TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

11 Juin 2025

N° RG 23/04954 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YL5M

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 57 boulevard de la Saussaye 92200 NEUILLY-SUR-SEINE pris en la personne de son syndic :

C/

S.C.I. VELLEFRIE

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 57 boulevard de la Saussaye 92200 NEUILLY-SUR-SEINE pris en la personne de son syndic :

ATRIUM GESTION PARIS

55 rue Fondary

75015 PARIS

représentée par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

DEFENDERESSE

S.C.I. VELLEFRIE

57 boulevard de la Saussaye

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

défaillante

En application des dispositions des articles 778, 812 du code de procédure civile et L212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord de M^e Tournier l’affaire a été fixée le 18 Mars 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Carole GAYET, Juge, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 57 boulevard de la Saussaye à Neuilly-sur-Seine (92200) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la SCI Vellefrie dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION PARIS 15 l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 17 avril 2023, aux fins de :

CONDAMNER la SCI VELLEFRIE au paiement de la somme de 7.807,33 euros en principal, appel de charges du 2ème trimestre 2023 inclus, suivant décompte arrêté au 3 avril 2023, majorée des intérêts légaux sur la somme de 5.648,34 euros à compter du 20 novembre 2020, puis sur la somme de 6.302,76 euros à compter du 17 mars 2021, puis à compter du 22 mai 2022, puis sur la somme de 7.096,22 euros à compter du 26 août 2022, puis à compter de la présente assignation pour le surplus,

LA CONDAMNER au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des dommages et intérêts et celle de 1.800 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront les frais des sommations de payer.

La SCI Vellefrie, assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges, les frais réclamés et les dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 7.807,33 euros au titre des charges arrêtées au 3 avril 2023 et le paiement du coût de deux commandements de payer en date des 17 mars 2021 et 26 août 2022 au titre des dépens.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Par ailleurs, la loi n’exigeant pas la délivrance d’un commandement de payer au copropriétaire défaillant, le coût de cette diligence, mise en œuvre à l’initiative du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance en lieu et place de la mise en demeure prévue par l’article 10-1 précité, ne peut relever des dépens prévus par les articles 695 et 696 du code de procédure civile, mais doit être examiné au titre des frais nécessaires au recouvrement de ladite créance.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 5.373,58 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 2.433,75 euros (2.081,20 + 352,55), seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.373,58 euros au titre des charges arrêtées au 3 avril 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2020, puis sur la somme de 6.302,76 euros à compter du 17 mars 2021, puis à compter du 22 mai 2022, puis sur la somme de 7.096,22 euros à compter du 26 août 2022, puis à compter de l’assignation pour le surplus.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de la SCI Vellefrie pour la période du 1er avril 2020 au 1er avril 2023,

— les appels de charges courantes ou de fonds de travaux adressés à la défenderesse,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 3 décembre 2019, 3 décembre 2020, 7 décembre 2022 et 14 février 2022.

Concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 5.373,58 euros au 3 avril 2023, déduction faite des frais de recouvrement qui relèvent de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que la SCI Vellefrie est propriétaire des lots n°11, 29 et 90 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 3 décembre 2020, 7 décembre 2022 et 14 février 2022 qui ont approuvé les comptes des exercices du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 5.373,58 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période 1er avril 2020 au 1er avril 2023, appels de provisions du 1er avril 2023 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2020 sur la somme de 5.648,34, du 17 mars 2021 sur la somme de 6.302,76 euros, du 22 mai 2022, du 26 août 2022 sur la somme de 7.096,22, puis à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Le syndicat des copropriétaires produit les mises en demeure adressées les 20 novembre 2020 et 22 mai 2022, afin d’obtenir respectivement paiement des sommes de 5.648,34 et 5.846,07 euros. Il ne produit par contre aucune pièce correspondant aux autres dates à compter desquelles il demande que la somme due au titre des charges porte intérêt.

En l’occurrence, l’analyse du décompte produit démontre que le défendeur a adressé un grand nombre de règlements postérieurement à la délivrance desdites mises en demeure. Partant, faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur l’imputation des versements opérés, les intérêts au taux légal courront sur les sommes mises à la charge de la SCI Vellefrie à compter de l’assignation, soit le 17 avril 2023.

En conséquence, la SCI Vellefrie sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.373,58 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période 1er avril 2020 au 1er avril 2023, appels de provisions du 1er avril 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 avril 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 2.433,75 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2020 sur la somme de 5.648,34, du 17 mars 2021 sur la somme de 6.302,76 euros, du 22 mai 2022, du 26 août 2022 sur la somme de 7.096,22, puis à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de la SCI Vellefrie pour la période du 1er avril 2020 au 1er avril 2023,

— deux « mise en demeure » adressées par le syndic en date du 20 novembre 2020 pour obtenir paiement de la somme de 5.648,34 euros (avis de réception produit), et du 22 mai 2022 pour obtenir paiement de la somme de 5.846,07 euros (avis de réception produit),

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (184 + 185 + 478,80 = 847,80 euros), ainsi que de suivi d’impayé (440 + 445 = 885 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— frais de la lettre de 2ème relance en date du 9 décembre 2020 (16 euros) et du courrier de relance après mise en demeure envoyée le 14 juin 2022 (18 euros) en ce que ces courriers n’ont pas été versés aux débats ;

— frais des deux lettres de « mise en demeure » adressées par le syndic en date du 20 novembre 2020 (59 euros), et du 22 mai 2022 (61 euros) dès lors que les factures afférentes ne sont pas produites ;

— frais de constitution d’hypothèque (194,40 euros) en ce qu’aucune pièce n’est versée pour en apporter la preuve ;

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 352,55 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant aux deux commandements de payer du 17 mars 2021 et 26 août 2022 (174,40 + 178,15 = 352,55 euros).

Débouté du surplus sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 2.081,20 euros, débitée sans fondement sur le compte de la SCI Vellefrie.

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d’intérêts au taux légal à compter à compter du 20 novembre 2020 sur la somme de 5.648,34, du 17 mars 2021 sur la somme de 6.302,76 euros, du 22 mai 2022, du 26 août 2022 sur la somme de 7.096,22, puis à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Comme le tribunal l’a indiqué plus haut, l’analyse du décompte produit démontre que le défendeur a adressé un grand nombre de règlements postérieurement à la délivrance des mises en demeure produites. Partant, faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur l’imputation des versements opérés, les intérêts au taux légal courront sur les sommes mises à la charge de la SCI Vellefrie à compter de l’assignation, soit le 17 avril 2023.

En conséquence, la SCI Vellefrie sera condamnée au paiement de la somme de 352,55 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023. Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 2.081,20 euros sur le compte de la SCI Vellefrie.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de la SCI Vellefrie dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que la SCI Vellefrie sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

La SCI Vellefrie, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne comprendront pas le coût des commandements de payer du 17 mars 2021 et 26 août 2022 qui ne relèvent pas des dépens et ont été examinés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la SCI Vellefrie sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI Vellefrie à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 57 boulevard de la Saussaye à Neuilly-sur-Seine (92200) représenté par son syndic :

— la somme de 5.373,58 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période 1er avril 2020 au 1er avril 2023, appels de provisions du 1er avril 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 avril 2023,

— la somme de 352,55 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 avril 2023,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (2.081,20 euros) doivent être recréditées sur le compte de la SCI Vellefrie,

CONDAMNE SCI Vellefrie au paiement des dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût des deux commandements de payer du 17 mars 2021 et 26 août 2022,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT