COUR D’APPEL D'[Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

N° RG 24/03795 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EWSX

N° : 25/00188

DEMANDERESSE :

S.C.I. MEDICIS-LUBIN-BOUDINIERE, domiciliée au domicile du gérant, [Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 4]

représentée par M^e Benjamin GIRARD, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [M]

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 3]

comparant en personne

Monsieur [D] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 3]

comparant en personne

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Février 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Sylvie GUILLEMEAU, Greffière, lors des débats et de Nebia BEDJEDIET, Greffière, lors du délibéré,

GROSSE : M^e GIRARD,

EXPÉDITIONS : M^e GIRARD, M. [M], M. [J]

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé prenant effet le 11 mars 2021, la SCI MEDICIS-LUBIN-BOUDINIERE a consenti un bail d’habitation à monsieur [U] [M] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] – à Blois (41), contre le paiement d’un loyer mensuel de 320,00 euros outre 25,00 euros de provisions sur charges. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Aux termes du même acte, monsieur [D] [J] s’est porté caution de monsieur [U] [M] pour le logement situé [Adresse 7] à [Localité 8] (41) pour le paiement du loyer et des charges.

Le 03 juin 2024, la SCI MEDICIS-LUBIN-[Adresse 9] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire. Ce commandement a été signifié à monsieur [D] [J] par acte de commissaire de justice le 06 juin 2024. Le 03 juin 2024, la SCI MEDICIS-LUBIN-BOUDINIERE a également fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice signifié les 03 et 05 décembre 2024, dénoncé le 06 décembre 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, la SCI MEDICIS-LUBIN-BOUDINIERE a fait assigner monsieur [U] [M] et monsieur [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater la résiliation du bail, et subsidiairement son prononcé ; expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner solidairement monsieur [U] [M] et monsieur [D] [J] au paiement de la somme de 2.585,04 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 28 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; condamner solidairement monsieur [U] [M] et monsieur [D] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux ;condamner solidairement monsieur [U] [M] et monsieur [D] [J] au paiement d’une somme de 700,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 19 février 2025.

Au cours de cette audience, la SCI MEDICIS-LUBIN-BOUDINIERE a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance au titre des loyers et charges, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2.360,00 euros arrêtée au TERMEAUDIENCE. Elle fait valoir que monsieur [U] [M] a cessé de s’acquitter régulièrement du paiement des loyers malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire.

En défense, monsieur [U] [M] reconnait avoir cessé de payer le montant des loyers. Il explique qu’il n’entend pas rester dans les lieux dans la mesure où le logement est insalubre. Monsieur [D] [J] ajoute qu’il existe des problèmes de communication entre la bailleresse et le locataire.

Le tribunal a informé les parties que le diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été déposé au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 06 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 19 février 2025.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La SCI MEDICIS-LUBIN-BOUDINIERE verse aux débats : le bail signé le 11 mars 2021, le commandement de payer délivré le 03 juin 2024 et dénoncé le 06 juin 2024 ainsi qu’un décompte des sommes dues arrêté au 28 novembre 2024 faisant état d’une somme due de 1.998,24 euros. Elle explique que la dette actualisée s’élève à 2.360,00 euros. Cependant elle ne verse pas aux débats de décompte actualisé et le décompte arrêté au 28 novembre 2024 ne comporte aucun détail. Seule figure la mention : « loyers et charges impayés selon décompte du 30.05.2024 [non produit] : 1.998,24 euros ». Cette mention est strictement identique à celle figurant dans le commandement de payer du 03 juin 2024 et aucun détail ne figure, ni dans le commandement de payer ni dans l’assignation. Enfin, force est de constater que la somme réclamée aux termes de l’assignation (2.585,04 euros arrêtée au 28 novembre 2024) est différente de celle figurant dans le décompte produit.

Par suite, quand bien même monsieur [M] reconnaît qu’il ne s’acquitte plus du loyer courant, les éléments du dossier ne permettent pas de déterminer avec précision le montant qui serait dû par lui au titre des loyers et charges, et a fortiori de déterminer la réalité de la créance de la SCI MEDICIS-LUBIN-BOUDINIERE.

Celle-ci sera donc déboutée de sa demande en paiement.

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article VIII des conditions générales de location une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 03 juin 2024, la SCI MEDICIS-LUBIN-[Adresse 9] a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2.132,84 euros dont 1.998,24 euros au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Au vu des éléments mentionnés ci-dessus, il est impossible de déterminer si les loyers impayés ont bien été réglés dans les deux mois. En effet, il ne peut qu’être relevé que le montant de la dette figurant dans le commandement de payer du 03 juin 2024 est le même que celui figurant sur le décompte arrêté au 28 novembre 2024.

Il convient donc de débouter la SCI MEDICIS-LUBIN-BOUDINIERE de sa demande de constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et d’expulsion. Pour la même raison, sa demande de prononcé de la résiliation sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI MEDICIS-LUBIN-BOUDINIERE succombe à l’instance de sorte qu’elle supportera les dépens de la présente procédure.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de débouter la SCI MEDICIS-LUBIN-[Adresse 9] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la solution du litige, il convient d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la SCI MEDICIS-LUBIN-BOUDINIERE recevable ;

DÉBOUTE la SCI MEDICIS-LUBIN-BOUDINIERE de l’ensemble de ses demandes en ce compris celles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI MEDICIS-LUBIN-BOUDINIERE aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation mais non les éventuelles mesures conservatoires ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,