TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

MINUTE N°2026/ 3

AFFAIRE : N° RG 25/00243 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3ZL7

Copie à :

Copie exécutoire à :

Maître Nora ANNOVAZZI

Le :

JUGEMENT DU 09 Janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

DEMANDEUR :

Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé CROIX DU LANGUEDOC

représenté par son syndic en exercice CITYA RIVE GAUCHE

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par Maître Nora ANNOVAZZI de l’ASSOCIATION GUIGUES CALAS-DAVID ANNOVAZZI, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [D]

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, Juge,

Armelle ADAM, vice présidente

Michel BAROT, magistrat à titre temporaire

DÉBATS :

Audience publique du 14 novembre 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

rédigée par Michel BAROT, magistrat à titre temporaire

prononcée par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE – PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 avril 2025 signifié à étude, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé CROIX DU LANGUEDOC sis [Adresse 4] 34500-BEZIERS, a assigné Madame [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de la voir condamnée à lui payer :

la somme de 1.778,97 euros à titre principal pour charges impayées due jusqu’au 12 mars 2025, à parfairela somme de 1.413,35 euros au titre des frais exposés par le syndicles intérêts au taux légal sur ces deux sommes à compter du 10 août 2023, et ce jusqu’à parfait paiementla somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêtsla somme de 1.440 euros en application de l’article 700 du code de procédure civilles dépens intégrant le coût du commandement de payer

et d’ordonner l’exécution provisoire de a décision à venir

L’affaire a été appelée une première fois lors de l’audience du 12 septembre 2025 de cette juridiction, audience au cours de laquelle le demandeur était assisté et représenté par Maître Nora ANNOVAZI, avocate à l’ ASSOCIATION CALAS-DAVID ANNOVAZI du barreau de BEZIERS

Madame [M] [D] citée à étude, ne s’est pas présentée et n’était pas représentée.

Par jugement en date du 12 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS s’est déclaré incompétent et a renvoyé la cause et les parties à l’audience d’orientation et de mise en état du tribunal judiciaire de BEZIERS du 14 novembre 2025 à laquelle les parties ont comparu dans les mêmes conditions.

Après dépôt du dossier de plaidoirie du requérant, seul comparant, l’affaire a été mise en délibéré, le jugement devant être rendu le 09 janvier 2026

A l’appui de ses conclusions auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des motifs de fait et de droit, le SDCOP de l’ensemble immobilier dénommé CROIX DU LANGUEDOC expose que Madame [M] [D] est propriétaire des lots 21 et 69 au sein de la copropriété

La société CITYA RIVE GAUCHE en est le syndic.

Or, depuis quelques temps, cette dernière ne paie pas régulièrement les charges de copropriété qui lui incombent malgré l’envoi des appels de fonds et les relances recommandées ainsi que des mises en demeure

Chaque année, les assemblées générales se sont tenues. Les budgets ont été votés et les appels de fonds ont été régulièrement sollicités

Les impayés de Madame [D] s’élèvent à la somme de 3.192,32 euros, somme arrêtée au 12 mars 2025, en ce compris les frais de recouvrement qui représentent une somme de 1.413,35 euros

Il est demandé par ailleurs la condamnation de Madame [D] au paiement des intérêts au taux légal sur cette somme globale à compter du 10 août 2023, date de la première mise en demeure et ce jusqu’à parfait achèvement.

De son côté, Madame [M] [D] défaillante à l’instance, n’a adressé aucun document au tribunal, ni fait valoir la moindre défense, et encore moins n’a justifié s’être acquitté de sa dette entre temps.

Le jugement a été mis en délibéré au 09 janvier 2026

MOTIFS DE LA DECISION

En l’absence de la défenderesse aux débats, le tribunal peut toutefois statuer sur le litige au seul vu des écritures et pièces des autres parties s’il les estime régulières, valables et fondées, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile

Sur la recevabilité de l’action engagée par le SDCOP

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

En l’espèce, le SDCOP de l’ensemble immobilier dénommé CROIX DU LANGUEDOC présente plusieurs demandes dont la somme totale s’élève à 5.211,97 euros, hors frais de l’article 700 du code de procédure civile, somme supérieure à celle prévue par l’article précitée.

Dès lors, aucune saisine préalable du conciliateur de justice n’étant imposée en l’espèce, l’action du SDCOP devra être déclarée recevable

Sur la demande de paiement de la somme de 1.778,97 euros présentée par le SDCOP

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus également de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives de leur partie privative.

Aux termes enfin de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il ressort des écritures et pièces produites par le SDCOP que Madame [M] [D] est bien copropriétaire dans la résidence d’un appartement correspondant aux lots 21 et 69. A ce titre, elle a le devoir de régler sa quote part des charges de copropriété telles de votées par les assemblées générales

Le SDCOP produit à l’instance tous les documents régularisant le contrat de syndic, et autres pièces validant les comptes et fixant le montant des charges de copropriété, les appels de provisions, les comptes clos réalisés au cours des précédents exercices, le décompte des sommes dues par la copropriétaire [M] [D] d’où il ressort, que le montant des charges de copropriété dû par cette dernière s’élève bien à la somme de 1.778,97 euros à la date du 12 mars et dont le montant n’a pas été modifié lors des débats à l’audience.

Dès lors, il conviendra de considérer que Madame [M] [D] qui n’a pas contesté les décisions prises lors des assemblées générales concernées dans les formes et les délais prescrits par la loi, n’a pas respecté son obligation légale de participer aux charges communes d’entretien et de conservation de l’immeuble.

Elle sera par conséquent condamnée à payer la somme de 1.778,97 euros au SDCOP

Sur la somme de 1.413,35 euros correspondant aux frais de syndic et de recouvrement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1010-1 de la loi du 10, juillet 1965 : par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c)Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25

En outre, il est de jurisprudence constante que les frais imputables au seul copropriétaire ne concernent que ceux nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance, ce qui exclut tout préjudice pour retard subi.

Dans ces conclusions et au moyen des pièces qu’il produit, le SDCOP démontre avoir engagé des frais nécessaires en vue du recouvrement de la créance, notamment des frais de mises en demeure, des frais de relance après mises en demeure, ainsi que des frais de constitution de dossier de recouvrement judiciaire appelées frais de diligences exceptionnelles tels qu’ils apparaissent dans le contrat de syndic produit, de sorte que leur cumul additionné du décompte actualisé du copropriétaire au titre des frais de recouvrement s’élève bien à la somme de 1.413,35 euros

Dès lors, Madame [M] [D] qui succombe au principal sera condamnée, outre le principal, à rembourser cette somme au [Adresse 8]

Sur la demande des intérêts au taux légal

Le SDCOP justifie avoir adressé une première mise en demeure de payer le 10 août 2023 de sorte que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de cette date

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Le SDCOP de l’ensemble immobilier dénommé CROIX DU LANGUEDOC justifie de plusieurs tentatives vaines de recouvrement allant même jusqu’à la notification d’une mise en demeure, ce qui démontre par ailleurs une volonté manifeste du copropriétaire de se soustraire à ses obligations légales, attitude qui porte indéniablement préjudice à la bonne gestion de la copropriété

Il conviendra dès lors de sanctionner cette résistance abusive et cette mauvaise foi en condamnant Madame [D] à payer la somme de 300 euros au SDCOP à titre de dommages et intérêts

Sur la demande présentée au titre de l’article 700 du CPC

Le SDCOP a engagé des frais de conseil, d’assistance et de représentation par un avocat.

Il serait inéquitable de lui laisser supporter ces débours

Madame [M] [D] qui succombe sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du CPC

Sur les dépens

Madame [M] [D] qui succombe en tous points sera également condamnée aux dépens de l’instance qui intégreront tous les frais de commissaire de justice

Sur l’exécution provisoire

La rédaction du nouvel article 514 du code de procédure civile instituant l’exécution provisoire de plein droit des jugements civils, il n’y a donc plus lieu de prononcer une telle mesure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de BEZIERS – statuant par jugement public, réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition des parties à la date indiquée au greffe en application du décret 2004-836 du 20 août 2004

DECLARE RECEVABLE l’action engagée par le SDCOP de l’ensemble immobilier dénommé CROIX DU LANGUEDOC contre Madame [M] [D]

CONDAMNE Madame [M] [D] à payer la somme de 1.778,97 euros au principal au SDCOP de l’ensemble immobilier dénommé CROIX DU LANGUEDOC au titre des charges de copropriété impayées

CONDAMNE Madame [M] [D] à payer la somme de 1.413,35 euros au SDCOP de l’ensemble immobilier dénommé CROIX DU LANGUEDOC au titre des frais de syndic

DIT que ces deux sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023, date de la première mise en demeure de payer

CONDAMNE Madame [M] [D] à payer la somme de 300 euros au SDCOP de l’ensemble immobilier dénommé CROIX DU LANGUEDOC à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE Madame [M] [D] à payer la somme de 800 euros au SDCOP de l’ensemble immobilier dénommé CROIX DU LANGUEDOC au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Madame [M] [D] aux entiers dépens qui intégreront tous les coûts des actes de commissaire de justice au cours de cette procédure

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter les dispositions de l’article 514 du CPC

Ainsi jugé et mis à la disposition du greffe le 09 janvier 2026

La GREFFIERE La PRESIDENTE