TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 2026/73

AFFAIRE : N° RG 24/00567 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3PH4

Copie exécutoire à :

M^e Bernadette LLADOS-HERAIL

Maître Tonin ALRANQ

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 Janvier 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [Y]

né le 17 Mai 1972 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [N] [W] épouse [Y]

née le 21 Août 1973 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Bernadette LLADOS-HERAIL, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [M]

née le 14 Juillet 1990 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Tonin ALRANQ de la SELARL ATA, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 21 Novembre 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 04 décembre 2020, Madame [C] [M] a donné à bail à Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 5] moyennant un loyer de 910 euros par mois outre 30 euros de charges.

Se plaignant de désordres dans le logement, par acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] ont fait assigner Madame [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers statuant en référé, en désignation d’un expert.

Par acte du 24 mai 2023, Madame [C] [M] a fait délivrer à Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] un congé pour reprise.

Par ordonnance de référé du 11 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers a désigné Monsieur [A] en qualité d’expert, lequel a été substitué par Monsieur [G] [O], par ordonnance du 12 juillet 2023 rendue par Monsieur le président du tribunal judiciaire de Béziers.

Le 11 janvier 2024, Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] remettaient les clés du logement. Un procès-verbal de constat relatif à l’appartement était établi par commissaire de justice le même jour.

Monsieur [G] [O] a rendu son rapport le 20 mai 2024.

Par acte de commissaire du 16 octobre 2024, Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] ont fait assigner Madame [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers aux fins de constater le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement conforme et de le condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à des dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance et moral, à la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les parties ont été convoquées à l’audience d’orientation et de mise en état du 08 novembre 2024.

Après six renvois à la demande des parties, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 21 novembre 2025.

Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions soutenues oralement à l’audience par lesquelles ils demandent de :

juger que le logement loué selon bail du 4 décembre 2020 à Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] comporte des désordres concernant la présence des moisissures, la non-conformité de l’installation électrique et le décollement du carrelage,juger que Madame [C] [M] a méconnu les obligations de délivrance de logement conforme et d’assurer au locataire Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] la jouissance paisible des lieux,juger que Madame [C] [M] avait une parfaite connaissance du logement acquis par acte notarié du 28 septembre 2018, auquel il est annexé les divers diagnostics,juger que Madame [C] [M] a commis une faute en n’informant pas Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] de l’état du logement et en ne leur communiquant pas les rapports du diagnostic électrique et énergétique,en conséquence,

prononcer la responsabilité de Madame [C] [M] à l’égard de Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] pour ne pas avoir délivré un bien conforme, ne pas avoir assuré la jouissance paisible du bien et en ne les informant pas de l’état du logement,en conséquence, condamner Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] à payer à Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] la somme de 37 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,condamner Madame [C] [M] à payer à Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] la somme de 5000 euros titre du préjudice moral,dire que les sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,condamner Madame [C] [M] à payer à Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] la somme de 910 euros au titre du dépôt de garantie,débouter Madame [C] [M] de l’intégralité de ses demandes principales et reconventionnelles, condamner Madame [C] [M] à restituer à Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] la somme de 2400,46 euros au titre du trop-perçu de charges,dire que la somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,condamner Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] à payer à Madame [C] [M] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les constats d’huissier de justice du 10 mars 2021, 3 janvier 2023, 12 décembre 2023 et 27 décembre 2023, les frais du rapport STRICTOS, les frais du rapport d’expertise judiciaire et les dépens de la procédure de référé objet de l’ordonnance du 11 juillet 2023, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs demandes indemnitaires, ils font valoir que l’expert judiciaire a constaté la présence de moisissures dues à un défaut d’isolation du logement et un défaut de ventilation, une non-conformité électrique et un décollement du carrelage. Ils soutiennent que la bailleresse aurait dû effectuer les travaux et qu’elle se devait de les informer de l’état du logement en portant à leur connaissance le diagnostic de performance énergétique de sorte qu’elle a commis une faute en ne communiquant pas ce document et en ayant également méconnu l’obligation de délivrance de logement conforme. Ils font valoir qu’ils ont vécu dans des conditions indignes durant 37 mois. Ils précisent que le 11 janvier 2024, ils ont quitté les lieux et qu’ils sont fondés à solliciter la restitution du dépôt de garantie soit la somme de 910 euros.

Sur le rejet des demandes reconventionnelles, ils font valoir que l’expert judiciaire a reconnu la responsabilité de Madame [C] [M], que les travaux pour remédier aux désordres lui incombent et que la prestation de nettoyage de 400 euros ne peut leur être imputable. Ils soutiennent que la présence de plantes dans l’appartement n’est pas le fait générateur des désordres dus aux traces de moisissures. Sur les dégradations afférentes aux parties communes, ils soutiennent que le portail était branché sur leur compteur électrique et qu’ils ont réglé pendant 3 ans la consommation inhérente au fonctionnement d’une partie commune.

Sur les loyers impayés, ils précisent s’être régulièrement acquitté des loyers et charges et contestent les sommes réclamées. Ils font observer qu’il n’y a pas de compteurs individuels inhérents à leur propre consommation d’eau et que la bailleresse ne produit pas aux débats le mode de calcul de cette consommation. Ils ajoutent qu’aucun justificatif n’est versé aux débats pour le calcul des charges de 2023.

Madame [C] [M], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement à l’audience par lesquelles elle sollicite:

— juger que Monsieur [U] [Y] et Madame [N] [W] épouse [Y] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice de jouissance, nul ne pouvant se prévaloir de ses propres turpitudes,

— débouter Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme injustes et mal fondées,

reconventionnellement, sur les réparations locatives,

— juger que Madame [C] [M] justifie de dégradations locatives imputables à l’occupation de l’appartement loué par Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y],

en conséquence,

— les condamner à lui payer la somme de 7160,96 euros au visa de l’article 1231-1 du code civil ;

sur les dégradations des parties communes,

— juger que Madame [C] [M] justifie de dégradations sur les parties communes imputables à Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y],

en conséquence,

— les condamner à lui payer la somme de 8426 euros au titre de l’article 1231-1 du code civil,

sur les loyers impayés et l’indemnité d’occupation,

— juger que Madame [C] [M] a fait délivrer congé à Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] pour le 3 décembre 2023 et que ce n’est que le 11 janvier 2024 que les clés de l’appartement ont été restitués à la bailleresse,

en conséquence,

condamner solidairement Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] à lui payer la somme de 1956,33 euros au titre des loyers impayés,condamner solidairement Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] à lui payer la somme de 1144,65 euros au titre d’indemnité d’occupation,Sur les frais et dépens,

condamner solidairement Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] aux entiers dépens.

En réplique, elle fait valoir que malgré l’occupation du logement par trois ménages différents avant l’occupation par Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y], aucune trace de moisissures n’a pu être constatée. Elle ajoute qu’aucun trouble de jouissance n’a d’ailleurs été rapporté dans l’appartement du 1er étage ni même dans l’appartement identique du second étage. Elle explique que des dégradations locatives sont imputables à Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y], que ces derniers seront coutumiers de ce genre de pratique comme en atteste Madame [S] qui a fait l’acquisition de leur précédent logement. Elle fait valoir que l’expert a conclu que les traces et plaques de moisissures sont la conséquence d’un défaut d’occupation du logement par Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y], que le soulèvement du carrelage n’était pas indiqué dans l’état des lieux d’entrée de sorte qu’il est la conséquence de l’utilisation faite par les locataires. Elle soutient l’absence de démonstration d’un préjudice résultant d’un trop-perçu qui n’est d’ailleurs pas chiffré et établi dans le rapport d’expertise.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, elle fait observer que l’expert a indiqué qu’un défaut d’utilisation du logement est à l’origine à 65 % de l’état actuel du logement, qu’il a chiffré les travaux nécessaires consécutivement à l’excès d’humidité présents dans l’air ambiant du logement à la somme de 7882,90 euros de sorte que Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] seront condamnés au paiement de 65 % de cette somme. Elle ajoute que le bien a été restitué dans un état inacceptable de dégradations et de saleté tel que cela ressort de la lecture du procès-verbal établi par commissaire de justice le 11 janvier 2024, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des réparations locatives et des frais de nettoyage. S’agissant de sa demande de réparation des dégradations afférentes aux parties communes, elle expose que le portail a été dégradé, que le verrou de portail d’entrée a été vandalisée et qu’elle a dû faire procéder au remplacement de l’intégralité du portail dont le mécanisme voilé a été totalement saboté le tout pour une somme de 8360 euros. S’agissant de sa demande de loyers impayés et indemnité d’occupation, elle produit un décompte des loyers impayés mises à jour au 3 décembre 2023, date du congé délivré par elle pour la reprise de son bien. Elle précise que sa demande d’indemnité d’occupation d’un montant de 1144,65 euros correspond à 39 jours d’occupation.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour l’exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur les demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice locatif :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 1719 du code civil dispose pareillement que le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

De surcroît, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence d’un logement.

Il définit le logement décent comme le logement qui notamment assure le clos et le couvert, bénéficie d’un bon état d’entretien et de solidité du gros œuvre et de ses accès, protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et dont les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Il doit également être protégé contre les infiltrations d’air parasites, présenter une étanchéité à l’air suffisante et disposer d’un chauffage en bon état d’usage et de fonctionnement. De même, le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

Par ailleurs, aux termes de l’article 6 alinéa 3 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] invoquent au soutien de leur demande indemnitaire la présence de moisissures dans le bien due à un défaut d’isolation du logement et défaut de ventilation, une non-conformité électrique du logement et un décollement du carrelage.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Sur le défaut d’isolation du logement et défaut de ventilation

Il n’est pas contesté par les parties la présence d’humidité et de moisissures dans le logement dès le mois de mars 2021.

Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] soutiennent que ces désordres sont la conséquence d’un défaut d’isolation du logement et d’un défaut de ventilation.

Ces propos sont contestés par Madame [C] [M] qui soutient qu’il s’agit d’un défaut d’occupation du logement par les locataires.

Dans son rapport d’expertise judiciaire du 20 mai 2024, Monsieur [G] [O] conclut que la présence de moisissures, plus marquée en partie haute des murs périphériques, est liée à un phénomène de condensation et de point de rosée des parois extérieures, que ce phénomène est majoritairement lié à un défaut d’utilisation du bien avec une production d’humidité intérieure anormale liée à l’occupation. Il explique que les murs extérieurs de cette construction datant des années 60 ne sont pas isolés, que le point de rosée est lié au taux d’humidité intérieure de l’habitation et à l’isolation des murs périphériques. Il précise que le taux d’humidité intérieure peut être anormalement haut du fait d’un défaut d’occupation de l’habitation par exemple par la présence de nombreuses plantes dans le logement, ce qui est le cas en l’espèce. En effet, il fait observer que les nombreuses plantes dans le logement nécessitent un arrosage régulier et ne font qu’augmenter le taux d’humidité dans l’air ambiant qui n’est pas correctement brassé compte tenu de l’absence de système de ventilation mécanique dans l’habitation ainsi que de l’absence de toute bouche d’aspiration dans la salle de bains, le WC et la cuisine. L’Expert indique que cette pathologie provient à 65 % d’un défaut d’utilisation du logement et à 35 % liés à l’absence d’une ventilation mécanique contrôlée dans le logement.

Les conclusions de l’Expert sur la présence de moisissures en raison de défaut d’utilisation du logement par Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] sont corroborées par les affirmations des anciens occupants, Monsieur [P] qui a occupé le bien de 1999 à 2018, de Madame [C] [M] qui a occupé le bien en 2018 jusqu’à mi-2019 et de Monsieur [E] [T] qui a occupé les lieux en 2019, qui confirment l’absence de traces d’humidité ou de moisissures le temps de leur occupation. Elles sont également corroborées par l’absence de ces désordres dans l’appartement au-dessus de celui occupé par Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y].

Aussi, au vu de ces éléments, Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] ne peuvent soutenir que les plantes dans le logement ne peuvent être responsables de l’humidité et des moisissures comme ils tentent vainement de le démontrer.

Par conséquent, compte tenu du comportement fautif de Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y], leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance sur ce moyen sera rejetée.

Sur la non-conformité électrique

Dans son rapport du 20 mai 2024, Monsieur [G] [O] rappelle qu’il s’agit d’un logement ancien et qu’il n’y a pas d’obligation de respecter la norme NF15-100. Il souligne néanmoins l’absence de tableau électrique dans cet appartement, que ce défaut électrique ne permet pas de remplir les caractères et les critères de décence, que cette malfaçon rend l’ouvrage impropre à sa destination par atteinte à la sécurité des occupants. Il précise que compte tenu de cette importante malfaçon, ce logement ne pouvait pas être loué. Il indique que la reprise consiste à la réfection complète de l’installation électrique du logement avec l’installation d’un tableau conforme qu’il évalue à la somme de 10 785,89 euros. Il ajoute laisser l’appréciation de la jouissance paisible des lieux à l’avis du juge précisant que les locataires ont bel et bien occupé l’appartement durant toute la durée du bail.

Ainsi, il y a lieu de conclure que ce logement ne répondait pas aux règles d’habitabilité prévues par la loi et qu’il est démontré que Madame [C] [M] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent. Dès lors, Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] ont droit à une indemnisation au titre du préjudice de jouissance.

Pour autant compte-tenu de l’occupation des lieux par Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] durant la durée du bail, le préjudice de jouissance ne peut correspondre à la totalité des sommes versées au titre des loyers puisque les demandeurs n’établissent pas avoir été dans l’impossibilité de les utiliser conformément à leur destination.

Le préjudice de jouissance sera calculé sur 15 % du loyer compte-tenu de la nature des manquements de la bailleresse exposés dans les rapports précités sur la période correspondant à la date du diagnostic constat décence du 18 mai 2021 (qui mentionne la non décence des installations électriques) jusqu’au départ des lieux des locataires le 11 janvier 2024 soit (910 euros /30 jours) X 968 X 0,15 = 4404,40 euros.

Par conséquent, Madame [C] [M] sera condamnée à payer à Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] la somme de 4404,40 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi lié à la non conformité électrique.

Sur le décollement du carrelage

Dans son rapport, l’expert judiciaire constate au droit de l’entrée du séjour la présence d’un carreau fissuré et que cette fissure présente un désaffleure. Il note qu’une zone d’environ 1 m² présente des sonorités creuses, que cette zone présente un ventre synonyme de mise en compression du carrelage qui a généré son décollement et la fissuration d’un des carreaux.

Compte-tenu du manquement de Madame [C] [M] à son obligation d’entretien du logement et de la présence d’un carreau présentant un affleurement empêchant son passage et pouvant blesser les occupants, il sera retenu 0,88% (selon le calcul suivant 100/113 m2 X 1 m2) du montant du loyer sur la période correspondant à la date du diagnostic constat décence du 18 mai 2021 jusqu’au départ des lieux des locataires le 11 janvier 2024 soit (910 euros /30 jours) X 968 X 0,0088 = 258,39 euros.

Par conséquent, Madame [C] [M] sera condamnée à payer à Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] la somme de 258,39 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi lié au décollement du carrelage.

Madame [C] [M] sera condamnée à payer à Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] à la somme totale de 4662,79 euros (4404,40 + 258,39 euros) au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] sollicitent la condamnation de Madame [C] [M] à leur payer la somme de 5000 euros au titre de leur préjudice moral.

Ils produisent aux débats un certificat médical du 12 janvier 2024 du Docteur [I] [J] qui atteste avoir vu Madame [N] [W] épouse [Y] et ses enfants [K] et [B] pour des épisodes d’infections et d’inflammation respiratoire.

S’il est vrai que l’humidité et les moisissures pourraient être à l’origine de ces pathologies, Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] n’établissent pas une faute exclusivement imputable à Madame [C] [M] dans l’apparition de ces désordres puisque l’Expert a conclu qu’ils sont liés à 65 % à un défaut d’utilisation normale du bien par les locataires donc majoritairement liés à un comportement fautif de leur part.

Par conséquent, Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Sur les demandes relatives au paiement des loyers et charges et d’une indemnité d’occupation :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.

Toutefois, les charges locatives peuvent également donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

La production des décomptes de charges récupérables en cours de procédure vaut régularisation des charges.

En l’espèce, le bail prévoit un loyer de 910 euros, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 30 euros.

Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] sollicite la condamnation de Madame [C] [M] à la somme de 2400,46 euros correspondant à un trop-perçu de charges ainsi que la restitution du dépôt de garantie de 910 euros.

Madame [C] [M] produit un historique de compte locatif qui fait état d’un montant restant dû de 1956, 33 euros correspondant à 2866,33 euros de loyers et charges dus au 3 décembre 2023 moins 910 euros de reversement de dépôt de garantie. Elle fait valoir qu’une indemnité d’occupation de 1144,65 euros est également due pour 39 jours (période du 4 décembre 2023 au 11 janvier 2024).

En réalité, Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] contestent les charges relatives à leur consommation d’eau puisqu’il n’y a pas de compteur individuel relatif à leur propre consommation et qu’aucun justificatif n’est versé au débat. Ils contestent également les charges de 2023 puisqu’elles n’ont pas été justifiées. Ils soutiennent qu’il résulte un trop-perçu au titre des charges de 317 euros en 2021, de 650,08 euros en 2022 (après réintégration de frais de relance de 22 euros du mois d’avril 2022), 1413,38 euros en 2023 outre 20 euros de frais de relance de novembre 2023.

Il est vrai que la bailleresse ne justifie pas de la régularisation annuelle de ces charges et, a fortiori, de pièces justificatives, de sorte qu’il sera fait droit à la somme réclamée de 2400,38 euros par Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y].

Pour autant, cette somme sera déduite de la somme de 2866,33 puisqu’il restait un montant à régler au titre de l’arriéré des loyers à la date du 03 décembre 2023, de sorte que Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] restent redevables de la somme de 465,95 euros pour l’arriéré de loyers à laquelle il sera ajouté la somme de 1144,65 euros au titre de l’indemnité d’occupation.

Par conséquent, Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] seront condamnés solidairement à payer à Madame [C] [M] la somme de 465,95 euros au titre de l’arriéré de loyers et 1144,65 euros au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle en indemnisation du fait des dégradations locatives :

L’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

En application de ces articles, le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, et son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations ; il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

En l’espèce, Madame [C] [M] sollicite la condamnation de Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] au dédommagement d’un montant de 6148,66 euros des travaux de remise en état du logement lié à l’excès d’humidité à hauteur de 65 %, selon les constatations de l’Expert judiciaire, de la somme de 612,30 euros au titre des travaux électriques entrepris suite aux dégradations locatives, de la somme de 400 euros au titre des travaux de nettoyage et de la somme de 66 euros pour l’intervention d’un dépanneur pour rendre la fonctionnalité du portail et la somme de 8426 euros en remplacement du portail.

S’agissant des travaux de remise en état du logement lié à l’excès d’humidité, l’Expert judiciaire chiffrait les travaux nécessaires à la somme de 7882,90 euros HT, soit 9459,48 euros TTC. La somme mise à la charge des demandeurs sera donc de 0,65 X 9459,48 = 6148,66 euros.

S’agissant des travaux électriques imputables aux locataires sortants, Madame [C] [M] produit une facture du 11 juin 2024 de l’EIRL [F] [X] Electricité pour « changement et réparation de prises de cou » d’un montant de 612,30 euros net à payer.

Pour autant, comme le souligne à juste titre Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y], ces réparations incombent au bailleur. Ils font valoir que l’état des lieux d’entrée faisait déjà mention d’observations sur les prises d’interrupteur, que le service d’hygiène de la ville de [Localité 2] avait coché le caractère non décent dans la rubrique installation électrique du diagnostic établi et que le rapport d’expertise indique une installation électrique défectueuse et non conforme de sorte que la demande formulée à ce titre par Madame [C] [M] ne saurait prospérer.

Madame [C] [M] estime qu’il se déduit des procès-verbaux de constat de sortie des lieux qu’elle a dû s’exposer à des frais d’entretien des lieux. La facture produite date du 10 août 2024 alors que l’état des lieux de sortie a été établi le 11 janvier 2024. S’il est indiqué la présence de multiples déchets dans les parties communes dans le couloir menant au garage, il n’est pas établi que cet état soit imputable à Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] puisque comme le font remarquer ces derniers, ils n’étaient pas les seuls à utiliser ces parties communes. Il n’est donc pas justifié que ces frais engagés sept mois après le départ des locataires doivent être mis à leur charge.

S’agissant des frais relatifs au portail, Madame [C] [M] n’établit pas que les dégradations sont imputables à Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y]. Le procès-verbal de constat du 11 janvier 2024 mentionne sans autres précisions « un accroc important sur le montant droit du portail à double battant » sans démonstration de faute des anciens locataires. La demande de Madame [C] [M] formulée à ce titre ne saurait prospérer.

En conséquence, Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5238,66 euros à Madame [C] [M] au titre des réparations locatives après déduction de la somme de 910 euros au titre du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [M], qui succombent en partie, seront condamnés par moitié aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [C] [M] à verser à Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] la somme de 4662,79 euros (quatre mille six cent soixante deux euros soixante-dix neuf centimes) en indemnisation de leur préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

DEBOUTE Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] de leur demande au titre de leur préjudice moral,

CONDAMNE solidairement Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] à payer à Madame [C] [M] la somme de 465,95 euros (quatre cent soixante cinq euros quatre-vingt quinze centimes) au titre des loyers impayés,

CONDAMNE solidairement Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] à payer à Madame [C] [M] la somme de 1144,65 euros (mille cent quarante quatre euros soixante cinq centimes) au titre d’indemnité d’occupation,

CONDAMNE solidairement Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] à payer à Madame [C] [M] la somme de 5238,66 euros (cinq mille deux cent trente-huit euros soixante six centimes) à Madame [C] [M] au titre des réparations locatives après déduction de la somme de 910 euros au titre du dépôt de garantie

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [N] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [M] par moitié aux dépens,

DEBOUTE les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la greffiere susnommées.

La Greffière La Juge