TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

MINUTE N° 2026/97

AFFAIRE : N° RG 24/00382 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3MI5

Copie à :

M^e Christian CAUSSE

M^e Marie-hélène BES

Copie exécutoire à :

M^e Benjamin EQUIN

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14], sis [Adresse 8],

pris en la personne de son syndic la SARL [C] GESTION,

RCS [Localité 11] n°384 150 660

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par M^e Christian CAUSSE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [N]

né le 31 Juillet 1960 à [Localité 16]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [H] [W] épouse [N]

née le 17 Avril 1962 à [Localité 15]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Benjamin EQUIN, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [I] [O]

né le 11 mars 1974 à [Localité 13]

[Adresse 10]

[Localité 4]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 08 octobre 2024)

L’APSH 34

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 5]

en sa qualité de curateur de M. [I] [O]

Représentés par M^e Marie-hélène BES, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 28 Novembre 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2026 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte de commissaire de justice 8 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] agissant par la SARL [C] GESTION en qualité de syndic, a fait assigner Monsieur [U] [N], Madame [H] [N], Monsieur [I] [O] et l’APSH 34 en qualité de curateur de Monsieur [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de voir :

Déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] agissant par la SARL [C] GESTION en qualité de syndic, recevables et bien fondées ; En conséquence,

Condamner solidairement Monsieur [U] [N], Madame [H] [N] et Monsieur [I] [O] au paiement de la somme de 6000 euros au titre de dommages et intérêts ;Juger recevable l’action oblique du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] agissant pas la SARL [C] GESTION en qualité de syndic ;En conséquence,

Prononcer la résiliation du bail liant Monsieur [U] [N], Madame [H] [N] et Monsieur [I] [V] donc,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [O] du logement qu’il occupe [Adresse 8], et au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier ; Juger que selon l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai par voie réglementaire ; Juger que le jugement à intervenir sera opposable au curateur pris en la personne de l’APSH 34 ; En tout état de cause,

Condamner solidairement Monsieur [U] [N], Madame [H] [N] et Monsieur [I] [O] au paiement de la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 28 novembre 2025 au cours de laquelle le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] agissant par la SARL [C] GESTION en qualité de syndic, représenté par son conseil, se désiste de l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [U] [N] et Madame [H] [N], représentés par leur conseil acceptent le désistement du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] et sollicitent à titre reconventionnel de voir :

Condamner Monsieur [O], pris en la personne de son curateur l’APSH 34 à payer à Monsieur [U] [N] et Madame [H] [N] la somme de 8 842, 60 € au titre des dégradations locatives subies sur le bien loué ; Condamner Monsieur [O], pris en la personne de son curateur l’APSH 34 à payer à Monsieur [U] [N] et Madame [H] [N] la somme de 3 240 € au titre de dommages et intérêts pour la perte de revenu locatif en raison de l’état du logement et l’absence de remise en état, Condamner Monsieur [O], pris en la personne de son curateur l’APSH 34 à payer à Monsieur [U] [N] et Madame [H] [N] la somme de 316 € au titre des charges locatives ; Condamner Monsieur [O], pris en la personne de son curateur l’APSH 34 à payer à Monsieur [U] [N] et Madame [H] [N] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [I] [O], assisté de l’APSH 34 en qualité de curateur, représenté par son conseil, constate le désistement du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] et sollicite de voir :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] de sa demande au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;Accorder à Monsieur [O] conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil un échelonnement de la dette de 8 842, 60 € au titre des réparations locatives sur une période de 24 mois ; Débouter Monsieur [U] [N] et Madame [H] [N] de leur demande en paiement de la somme de 3 240 € au titre de dommages et intérêts ; Débouter Monsieur [U] [N] et Madame [H] [N] de leur demande en paiement de la somme de 316 € au titre des charges locatives ; Débouter Monsieur [U] [N] et Madame [H] [N] de leur demande en paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le désistement du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] agissant par la SARL [C] GESTION en qualité de syndic :

Le tribunal prend acte du désistement du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] agissant par la SARL [C] GESTION en qualité de syndic de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [U] [N] et Madame [H] [N] :

Sur les réparations locatives

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;(…)

En l’espèce il ressort des pièces versées au débat que par contrat en date du 20 juin 2016, Monsieur [U] [N] et Madame [H] [N] ont donné à bail à Monsieur [I] [O], un logement situé [Adresse 9] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 380 €, que par jugement en date du 8 janvier 2025 l’APSH 34 a été désignée par le juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles de [Localité 11] en qualité de curateur de Monsieur [O], que par courrier LRAR l’APSH en qualité de curateur de Monsieur [O] a donné congé pour le 15 janvier 2025, que l’APSH justifie avoir procédé l’enlèvement de tous les déchets et détritus pour un montant de 1400 €, que Monsieur [O] a laissé le logement dans état nécessitant des réparations locatives pour un montant de 8 842, 60 € qui n’est contesté par Monsieur [O] ni dans son principe, ni dans son montant.

Par conséquent Monsieur [I] [O] sera condamné à payer la somme de 8 842, 60 € au titre des réparations locatives.

Sur les dommages et intérêts

Les époux [N] sollicitent la somme de 3 240 € au titre de leur préjudice lié à l’immobilisation du logement du mois de février au mois d’octobre 2025 inclus, il ressort des éléments du dossier qu’ils ont fait établir un devis de remise en état du logement le 18 juillet 2025 alors que le locataire a libéré le logement le 15 janvier 2025 de sorte que les époux [N] n’établissent que ce retard est directement imputable à Monsieur [O]. Leur demande à ce titre sera ramenée à la somme de 1440 euros correspondant à 4 mois de loyer.

Sur les charges locatives :

Les époux [N] sollicitent la somme de 316 € au titre de charges locatives, ils produisent à cet effet l’appel de fonds en date du 16 décembre 2024 pour le 1er semestre 2025 et celui du 16 juin 2025 pour le second semestre 2025 de sorte qu’il n’appartient pas à Monsieur [O] de payer les charges au titre de l’année 2025.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier que Monsieur [I] [O] bénéficie de 971 € au titre de ces ressources mensuelles de sorte qu’il ne justifie pas être en capacité financière de régler sa dette sur une période de 24 mois.

Il n’est dès lors pas possible de lui accorder des délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [I] [O], partie perdante, seront condamné aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il soit alloué à Monsieur [U] [N] et Madame [H] [N] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Sur les demandes principales

PREND ACTE du désistement du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] agissant par la SARL [C] GESTION en qualité de syndic ;

Sur les demandes reconventionnelles

CONDAMNE Monsieur [I] [O] à payer à Monsieur [U] [N] et Madame [H] [N] la somme de 8 842, 60 € (huit mille huit cent quarante-deux euros soixante centimes) au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] à payer à Monsieur [U] [N] et Madame [H] [N] la somme de 1440 € (mille quatre cent quarante euros) à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [U] [N] et Madame [H] [N] du surplus ;

DEBOUTE Monsieur [I] [O] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] à payer à Monsieur [U] [N] et Madame [H] [N] la somme de 500 euros (cinq cent euros) en application des dispositions de l’article 700 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La greffière La présidente