TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e CHARDON-BOUQUEREL (D0442)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e LEPEU (B0404)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/14255

N° Portalis 352J-W-B7H-C3FQ2

N° MINUTE : 1

Assignation du :

09 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 04 Février 2026

DEMANDERESSE

S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] (RCS de [Localité 12] 392 712 261)

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0442

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [C]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par Maître Fabrice LEPEU de l’A.A.R.P.I. KLP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0404

Décision du 04 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/14255 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FQ2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 01 Décembre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 février 1980 , la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] a donné à bail commercial à Monsieur [T] [C] un local, sis [Adresse 4]) pour une durée de 10 ans à compter du 5 mars 1980 moyennant un loyer principal annuel de 825 [Localité 11].

Le contrat de bail s’est ensuite prorogé de manière tacite.

Par acte extrajudiciaire du 9 février 2023, la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] a fait délivrer à Monsieur [T] [C] un congé avec refus de droit au renouvellement sans indemnité d’éviction, pour le 30 septembre 2023.

Par acte extrajudiciaire du 9 novembre 2023, la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] a assigné Monsieur [T] [C] devant la présente juridiction, aux fins essentielles de voir constater la résiliation du bail par l’effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 9 février 2023, prononcer son expulsion sous astreinte et de voir condamner Monsieur [T] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] demande au tribunal, aux visas des articles L.145-1, L.145-8 et L.145-9 du code du commerce, de :

« - Constater la résiliation du bail à la date du 30 septembre 2023, par l’effet du congé signifié le 9 février 2023,

— Constater que M. [O] occupe sans droit ni titre depuis le 1ER octobre 2023 le bien sis [Adresse 1] à [Localité 14],

— Prononcer l’expulsion de M. [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués sis [Adresse 3] [Localité 14], avec si besoin le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique,

et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard, à défaut de libération des lieux 8 jours après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

Décision du 04 Février 2026

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— Dire que les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux pourront être soit laissés sur place provisoirement, soit transportés dans un garde-meubles au choix du bailleur, et aux frais risques et périls de M. [O],

— Condamner M. [O] à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 2] la somme de 377,95 €, au titre de l’indemnité d’occupation, dont 33 € au titre de la provision sur charges et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— Condamner M. [O] à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 2] les charges prévues aux termes du contrat de bail,

— Rejeter l’ensemble des demandes de M. [O]

— Condamner M. [O] à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 2] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner M. [O] aux entiers dépens".

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 19 novembre 2024, Monsieur [T] [C] demande au tribunal, au visa de l’article L.145-17-I du code de commerce, de :

« Juger nul le congé délivré par la SCI [Adresse 10] [Adresse 1] le 9 février 2023 ;

En tout état de cause, Débouter la SCI [Adresse 10] [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes,

fins et conclusions ;

Condamner la SCI [Adresse 10] [Adresse 1] à payer à Monsieur [C] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner la SCI [Adresse 10] [Adresse 1] aux entiers dépens."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 17 septembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 1er décembre 2025.

MOTIFS

Sur la validité du congé avec refus de renouvellement pour dénégation du droit au renouvellement et à indemnité d’éviction

* Sur le défaut de mise en demeure

Il est constant que le congé avec refus de renouvellement pour dénégation du droit au renouvellement en raison du défaut d’immatriculation n’a pas à être précédé d’une mise en demeure (Cass. 3e civ. 22-9-2016).

Dès lors, la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] n’était pas tenue de notifier à son locataire une mise en demeure avant de délivrer son congé.

Ce moyen sera donc rejeté.

* Sur l’immatriculation du locataire

Il ressort des articles L.145-l et L.145-8 du code de commerce que le bénéfice du statut des baux commerciaux, notamment le droit au renouvellement du bail commercial est conditionné par l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés, que cette immatriculation doit s’apprécier local par local, être effectuée à l’adresse des lieux loués et que le locataire doit être immatriculé à la date de délivrance du congé délivré par le bailleur, la preuve de ces éléments incombant au locataire s’il veut bénéficier du droit au statut.

Décision du 04 Février 2026

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En cas de pluralité d’établissements, le commerçant doit être immatriculé pour son établissement principal et inscrit en complément pour chacun des établissements secondaires.

Le preneur qui n’est pas immatriculé à la date du congé n’a donc pas droit au renouvellement de son bail ni droit au paiement de l’indemnité d’éviction, et est occupant sans droit ni titre à compter de la date d’effet du congé.

Par ailleurs, en cas de local accessoire, il ressort de l’article L.145-1 I 1° du code de commerce précité, que lorsque le local principal et le local accessoire sont loués au même bailleur, ce dernier est présumé connaître l’utilisation jointe des deux locaux et le local accessoire est protégé dès lors que sa privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds de commerce.

En revanche, en cas de pluralité de propriétaires, si l’exigence de la privation de nature à compromettre l’exploitation du fonds demeure, il faut au surplus, pour bénéficier de la protection, que le local accessoire ait été loué au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe.

Il appartient au preneur de rapporter la preuve qu’au moment de la formation du bail, le bailleur avait connaissance du caractère accessoire des lieux et de l’utilisation jointe qui en serait faite. Les deux conditions étant cumulatives, la preuve de la connaissance par le bailleur de l’utilisation du local ne dispense nullement le preneur de rapporter la preuve que sa privation serait de nature à compromettre l’exploitation du fonds.

En outre, il est acquis que l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, qui conditionne le droit au renouvellement du bail ou au paiement d’une indemnité d’éviction, doit être effectuée au titre de l’activité exercée dans les lieux loués.

En l’espèce, Monsieur [T] [C] ne conteste pas ne jamais avoir été immatriculé au registre du commerce des sociétés pour l’exercice de son activité dans les locaux loués au [Adresse 5]. Il soutient être immatriculé depuis le 31 janvier 2008 au titre de son établissement principal situés [Adresse 7] à [Localité 13]. Il ajoute que les locaux loués au [Adresse 4]) constituent un établissement secondaire n’exigeant pas une immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Il ressort du Kbis au 1er juin 2024 que Monsieur [T] [C] est immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Paris depuis le 31 janvier 2008. Le Kbis précise que l’établissement principal est situé au [Adresse 7] à [Localité 13] pour lequel l’activité a débuté le 1er février 2008 et que Monsieur [T] [C] dispose d’un autre établissement situé à l’adresse des locaux litigieux. Ce Kbis précise que l’activité a débuté pour cet établissement le 1er décembre 2023, soit postérieurement à la délivrance du congé dénégation.

Si Monsieur [T] [C] excipe d’une unité d’exploitation entre les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 13] et les locaux litigieux, rendant inutile l’immatriculation du local litigieux, force est cependant de relever que le local litigieux se trouve distant de 550 mètres de l’établissement principal [Adresse 7] à [Localité 13], de sorte qu’il ne saurait sérieusement être retenu le caractère contigu des deux locaux, dont au demeurant il n’est démontré par aucune pièce l’existence d’une unité d’exploitation existant entre eux, aucun élément n’établissant que l’activité exercée au sein du local litigieux formerait un seul espace, et une unité ou complémentarité d’activité avec celle du siège social.

Décision du 04 Février 2026

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Par ailleurs, il n’est pas davantage démontré que les locaux loués constitueraient des locaux accessoires en ce que Monsieur [T] [C] ne démontre pas qu’au moment de la formation du bail, la bailleresse avait connaissance du caractère accessoire des lieux et de l’utilisation jointe qui en serait faite s’agissant du caractère accessoire des locaux.

Dans ces conditions, il ne peut être retenu que les locaux considérés situés au [Adresse 4]) étaient des locaux secondaire ou accessoires pour lesquels Monsieur [T] [C] était dispensé d’immatriculer son activité au registre du commerce et des sociétés.

A défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] était bien fondée à refuser à Monsieur [T] [C] le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

Dès lors, la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] justifie du bien-fondé de son congé-dénégation.

La demande de nullité du congé de Monsieur [T] [C] sera par conséquent rejetée.

Sur les conséquences du congé avec refus de renouvellement pour dénégation du droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction

Le congé du 9 février 2023 a donc mis fin au bail du 5 février 1980 à compter du 30 septembre 2023 minuit, et Monsieur [T] [C] , qui n’a pas le droit au renouvellement, est occupant sans droit ni titre des locaux depuis le 1er octobre 2023. Il sera donc ordonné l’expulsion de Monsieur [T] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision. La nécessité d’une astreinte n’étant pas démontrée, celle-ci ne sera pas ordonnée.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

La réparation du préjudice causé à la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 2] par le maintien du preneur dans les lieux loués sera justement fixée au montant du dernier loyer, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles, soit la somme de 343,95 euros au titre du loyer, outre le paiement des charges, dont 33 euros au titre de la provision sur charges et 1euro au titre des frais administratifs. Cette indemnité devra être versée par Monsieur [T] [C] jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [C], qui succombe, sera condamné à payer les dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner Monsieur [T] [C] à payer à la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [T] [C] de sa demande de nullité du congé délivré le 9 février 2023,

DIT que le congé-dénégation délivré le 9 février 2023 par la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] a mis fin, à compter du 30 septembre 2023 minuit, au bail la liant à Monsieur [T] [C], et portant sur des locaux situés au [Adresse 5],

DIT que Monsieur [T] [C] n’a pas droit au renouvellement de son bail ni droit à indemnité d’éviction et qu’il est occupant sans droit ni titre des locaux depuis le 1er octobre 2023,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les trois mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de Monsieur [T] [C] et de tous occupants de son chef des lieux situés au [Adresse 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DEBOUTE la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] de sa demande d’astreinte,

DIT que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [T] [C] à payer à la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1], à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des charges et taxes,

CONDAMNE Monsieur [T] [C] à payer la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] la sommede 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [T] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [C] aux dépens,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 04 Février 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA