TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/02351 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UJ2M

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/00182

DU : 27 Janvier 2026

S.A. CITE JARDINS

C/

[M] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Janvier 2026

à M^e BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 27 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU,Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [M] [H], détenu : MAISON D ARRET DE [Localité 7], [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé électroniquement le 14 décembre 2023, à effet du même jour, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [M] [H], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 10], pour un montant de loyer de 298,75 euros, outre une provision de charges mensuelles de 74,48 euros, soit un montant toutes charges comprises de 373,23 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CITE JARDINS a fait signifier le 04 février 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 06 juin 2025, la SA CITE JARDINS a fait assigner Monsieur [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 21 octobre 2025 en lui demandant :

— de constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclue le 14 décembre 2023,

— d’ordonner en conséquence son expulsion immédiate et de celle de tous occupants de son chef du logement loué,

— dire que pour mener à bien ladite expulsion elle pourra si nécessaire, se faire assister du concours de la force publique et d’un serrurier,

— le condamner provisionnellement au règlement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer conventionné majoré des charges jusqu’à la libération effective du logement, outre le paiement de la somme de 2573,39 € correspondant aux loyers et charges arréragés arrêtés au 8 avril 2025, quittancement d’avril non compris, somme à parfaire au jour de l’audience,

— le condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement ainsi qu’au règlement d’une indemnité de 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 octobre 2025.

Lors des débats, la SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser ses créances à la somme de 10.294,65€ euros selon un décompte fourni à l’audience, échéance de septembre 2025 incluse.

Elle indique avoir appliqué un supplément de loyer solidarité forfaitaire depuis le mois de mars 2025.

Elle ajoute que Monsieur [M] [H] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA CITE JARDINS.

Monsieur [M] [H], bien que régulièrement assigné à personne à la Maison d’arrêt de [Localité 7], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la qualification de l’ordonnance :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été déli-vrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [M] [H], assigné à personne à la Maison d’arrêt de [Localité 7], n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SA CITE JARDINS, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA CITE JARDINS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 05 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 04 février 2025, pour la somme en principal de 1.817,07 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 04 avril 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [M] [H], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

S’agissant d’une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.

Mais il résulte de ce texte qu’en l’absence de réponse de la part du locataire, l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible, qu’après une mise en demeure destinée à justifier des revenus de l’année précédente, restée infructueuse pendant un délai de quinze jours.

L’organisme HLM ne peut ainsi procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au 1er alinéa de l’article précité, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

Il est produit par la SA CITE JARDINS le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [M] [H] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 10.294,65 euros à la date du 15 octobre 2025 (mois de septembre 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre au passif du locataire des “frais de poursuite” pour un montant de 205,99 € le 30 avril 2025, qu’il convient de déduire de cette créance, en ce qu’il s’agit soit de sommes correspondant aux dépens de l’instance, soit de sommes non justifiées, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 10.088,66 euros.

Il ressort également de ce décompte que la SA CITE JARDINS a appliqué un supplément de loyer de solidarité liquidé provisoirement de 729,92€ à compter de l’échéance de mars 2025 pour un total de 5.109,44€, ainsi que des frais d’enquête SLS (25€), correspondant à la défaillance de Monsieur [M] [S] à justifier de ses ressources et de sa situation, sans pour autant justifier de l’envoi d’une mise en demeure notifiant son intention de faire application d’un supplément de loyer de solidarité.

Néanmoins, la SA CITE JARDINS produit un procès-verbal de constat, dressé par Commissaire de justice le 22 novembre 2024 qui fait état de l’envoi, par la société Intersa mandatée par la SA CITE JARDINS, des mises en demeure de la campagne Supplément de loyer de solidarité 2025.

Le nom de Monsieur [M] [H] figure dans la liste des locataires jointe en annexe dudit procès-verbal et tamponnée par le Commissaire de justice instrumentaire.

La SA CITE JARDINS est donc fondée à réclamer la somme de 5.134,44€ (7 x 729,92€ + 25€) au titre du SLS.

Cette somme totale de 10.088,66€ correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [M] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 10.088,66 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [M] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 384,94 euros hors supplément de loyer de solidarité, à compter de cette date.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [M] [H] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [M] [H] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondemnent de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 04 avril 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2023 à effet du même jour et liant la SA CITE JARDINS à Monsieur [M] [H], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 10];

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [H] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [H] à payer à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 6.552,54 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, du supplément de loyer de solidarité (dont supplément de loyer de solidarité provisoire : 5.134,44€ ) et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 15 octobre 2025, échéance de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que Monsieur [M] [H] pourra obtenir la déduction en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité, sanction incluse dans cette condamnation, s’il communique au bailleur les renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant à son foyer et son revenu fiscal de référence pour l’année litigieuse afin d’en permettre la liquidation définitive ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [S] à titre provisionnel, à payer à la SA CITE JARDINS une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges, révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (384,94 euros au 15 octobre 2025);

CONDAMNONS Monsieur [M] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [H] à payer à laSA CITE JARDINS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE