TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Alain PIREDDU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Pierre BOUAZIZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/05075 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2D6Z

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 30 juin 2025

DEMANDERESSE

S.N.C. POMMARD 2010,

[Adresse 1]

représentée par M^e Alain PIREDDU, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [J] [U],

[Adresse 3]

représentée par Maître Pierre BOUAZIZ de la SELEURL SELARLU BOUAZIZ BENAMARA, avocats au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 juin 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/05075 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2D6Z

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 juin 1994, la société Assurances Générales de France Vie, aux droits de laquelle est venue la société POMMARD 2010, a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [U] sur des locaux, un parking et une cave situés au [Adresse 2]. L’immeuble est soumis au régime de la copropriété et Mme [J] [U] occupe les lots n° 20, 61 et 103.

Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 8424,88 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [U] le 8 juin 2022.

Par assignation du 31 mai 2023, la société POMMARD 2010 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [U] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours après la signification de l’ordonnance à intervenir, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6089,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 août 2022,3600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire, appelée à l’audience du 20 octobre 2023, a été renvoyée à l’audience du 4 avril 2024.

À cette audience la société POMMARD 2010, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, demande le rejet des demandes de Mme [J] [U] et maintient l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 5092,25 euros et en sollicitant la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions elle fait valoir que le commandement de payer n’a été exécuté que partiellement. Elle soutient par ailleurs que sa créance n’est pas prescrite car en application de l’article 1342-10 elle a imputé les paiements de la locataire sur les créances les plus anciennes, que le commandement de payer ne visait que la dette apurée par ces paiements, soit les loyers des mois de décembre 2021 à juin 2022, que cette dernière ne rapporte pas la preuve en application de l’article 1315 du code civil de l’affectation de ses paiements, qu’elle ne peut les imputer sur les seuls loyers et non sur les charges mais au contraire mois par mois. Sur la contestation relative aux charges pour les années 2020 à 2022, elle indique que les régularisations ont été effectuées dès que possible et conformément aux relevés. Sur les demandes reconventionnelles de Mme [J] [U] elle fait valoir que les pièces ont bien été remises à cette dernière et que les paiements n’ayant été que partiels, les quittances ne lui ont pas été délivrées. Sur la demande d’indemnité pour procédure abusive, elle indique avoir agi de bonne foi.

Mme [J] [U], assistée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, demande :

Le rejet des demandes de la société POMMARD 2010, La condamnation de la société POMMARD 2010 à lui payer les sommes suivantes :5740,34 somme à parfaire, au titre de l’intégralité des charges locatives et provisions réglées du 1er juin 2020 au 31 décembre 2023,458,75 euros correspondant au trop-versé à la date à laquelle la prescription est acquise, La suspension du paiement de la provision pour charges locatives jusqu’à production des justificatifs et établissement des comptes, La désignation d’un constatant afin d’établir les comptes entre les parties en tenant compte de l’engagement pris par le précédent gestionnaire,Que la société POMMARD 2010 garde à sa charge les frais d’huissier de 179,73 euros, La remise des quittances de loyer détaillées depuis le 1er juin 2020 pour les paiements effectués sous astreinte de 50 euros de retard par quittanceLa condamnation de la société POMMARD 2010 au paiement de la somme de 10000 euros à titre de dommages-intérêts, La condamnation de la société POMMARD 2010 au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au dépens en ce compris le coût commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 1342-10 du code civil, elle expose ne pas régler en totalité depuis avril 2015 la somme quittancée car elle conteste le montant des charges et la façon dont ses paiements doivent être ventilés entre loyer et provision pour charges, que ses indications d’imputation des paiements n’ont pas toujours été respectées. Elle soutient avoir réglé la somme qui était réellement due au titre du commandement de payer, soit 2180,28 euros, que les sommes antérieures au 31 mai 2020 sont prescrites. Sur le fondement de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, elle conteste certaines régularisations de charges. Elle soutient que les quittances doivent lui être délivrées même à la suite de paiements partiels au titre de l’article 21 de ladite loi. Sur sa demande indemnitaire elle excipe de ce que le gestionnaire immobilier n’a jamais répondu à ses demandes, que la demanderesse exécute le contrat de mauvaise foi.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

Par jugement avant-dire droit du 20 juin 2024, les parties ont été enjointes de rencontrer un conciliateur de justice et la cause a été renvoyée à l’audience du 1er octobre 2024.

A la demande des parties et du conciliateur de justice, la mission de ce dernier a été prorogée jusqu’au 30 décembre 2024 par jugement avant-dire du 16 septembre 2024.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 28 mars 2025.

Le conciliateur de justice a adressé au tribunal un bulletin de non-conciliation daté du 21 janvier 2025.

A l’audience du 28 mars 2025 les parties, représentées par leurs conseils respectifs, maintiennent leurs demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 30 juin 2025.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les demandes de constat de la résiliation du bail et de paiement de la dette locative

Sur la recevabilité de la demande

La société POMMARD 2010 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit le paiement mensuel d’un loyer et d’une provision sur charges éventuellement modifiée après l’apurement annuel en fonction du montant des charges de l’exercice écoulé ou du budget provisionnel.

Un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 8424,88 euros a été signifié à la locataire le 7 juin 2022.

La société POMMARD 2010 expose que le commandement de payer avait pour objet les loyers impayés des mois de décembre 2021 à juin 2022.

Mme [J] [U] soutient que les sommes portées au commandement de payer antérieures au 31 mai 2020 pour un montant total de 5371,27 euros sont prescrites.

Le décompte joint au commandement de payer porte sur la période du mois d’octobre 2021 au mois de mai 2022. Néanmoins, il inclut un rappel de solde débiteur arrêté au 30 septembre 2021 d’un montant de 5775,67 euros, la régularisation de charges pour les années 2019 et 2020 au bénéfice de la locataire (343,56 et 448,76 euros), ainsi que la taxe d’ordures ménagères pour les années 2020 et 2021.

Or, le relevé de compte est inconnu pour la période du 10 décembre 2020 au 30 septembre 2021, la société POMMARD 2010 ayant uniquement produit un décompte locatif pour la période du 1er avril 2015 au 9 décembre 2020 ainsi qu’un même décompte pour la période du 1er octobre 2021 au 6 février 2024. Les pièces 23 à 25 de la bailleresse sont inexploitables (tableau des dettes/ tableau des encaissements et tableau des affectations). Il s’ensuit que l’origine de la somme de 5775,67 euros est, en l’absence d’explications de la bailleresse, indéterminée et la créance incertaine. En conséquence le commandement de payer n’a pas pu produire effet sur cette somme qui doit être déduite. Le commandement de payer a en conséquence porté sur la somme de 2653,21 euros.

Or, d’après l’historique des versements (pièce n°10 de la demanderesse), Mme [J] [U] a réglé la somme totale de 6281,58 euros dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. La clause résolutoire n’est ainsi pas acquise

La société POMMARD 2010 sera en conséquence déboutée de sa demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire et, en l’absence de demande subsidiaire aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail, sera déboutée de ses demandes d’expulsion de Mme [J] [U] et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Pour les mêmes motifs elle sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 5092,25 euros au titre de la dette locative, la créance étant incertaine.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [J] [U]

Aux termes de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie notamment : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (…). La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (…).

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 fixe la liste des charges récupérables. Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Mme [J] [U] soutient sur le fondement de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que la société POMMARD 2010 ne respecte pas les dispositions légales relatives à la régularisation des charges locatives et aux provisions demandées.

Sur la condamnation de la société POMMARD 2010 à lui payer la somme de 5740,34 au titre de l’intégralité des charges locatives et provisions réglées du 1er juin 2020 au 31 décembre 2023

Mme [J] [U] considère que cette somme lui est due au titre de la différence pour chaque année entre 2020 et 2023 entre les provisions pour charges non justifiées et les régularisations en sa faveur.

Elle a contesté les postes suivants : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la consommation d’eau, les dépenses relatives aux frais d’entretien.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

La société POMMARD 2010 soutient que les taxes ont fait l’objet des régularisations requises en s’appuyant sur ses pièces n° 21 et 22 lesquelles ne sont que des courriers adressés par le gestionnaire locatif à la locataire sans que les justificatifs mentionnés comme joints ne soient produits dans le cadre de la présente procédure.

Il s’ensuit qu’il n’est aucunement justifié du montant recouvré auprès de Mme [J] [U] au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2020, 2021 et 2022.

La société POMMARD 2010 sera à conséquence condamnée à payer à Mme [J] [U] la somme de 356,78 + 293,69 + 303,58 = 954,05 euros.

Sur la consommation d’eau

Le poste « relevé eau compteurs » des documents valant répartition individuelle des dépenses pour les années 2020 et 2021 (pièces 15 et 16) porte bien sur le lot n°4 loué à Mme [J] [U] et fait état de la consommation réelle d’eau en m3. Mme [J] [U] n’apporte aucun élément tendant à démontrer que ce relevé ne correspondrait à sa consommation d’eau.

Il s’ensuit que la consommation d’eau est justifiée pour les années 2020 et 2021.

S’agissant de l’année 2022, les comptes ont été approuvées en assemblée générale des copropriétaires le 11 mai 2023 de sorte que la régularisation est à venir. Il en est de même de la consommation d’eau pour l’année 2023.

Sur les dépenses relatives aux frais d’entretien

Mme [J] [U] n’a pas précisé les années concernées ni les montants visés de sorte que sa contestation est trop imprécise pour pouvoir être examinée.

Sur les autres contestations de Mme [J] [U]

Mme [J] [U] ne peut, sans en faire la démonstration, prendre pour acquis que les sommes retirées du montant des charges dues pour l’année 2019 par le précédent gestionnaire locatif doivent également être déduites des sommes dues au titre des années suivantes.

En outre, si Mme [J] [U] est en droit d’affecter ses paiements en application de l’article 1342-1 du code civil, il n’en demeure pas moins et contrairement à ce qu’elle soutient, qu’elle n’est pas fondée à ne pas régler la totalité de la somme appelée au titre des provisions sur charges qu’elle s’est engagée à payer en signant le contrat de bail, le fait qu’elle conteste le montant des charges réelles étant indifférent. Elle n’a pas davantage le droit de décider unilatéralement de diminuer le montant dû au titre de la provision pour charges.

La société POMMARD 2010 a par ailleurs produit :

les procès-verbaux d’assemblée générale du 15 décembre 2021 portant approbation des comptes de l’année 2020 et vote du budget provisionnel 2021, du 18 mai 2022 portant approbation des comptes 2021 et vote des budgets provisionnels 2022 et 2023, du 11 mai 2023 portant approbation des comptes 2022 et vote des budgets provisionnel 2023 et 2024. la répartition individuelle des charges pour l’année 2020 établie par le syndic le 21 décembre 2021 (pièce 15), la répartition individuelle des charges pour l’année 2021 établie par le syndic le 17 juin 2022 (pièce 16), les annexes portant sur le relevé général des dépenses pour les années 2020 (pièce 17) et 2021 (pièce 18) par types de charges,

Il s’ensuit que la société POMMARD 2010 a justifié de l’état des dépenses par lot de copropriété et leur part récupérable auprès des locataires pour les années 2020 à 2022, le vote du budget prévisionnel et des comptes en assemblée générale pour ces deux années ainsi que du budget prévisionnel 2023.

Mme [J] [U] sera en conséquence déboutée du surplus de sa demande.

Sur la condamnation de la société POMMARD 2010 à lui payer la somme de 458,75 euros correspondant au trop-versé à la date à laquelle la prescription est acquise

Mme [J] [U] ne justifie pas de l’intégralité des affectations de paiement alléguées et de l’information du bailleur de sorte qu’il n’est pas démontré que la prescription soit acquise. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur la suspension du paiement de la provision pour charges locatives jusqu’à production des justificatifs et établissement des comptes

En l’espèce, l’exception d’inexécution n’est pas justifiée, une absence de régularisation des charges n’ayant pas pour conséquence l’impossibilité pour Mme [J] [U] d’user du logement loué selon sa destination définie au contrat de bail.

Mme [J] [U] sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur la désignation d’un constatant afin d’établir les comptes entre les parties en tenant compte de l’engagement pris par le précédent gestionnaire

Au vu de la solution donnée au litige, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande.

Sur la remise des quittances de loyer détaillées depuis le 1er juin 2020 pour les paiements effectués sous astreinte de 50 euros de retard par quittance

En application de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

En l’espèce, il ressort du décompte que Mme [J] [U] a acquitté l’intégralité du montant appelé au titre du loyer et des charges uniquement depuis le mois d’août 2022 et jusqu’au mois de février 2024, date à laquelle le décompte cesse. La société POMMARD 2010 sera en conséquence enjointe de lui remettre les quittances correspondantes. La demande d’astreinte sera rejetée, Mme [J] [U] ne soutenant pas avoir déjà effectué une demande à ce titre au bailleur. Les paiements antérieurs étant partiels, Mme [J] [U] ne peut prétendre à une quittance.

Sur la condamnation de la société POMMARD 2010 au paiement de la somme de 10000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce la bailleresse, qui n’a pas perçu durant plusieurs années et dès l’origine du contrat, l’intégralité des sommes dues à ce titre, ce que la locataire revendique même, était fondée à agir en justice. Mme [J] [U] sera en conséquence déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société POMMARD 2010 sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En équité les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies ;

DÉBOUTE la société POMMARD 2010 de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ainsi que de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE la société POMMARD 2010 de sa demande en paiement de la dette locative ;

CONDAMNE la société POMMARD 2010 à payer à Mme [J] [U] la somme de 954,05 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères non justifiée pour les années 2020, 2021 et 2022 ;

ENJOINT la société POMMARD 2010 de remettre à Mme [J] [U] les quittances de loyers pour la période courant du mois d’août 2022 au mois de février 2024 ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DEBOUTE Mme [J] [U] de ses autres demandes ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE La société POMMARD 2010 aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait et jugé à [Localité 4] le 30 juin 2025

La Greffière La Présidente