TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/367

AFFAIRE : N° RG 25/00562 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E32YD

Copie à :

M^e Philippe DESRUELLES

Copie exécutoire à :

M^e Marc CASTAN

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 Avril 2026

DEMANDERESSE :

Madame [W] [M]

née le 29 Juin 1960 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marc CASTAN, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [P] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

es qualité de curatrice de [S] [U]

Représentés par M^e Philippe DESRUELLES, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 13 février 2026

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er avril 2016, Monsieur [S] [U] a donné à bail à Madame [W] [M] un bien situé [Adresse 4] au rez-de-chaussée suivant bail d’habitation, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 530 euros.

Par acte en date du 25 octobre 2022, Madame [W] [M] a fait assigner Monsieur [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] afin d’obtenir l’organisation d’une expertise de son logement, alléguant des désordres et notamment des problèmes de moisissures et électriques.

Par ordonnance de référé en date du 4 avril 2023, le tribunal judiciaire de Béziers a fait droit à la demande de Madame [W] [M] et a désigné Monsieur [V] [A] en qualité d’Expert.

L’Expert a rendu son rapport définitif le 29 septembre 2023.

Madame [W] [M] a ensuite quitté le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, Madame [W] [M] a fait assigner Monsieur [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins indemnitaires.

Par jugement du 27 juin 2025, le tribunal a ordonné la radiation de l’affaire enrôlée sous le N° RG 24/00574 – N° Portalis DBYA-W-B71-E3PJC et sa suppression du rang des affaires en cours.

Par conclusions reçues au greffe le 31 octobre 2025, le conseil de Madame [W] [M] a notamment sollicité de rétablir l’affaire au rang des affaires en cours.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 5 décembre 2025.

Après renvoi, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 13 février 2026.

À l’audience, Madame [W] [M], représentée par son conseil, sollicite de :

Condamner Monsieur [S] [U] à verser à Madame [W] [M] la somme de 4770 euros au titre de la réduction des loyers,Condamner Monsieur [S] [U] à verser à Madame [W] [M] la somme de 6160,27 euros pour l’ensemble de son préjudice se décomposant comme suit : 2000 euros au titre du préjudice de jouissance, 830,27 euros au titre du préjudice suite aux dommages électriques, 5000 euros au titre du préjudice pour raisons de santé, 130 euros au titre de dédommagement ne pas avoir pu jouir du bien pendant une semaine,Condamner Monsieur [S] [U] à verser directement à Maître [E] [O] la somme de 1500 euros en application de l’article 37 de la loi 91-647 et a minima 1360,80 euros TTC en application de l’alinéa 2 de l’article 37,Condamner Monsieur [S] [U] aux entiers dépens dont notamment le constat réglé par Madame [W] [M] sur ses deniers d’un montant de 403 euros.

S’agissant de sa demande de réduction des loyers de façon retroactive, elle explique avoir versé un loyer pour un bien qui aurait dû être décent. Elle fait valoir que le loyer n’aurait dû être que de la moitié au vu du rapport d’expertise puisque le logement ne répond pas aux normes de décence du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Elle explique que le point de départ du calcul de réduction du loyer est le 25 février 2022 date de constatation par huissier des problèmes dans le logement. Elle fait valoir qu’elle a vécu dans un logement atteint de nombreux problèmes.

S’agissant de sa demande de condamnation du bailleur à verser des dommages et intérêts au preneur, elle explique avoir régulièrement relancé Monsieur [S] [U] pour l’informer des désordres affectant le bien loué sans réaction de celui-ci. Elle indique avoir subi des dommages liés à la vétusté de l’installation électrique. Elle soutient que sa santé a été impactée par les problèmes d’humidité des lieux. Elle fait observer avoir dû déménager durant certains travaux et engager des frais pour voir prospérer sa demande.

En réponse aux arguments adverses sur la demande de règlement des loyers, elle soutient le versement de la somme de 530 euros outre 19,96 euros au titre des ordures ménagères pour le mois d’août 2023.

Monsieur [S] [U], représenté par son conseil, sollicite de :

à titre principal:

débouter la partie adverse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,reconventionnellement,

au titre des loyers non régularisés,

condamner Madame [W] [M] à verser à Monsieur [S] [U] la somme de 1491,59 euros,constatant que la présente procédure n’a pour but que d’opérer une compensation entre les loyers du prétendu préjudice de jouissance,condamner Madame [W] [M] à verser à Monsieur [S] [U] la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral enduré,en tout état de cause,

condamner Madame [W] [M] à verser à Monsieur [S] [U] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [M] aux entiers dépens d’instance,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. À titre luminaire, il fait valoir qu’il y a une différence manifeste entre l’état des lieux d’entrée et le contenu de l’assignation, que Madame [W] [M] a procédé au bétonnage intégral de la cour arrière sans l’en avertir, qu’elle a installé une piscine hors sol sur ladite dalle de béton créée, qu’elle a ensuite modifié l’aspect extérieur de l’immeuble loué en remplaçant l’ouvrant par des carreaux de verre et qu’elle a créé de nouvelles prises électriques et deposé des appareils de climatisations qui ont largement détérioré le bien loué et dégradé l’installation électrique.

Au fond sur le rejet pur et simple des demandes présentées, il soutient que l’occupation du bien loué par Madame [W] [M] excède très largement un usage en bon père de famille à tout le moins d’usage normal. Il fait observer que Madame [W] [M] verse un constat d’ huissier en date du 25 février 2022, soit après plus de six ans d’occupation du logement par la locataire. Il explique que des travaux d’entretien avaient déjà été initiés courant 2021 pour résoudre les difficultés d’humidité liées en partie aux conditions d’occupation des locataires.

Sur la demande de Madame [W] [M] de préjudice de jouissance, il soutient que la locataire a fait plusieurs travaux de fortune sans autorisation de celui-ci notamment le bétonnage de la cour arrière, que l’ouvrage a nécessairement eu un impact sur l’écoulement des eaux vers la façade puisque le sol a perdu toute capacité d’absorption. Il ajoute que Madame [W] [M] n’apporte pas les preuves nécessaires pour établir l’existence d’un préjudice de jouissance et n’est pas en capacité de justifier de la somme de 2000 euros demandée.

Sur la demande de Madame [W] [M] de prétendu préjudice lié à l’installation électrique, il soutient que le préjudice lié à l’installation électrique est directement imputable au bricolage de fortune effectué par la locataire qui a donc contribué à son propre préjudice.

Sur la demande de Madame [W] [M] de prétendu préjudice lié à sa santé, il indique que la locataire ne peut solliciter l’indemnisation des soi-disant préjudices dont elle serait à l’origine à raison de la réalisation des travaux de fortune et sans autorisation de sa part. Il explique que la locataire a condamné la baignoire de la salle de bains pour mettre en place une douche italienne qui a endommagé les canalisations d’eau et a fait des raccordements incompatibles constatés par la société NRJ-PRORENO, qu’elle a modifié l’aspect extérieur de l’immeuble loué remplaçant l’ouvrant par des carreaux de verre au sein de la salle de bain, qu’elle a condamné une fenêtre dans la salle de bains qui a un nécessairement un impact sur la ventilation de la pièce et la présence d’humidité. Il ajoute que la somme requise de 5000 euros à titre de préjudice n’est pas justifiée par la locataire. Il fait observer qu’elle appuie sa demande seulement d’un certificat médical de son médecin traitant.

Sur le préjudice lié au déménagement de Madame [W] [M], il fait valoir qu’il a été contraint de faire intervenir des professionnels pour réparer les canalisations des eaux usées dégradées par les travaux réalisés par la locataire comme le constate la société NRJ-PRORENOV. Il soutient qu’une fois de plus Madame [W] [M] n’apporte aucun élément permettant de justifier le montant de 130 euros de son prétendu préjudice seulement justifié par le calcul suivant (530/4). Il conteste être un bailleur laxiste alors qu’il a fait les démarches nécessaires pour faire intervenir un professionnel. A titre reconventionnel sur les demandes de règlement des loyers, il indique que Madame [W] [M] a décidé de rompre unilatéralement le contrat de bail sans aucun égard pour le droit applicable et qu’elle n’a pas effectué les règlements des loyers et provisions sur charges des mois d’août, septembre et octobre 2023.

Sur le préjudice moral enduré par celui-ci, il explique que Madame [W] [M] s’est montrée outrageante plusieurs fois envers lui profitant ainsi de son âge avancé et de sa faiblesse, que suite à une altercation, suivie d’un dépôt d’une main courante en date du 3 août 2021, il a sollicité que sa fille s’occupe elle-même de la gestion pour ne plus avoir à traiter avec la locataire. Il fait valoir que Madame [W] [M] a agressé sa fille qui a déposé plainte. Il soutient que les actes de violence et la présente procédure lui ont causé un préjudice moral. Il précise qu’il est âgé de 90 ans et qu’il fait l’objet d’une mesure de protection.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la réduction des loyers

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Par ailleurs, les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation du logement doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que le logement donné à bail à Madame [W] [U] ne répond pas aux normes de décence en relation avec le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2022 principalement sur les points suivants:

atteinte à l’intégrité physique des occupants eu égard au défaut de renouvellement d’air vicié,présence de moisissures récurrentes sur parois intérieures,atteinte à la sécurité des occupants eu égard aux problèmes électriques.S’agissant du renouvellement d’air, l’Expert indique que l’alimentation électrique du groupe moteur de la VMI n’est pas repérée réglementairement sur le tableau, qu’il n’est installé aucun disjoncteur divisionnaire de calibre 2A, que le circuit de cheminement de l’air n’est pas conforme aux principes normatifs de bon fonctionnement. Il explique que les manquements des règles d’installation de ce type de ventilation engendrent un défaut de renouvellement de l’air et le transport des odeurs vers les pièces nobles. Il précise que le logement ne respecte pas les règles de ventilation et de renouvellement d’air en application avec l’arrêté du 24 mars 1982 et l’article R111-9 du code de la construction et de l’habitation. Il conclut que la totalité des surplus de cheminement d’air de la VMI est à reprendre.

S’agissant de l’installation électrique, il constate que le câble raccordant le piquet de terre implanté dans le sol devant l’entrée du bâtiment et le tableau général de coupure est sectionné, qu’aucun bloc pris est raccordé à la terre, qu’il s’agit d’un manquement grave à la norme NF C15-100 qui stipule que toutes les masses métalliques d’un bâtiment doivent être impérativement mises à la terre via une liaison équipotentielle principale et y être raccordées grâce à un conducteur de protection ou conducteur de terre. Il préconise de procéder sans délai au rétablissement general du circuit de terre, à la création d’une liaison équipotentielle dans la salle d’eau entre les différents appareils en raison de l’alimentation et de l’installation de piquets de terre qui sera à l’abri de toute manipulation. Il précise que l’absence générale de mise à la terre et de liaison équipotentielle engendre une dangerosité importante.

S’agissant de la présence d’humidité sur les parois verticales intérieures, il constate des traces d’humidité en pied de parois verticales entre la chambre de la salle à manger, en sol du garage et à proximité du bloc porte de la cuisine. Il indique suspecter que le tuyau d’évacuation des eaux pluviales présente des défauts d’étanchéité soit par fissuration soit par vétusté et qu’en cas de défectuosité constatée de ce tuyau il conviendra de reprendre cette installation. Il ajoute qu’ après cette intervention et une période d’assèchement des parois verticales, il conviendra de procéder au travail suivant : traitement des zones avec moisissures par destruction du champignon, reprise de plâtre et peinture, remplacement du bloc porte cuisine et mise en peinture, sondage, repérage et rescellement de pavés de sol décollés.

L’expert conclut que le bailleur est le seul responsable des désordres et manquements affectant le logement. Il estime les travaux à la charge du bailleur à la somme de 8552, 50 euros.

Dès lors compte tenu des conclusions de l’Expert, le bailleur ne peut soutenir que ces désordres relèvent de la responsabilité de Madame [W] [U] en lien avec les travaux dans le logement notamment dans la salle de bain et à l’extérieur par le bétonnage d’une terrasse qui est d’ailleurs contesté. Ce moyen est inopérant.

Pour le calcul de la réduction du loyer, il sera retenu la période de 18 mois comme le sollicite Madame [W] [U] soit à compter du procès-verbal de constat d’huissier du 25 février 2022 jusqu’à son départ des lieux en octobre 2023.

Sur la réduction de moitié du loyer, Madame [W] [U] indique s’appuyer sur le rapport d’expertise.

Pour autant, l’Expert n’indique pas que la présence de ces désordres doit être compensée par la réduction de moitié du loyer. Il estime une perte partielle de jouissance à hauteur de 50 % sur une durée de dix jours pour les travaux de peinture et de revêtement de sols.

Compte tenu des désordres constatés rendant le logement non conforme aux normes de décence en relation avec le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2022, la réduction de loyer sera calculée à hauteur de 20 %.

Le calcul sera le suivant: (530X0,2)X18= 1908 euros.

Par conséquent, Monsieur [S] [U] sera condamné à régler à Madame [W] [U] la somme de 1908 euros au titre de la réduction du loyer.

Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, Madame [W] [U] soutient avoir subi un préjudice de jouissance lié à l’inondation de la cour suite au fortes pluies du mois de septembre 2022 et de l’inaction du bailleur.

Or, Madame [W] [U] ne produit aucun élément en ce sens de sorte qu’elle ne rapporte pas la preuve de l’événement ayant entraîné un désordre justifiant de condamner Monsieur [U] à un préjudice de jouissance.

Par conséquent, Madame [W] [U] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur le préjudice suite aux dommages électriques

En l’espèce, Madame [W] [U] soutient avoir subi des dommages liés à la vétusté des installations électriques. Elle précise que cela a entraîné des pannes irréversibles sur ces appareils électroménagers tels que le radiateur d’un montant de 309, 98 euros, d’un montant de 109,98 euros, d’une climatisation d’un montant de 410,31 euros, soit un total de 830,27 euros.

Pour autant, il n’est pas démontré par Madame [W] [U] que les dommages sur les appareils soient en lien avec la vétusté de l’installation électrique.

Par conséquent, Madame [W] [U] sera déboutée de sa demande de condamner Monsieur [S] [U] à lui verser la somme de 830,27 euros en réparation de son préjudice.

Sur le préjudice pour raisons de santé

En l’espèce, l’Expert indique dans son rapport que le logement ne répond pas aux normes de décence en relation avec le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 principalement sur « l’atteinte à l’intégrité physique des occupants eu égard au défaut de renouvellement d’air vicié ».

Madame [W] [U] produit au débat un certificat médical du 12 septembre 2023 indiquant que son état de santé s’est aggravé par l’état d’insalubrité de son logement nécessitant un déménagement le plus rapidement possible et précise qu’elle est détentrice d’une carte pour personne handicapée.

Aussi, le préjudice pour raisons de santé est démontré. Néanmoins, il est regretté qu’il ne soit pas justifié par Madame [W] [U] de son étendue, de sorte que la somme réclamée sera ramenée à de plus justes proportions.

En conséquence, Monsieur [S] [U] sera condamné à payer à Madame [W] [U] la somme de 300 euros au titre de son préjudice pour raisons de santé.

Sur la somme de 130 euros au titre de dédommagement ne pas avoir pu jouir du bien pendant une semaine

En l’espèce, l’Expert estime que la durée de relogement est de 15 journées.

Madame [W] [U] justifie d’un relogement pour la période du 28 février 2022 au 11 mars 2022 durant les travaux de son appartement.

La somme sollicitée de 130 euros correspondant au calcul suivant 530/4 = 132,5 est justifié.

Par conséquent, Monsieur [S] [U] sera condamnée à payer à Madame [W] [U] la somme de 130 euros au titre de dédommagement pour ne pas avoir pu jouir du bien pendant une semaine.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de règlement des loyers

En l’espèce, Monsieur [S] [U] soutient que Madame [W] [U] est redevable des loyers des mois d’août, de septembre et d’octobre 2023.

Il n’est pas contesté par Madame [W] [U] qu’elle ait quitté le logement sans donner un congé valable, de sorte que la demande de Monsieur [S] [U] de règlement des loyers d’août à octobre 2023 sera accueillie.

Pour autant, il apparaît que Madame [W] [U] s’est bien acquittée du loyer du mois d’août puisque suivant le contrat de location le loyer est payable “d’avance” et non à terme échu comme le soutient Monsieur [S] [U].

Par ailleurs, Madame [W] [U] dit avoir versé la somme de 530 euros en liquide au titre de la caution lors de son entrée dans les lieux. Elle soutient que malgré ses demandes, elle n’a jamais obtenu le reçu. Pour autant, Madame [W] [U] ne démontre pas avoir réglé cette somme, ni en avoir formulé le remboursement après son départ des lieux.

Madame [W] [U] est donc redevable de la somme de 530 euros X 2 = 1060 euros.

Par consequent, Madame [W] [U] sera condamnée à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 1060 euros au titre des loyers de septembre et octobre 2023.

Sur le préjudice moral du défendeur

En l’espèce, Monsieur [S] [U] explique avoir subi un préjudice moral en raison de l’attitude de Madame [W] [U] envers lui et sa fille ainsi que de la procédure en cours.

Il produit aux débats :

une déclaration de main courante du 03 août 2021 de Madame [P] [U] la fille de Monsieur [U] qui explique que Madame [W] [U] a été très agressive verbalement envers son père, qu’elle faisait “des vas et vient en vociférant”, que son ex époux s’est interposé, qu’il a indiqué qu’il pouvait devenir plus violent encore et que le couple l’a menacé de “faire capoter la vente” ;

un compte-rendu d’infraction du 08 août 2023 de Madame [P] [U] dans lequel elle explique que Madame [W] [U] a tenu des propos insultants et que le fils de celle-ci l’a menacée de la frapper et de la tuer.

Monsieur [S] [U] justifie d’un comportement inadapté de Madame [W] [U] à son égard et celui de sa fille.

Si la procédure en cours génère des tracasseries à Monsieur [S] [U] accentuée par son âge de 90 ans, cela ne peut rentrer en compte dans la détermination de son préjudice moral puisque Madame [W] [U] n’a pas commis de faute en exercçant son droit d’agir en justice.

Par conséquent, Madame [W] [U] sera condamnée à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 150 euros en réparation du préjudice moral du défendeur.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [U], partie perdante principalement, sera condamné aux dépens dont notamment le procès-verbal de constat d’huissier d’un montant de 403 euros.

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514-1 du code précité, le juge peut d’office ou à la demande d’une des parties, par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que la présente décision sera de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, rendu en dernier ressort,

Condamne Monsieur [S] [U] à payer à Madame [W] [M] la somme de 1908 euros au titre de la réduction des loyers ;

Condamne Monsieur [S] [U] à payer à Madame [W] [M] la somme de 300 euros au titre de son préjudice pour raison de santé ;

Condamne Monsieur [S] [U] à payer à Madame [W] [M] la somme de 130 euros au titre de dédommagement pour ne pas avoir pu jouir du bien pendant une semaine;

Déboute Madame [W] [M] de sa demande de condamnation de Monsieur [U] à la somme de 830,27 euros au titre du préjudice suite aux dommages électriques ;

Déboute Madame [W] [M] de sa demande de condamnation de Monsieur [U] à la somme de 2000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Condamne Madame [W] [M] à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 1060 euros au titre de l’arriéré des loyers de septembre et octobre 2023;

Condamne Madame [W] [M] à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 150 euros au titre du préjudice moral ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [S] [U] aux dépens dont notamment le procès-verbal de constat d’huissier d’un montant de 403 euros;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision.

LA GREFFIERE LA JUGE