COUR D’APPEL D’ORLÉANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

N° RG 24/03450 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EVZQ

N° : 25/00181

DEMANDERESSE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOIR-ET-CHER

TERRES DE LOIRE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Monsieur [Z] [L], muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [P]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Février 2025,

JUGEMENT : par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en dernier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Sylvie GUILLEMEAU, Greffière, lors des débats et de Nebia BEDJEDIET, Greffière, lors du délibéré,

GROSSE : TLH

EXPÉDITION : M. [P]

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 24 octobre 2019, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a consenti un bail d’habitation à monsieur [C] [P] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] – [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel de 474,78 euros outre 40,14 euros pour le loyer d’un garage. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Par jugement du 17 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois a notamment constaté la résiliation du bail conclu entre l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT et monsieur [C] [P] à la date du 4 septembre 2020 et prononcé son expulsion.

Par procès-verbal d’expulsion en date du 26 avril 2022, le logement était déclaré comme entièrement vide.

Un état des lieux de sortie était réalisé le 10 mai 2022 par voie de commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 septembre 2024, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a fait assigner monsieur [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois auprès de qui il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner monsieur [C] [P] au paiement de 757,01 euros au titre de l’indemnité de réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner monsieur [C] [P] au paiement d’une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 19 février 2025.

Au cours de cette audience, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, bien que régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, monsieur [C] [P] n’a pas comparu ni personne pour lui.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande en paiement

En vertu des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, modifiées par décret n°2023-357 du 11 mai 2023, applicable aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023, le demandeur justifie avoir saisi le conciliateur de justice qui a établi un procès-verbal de carence le 19 avril 2024. Sa demande sera donc déclarée recevable.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Ce texte impose également au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il convient de procéder à un examen comparatif de l’état des lieux d’entrée et de sortie pour déterminer les éventuelles dégradations imputables à monsieur [C] [P].

Aux termes de son acte introductif d’instance, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite la somme de 757,01 euros au titre des indemnité de réparation locative, détaillé comme suit :

—  1131,79 euros d’indemnité pour réparation locative dont l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a déduit la somme de 474,78 euros au titre du dépôt de garantie

—  100 euros de frais de constat d’huissier.

Les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie obéissant à des règles spécifiques, ils seront examinés ci-après.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement donné à bail a été mis à la disposition en bon état locatif. L’essentiel des items cochés sur le document signé par les parties indique « neuf » ou « bon état ». Des commentaires résiduels ont été ajoutés manuscritement. 18 clés ont été remises aux locataires (13 de la serrure principale, 2 de la boîte aux lettres, 1 du portillon, 2 du garage). L’état des lieux de sortie résulte du procès-verbal de constat établi par la SYLVIE DELORME SALLES, commissaire de justice, le 10 mai 2022. Il met en évidence que le logement a été rendu dans un état sale et poussiéreux : la plupart des items sont cochés comme étant en « état d’usage ». Il est fait état multiples traces et de saleté. De plus, le procès-verbal fait également état de la présence d’encrassement répétitif.

Au soutien de sa demande, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT produit une grille de facturation pour un montant total de 1131,79 euros correspondant :

— au nettoyage complet du logement pour un montant de 462,85 euros : cela coïncide avec les constatations de l’état des lieux de sortie faisant état de la saleté généralisée de l’appartement. Cette somme sera donc mise à la charge de monsieur [C] [P] ;

— à l’évacuation d’encombrants pour un montant de 460,24 euros : le procès-verbal d’expulsion établi le 26 avril 2022 mentionne la présence de biens avec l’indication selon laquelle les biens sans valeur marchande « seront réputés abandonnés » s’ils n’ont pas été retirés par le locataire dans un délai de deux mois à compter de l’expulsion. Par suite, il convient de mettre à la charge de monsieur [C] [P] les frais d’évacuation des biens sans valeur restés dans l’appartement.

— la tonte de la pelouse et la taille des haies pour un montant de 208,71 euros : l’état des lieux d’entrée ne comporte aucune précision à ce titre. Il convient donc de considérer que les extérieurs ont été mis à disposition en bon état locatif. Il ressort en revanche du procès-verbal établi par le commissaire de justice que les pelouses ne sont pas tondues et les haies non taillées. Il convient donc de mettre la somme réclamée à la charge du locataire.

En conséquence, monsieur [C] [P] sera donc condamné au paiement de la somme de 1131,79 euros dont il convient de déduire la somme de 474,78 euros au titre du dépôt de garantie avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur le coût de l’état des lieux de sortie

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement entre les parties, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT produit la facture du commissaire de justice pour l’établissement de l’état des lieux de sortie à hauteur de 200 euros. Le demandeur a justement retenu la moitié à la charge du locataire, soit la somme de 100 euros.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [P] succombe à l’instance de sorte qu’il supportera les dépens.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner monsieur [C] [P] à payer l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT recevable ;

CONDAMNE monsieur [C] [P] à payer à de l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT :

657,01 euros déduction faite du dépôt de garantie de 474,78 euros avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;100,00 euros au titre des frais de constat de commissaire de justice, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE monsieur [C] [P] à payer à l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [C] [P] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,