] [O] sera ordonnée, en conséquence.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [M] [D] produit un décompte démontrant que Madame [R] [O] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5913,20 euros à la date du 22 mai 2025.

La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 5913,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 novembre 2024 conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [R] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [M] [D], Madame [R] [O] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 mars 2020 entre Monsieur [M] [D] et Madame [R] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la date du 19 janvier 2025 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [R] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [M] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [R] [O] à verser à Monsieur [M] [D] la somme de 5913,20 euros (cinq mille neuf cent treize euros et vingt centimes) selon décompte arrêté au 22 mai 2025 (échéance de mai 2025 comprise) avec les intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 date du commandement de payer;

CONDAMNE Madame [R] [O] à verser à Monsieur [M] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 20 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [R] [O] à verser à Monsieur [M] [D] une somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [R] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le PREMIER AOUT DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline ASTIER TRIA, juge des contentieux de la protection et par Madame Emeline DUNAS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,