TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [T] [P] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06899 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPCA

N° MINUTE :

3/2026

JUGEMENT

rendu le 19 février 2026

DEMANDERESSE

EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e BOUANANE Karim-Alexandre, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E1971

DÉFENDERESSE

Madame [T] [P] [B], demeurant [Adresse 2]

comparante,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 février 2026 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 19 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06899 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPCA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 mai 2021, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [P] [B] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], escalier 4, 7ème étage, porte 0086, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 461,73 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1864,49 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [P] [B] le 27 janvier 2025.

Par assignation du 21 juillet 2025, l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [P] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2605,14 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 16 décembre 2025, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 8 décembre 2025, s’élève désormais à 2904,88 euros, terme de novembre inclus. Il indique que la dernière échéance de loyer n’a pas encore été réglée mais accepte le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse.

Mme [T] [P] [B] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros, en plus du loyer courant. Elle sollicite, par ailleurs, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience et avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1864,49 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié à la locataire le 24 janvier 2025.

Ce délai étant plus favorable à la locataire que celui prévu par les textes, il convient d’en faire application et de constater que, d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mars 2025.

Cependant, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation, dont le montant sera égal au montant actuel du loyer et des charges, sera due à compter du 25 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 décembre 2025, Mme [T] [P] [B] lui devait la somme de 2904,88 euros, terme de novembre inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [T] [P] [B] reconnaît le montant de la dette et sera ainsi condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte-tenu des règlements intervenus depuis la délivrance du commandement de payer et en application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [T] [P] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [T] [P] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 mai 2021 entre l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [T] [P] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1] ([Localité 3]), escalier 4, 7ème étage, porte 0086 est résilié depuis le 25 mars 2025,

CONDAMNE Mme [T] [P] [B] à payer à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 2 904,88 euros (deux mille neuf cent quatre euros et quatre-vingt-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 décembre 2025, mois de novembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [T] [P] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [T] [P] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 mars 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [P] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [T] [P] [B] sera condamnée à verser à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [P] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025 et celui de l’assignation du 21 juillet 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

Décision du 19 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06899 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPCA