COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00153 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J72N

Minute N° : 25/00266

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 03 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e CANO

Copie délivrée à :PREFECTURE

le :03/06/2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE LA RÉSIDENCE [Localité 17] sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA FABRE GIBERT

domiciliée : chez SAS FONCIA FABRE GIBERT Syndic

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe CANO, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [Y], en qualité de caution

né le 01 Mai 1961 à [Localité 11] (ALGERIE)

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparant, non représenté

Madame [A] [R] [T]

née le 02 Janvier 1937 à [Localité 7] (ALGERIE)

[Adresse 3]

[Adresse 13]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 06 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2021, le [Adresse 19] [Adresse 14] a consenti à Madame [A] [R] [T] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé : [Adresse 12], moyennant un loyer mensuel de 400,00 euros charges non comprises.

Monsieur [W] [Y] s’est porté caution solidaire pour ce contrat de location par acte de cautionnement du 13 octobre 2021.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint [Adresse 14] a fait délivrer à Madame [A] [R] [T] un commandement de payer la somme totale de 1.871,11 euros selon décompte arrêté à la date du commandement de payer et dont la somme de 1.739,83 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

Ce commandement a été dénoncé à la caution, Monsieur [W] [Y] par acte en date du 21 octobre 2024.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, le [Adresse 18] [Adresse 16] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, Madame [A] [R] [T] et Monsieur [W] [Y], en sa qualité de caution, par acte de commissaire de justice délivré le 13 février 2025 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 17 décembre 2024 ;d’expulsion du locataire dans la huitaine ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler solidairement la somme de 2.765,30 euros au titre de la dette locative,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme mensuelle de 500,00 euros à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux, lui régler solidairement la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 06 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 17], représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance, sous réserve de l’actualisation de la dette locative à hauteur de 2.917,53 euros au 1er mai 2025.

Au cours de cette audience, Madame [A] [R] [T] et Monsieur [W] [Y], n’ont pas comparu ni été représentés.

La présente décision, susceptible d’appel, sera ainsi réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 21] a été communiqué et mentionne que la locataire s’est présentée au rendez-vous et a expliqué que le logement serait insalubre et qu’elle l’aurait signalé à l’ADIL. Postérieurement à ce rendez-vous, le service n’a pas pu rentrer de nouveau en contact avec Madame [A] [R] [T].

A l’audience du 06 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 14 février 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 06 mai 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 18 octobre 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 14 octobre 2021 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative.

Le [Adresse 19] [Adresse 14] a fait signifier à Madame [A] [R] [T], le 17 octobre 2024, un commandement de payer la somme totale de 1.739,83 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Ce même commandement a été dénoncé à la caution le 21 octobre 2024.

Il ressort du décompte produit par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 17] que Madame [A] [R] [T] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 18 décembre 2024 au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [Y] au titre de son acte de cautionnement

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce (en vigueur jusqu’au 1er janvier 2022) : « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. ».

En l’espèce, il ressort des documents fournis au débat que le bailleur est une personne morale « autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ».Or il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur la validité d’un acte de cautionnement.Il conviendra ainsi de débouter le [Adresse 20] de ses demandes à l’encontre de Monsieur [Y] en l’état d’une contestation sérieuse.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif par Madame [R] [T]

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 14 octobre 2021, que la locataire est tenue de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint [Adresse 14] produit un décompte arrêté au 1er mai 2025 à hauteur de 2.917,53 euros. Ce décompte a été adressé à la locataire par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 avril 2025.Madame [A] [R] [T] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.Aussi, cette dernière sera condamnée à titre provisionnel à régler au [Adresse 19] [Adresse 14] la somme de 2.917,53 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 1er mai 2025, loyer de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 (date de l’assignation) sur la somme 1.2.765,30 euros alors due et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 18 décembre 2024, Madame [A] [R] [T] est occupante sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Madame [A] [R] [T] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande d’expulsion immédiate, non motivée par des circonstances d’espèce ou par la particulière mauvaise foi du défendeur, sera rejetée.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par Madame [A] [R] [T] constitue une faute et cause un préjudice au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 16] qui se trouve privé du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du [Adresse 19] [Localité 15].

En l’espèce, il convient de condamner Madame [A] [R] [T] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint [Adresse 14], une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises, avec indexation au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 2 mai 2025, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Madame [A] [R] [T] sera condamnée aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 17 octobre 2024.

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Madame [A] [R] [T] à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que le [Adresse 19] [Adresse 14] a pu exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint [Adresse 14] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 8], loué par Madame [A] [R] [T] suivant contrat de bail du 14 octobre 2021,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 décembre 2024,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 18 décembre 2024,

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [A] [R] [T] à payer au [Adresse 18] [Adresse 16], la somme de 2.917,53 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mai 2025, loyer de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 sur la somme 1.2.765,30 euros alors due et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 18 décembre 2024,

CONSTATONS que Madame [A] [R] [T] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis 18 décembre 2024

AUTORISONS l’expulsion de Madame [A] [R] [T] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, Madame [A] [R] [T] pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DISONS qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [A] [R] [T] à régler au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint [Adresse 14] une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire d’un montant égal à celui de la quittance locative actuelle somme forfaitaire charges comprises, somme due à compter du 2 mai 2025 (lendemain du dernier décompte) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DISONS que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

DEBOUTONS le [Adresse 19] [Adresse 14] de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [W] [Y], en l’état d’une contestation sérieuse ;

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 21],

CONDAMNONS Madame [A] [R] [T] à régler au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint [Adresse 14] la somme de 300 euros aux titres des frais irrépétibles,

CONDAMNONS IN SOLIDUM Madame [A] [R] [T] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 17 octobre 2024,

REJETONS les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 03 juin 2025

Le Greffier Le Juge