COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/03097 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EVAA

N° : 25/00342

DEMANDERESSE :

Société SCPI KYANEOS PIERRE

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Karine SANCHEZ, avocate au barreau d’Avignon, substituée par M^e Benjamin GIRARD, avocat au barreau de Blois

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Septembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Karine SANCHEZ

EXPÉDITION : M. [U] [H]

le

Copie Dossier

RAPPEL DES FAITS

La SCI LES LAURALYS a donné en location, par contrat ayant pris effet le 1er mars 2023, à Monsieur [U] [H] un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 710 euros outre 20 euros de provisions sur charges.

Par acte notarié du 3 octobre 2023, le bien situé [Adresse 6] a été vendu par la SCI LES LAURALYS à la Société SCPI KYANEOS Pierre.

Se prévalant de loyers impayées, la Société SCPI KYANEOS Pierre a sommé Monsieur [U] [H] de payer immédiatement la somme de 2190 euros correspondant aux loyers impayés de novembre 2023 à janvier 2024 avant saisies conservatoires, par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, délivré selon procès verbal de recherches infructueuses. Cet acte indique qu’à défaut de paiement dans le délai de deux mois, des démarches judiciaires seront entamées aux fins de résiliation du bail.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir et Cher de la situation d’impayés le 20 février 2024.

C’est dans ce contexte que la Société SCPI KYANEOS Pierre a fait assigner Monsieur [U] [H] le 17 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois, aux fins suivantes :

— Déclarer que Monsieur [U] [H] s’est abstenu de respecter le contrat de bail, et n’a pas déféré aux causes de la sommation de payer,

— Déclarer la résolution judiciaire du contrat de bail liant les parties,

— Déclarer Monsieur [U] [H] occupant sans droit ni titre,

— Condamner le locataire au paiement de l’indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer à la date de la décision à intervenir,

— Condamner le locataire au paiement de la somme de 7406,29 euros arrêtée au 17 août 2024, éventuellement à parfaire à la date de la décision à intervenir,

— Ordonner l’expulsion du locataire du logement sis [Adresse 2] à [Localité 10], ainsi que de toutes personnes de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [U] [H] à payer à la société SCPI KYANEOS Pierre la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [U] [H] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’huissier relatifs à la délivrance du commandement de payer, à la notification Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir et Cher et à la délivrance de l’assignation.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2025.

À cette audience, la Société SCPI KYANEOS Pierre, représentée par son conseil, a comparu et remis un décompte actualisé.

Monsieur [U] [H], régulièrement cité par procès-verbal remis à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 16 avril 2025.

Par avis de réouverture des débats réalisée par mention au dossier, il a été décidé de rappeler l’affaire à l’audience du 17 septembre 2025 afin de procéder à une vérification relative à la propriété du bien litigieux, l’adresse figurant sur le bail n’étant pas identique à celle figurant sur l’attestation notariée de transfert de propriété.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 17 septembre 2025.

À cette audience, la Société SCPI KYANEOS Pierre, représentée par son conseil, a comparu et a indiqué maintenir les demandes contenues dans son assignation. Elle a remis un plan cadastral du bien concerné, un plan de masse et un plan issu d’Internet en indiquant que le bien est situé le long de l'[Adresse 7], allée qui est sinueuse et que de ce fait, le bien a deux adresses distinctes.

Monsieur [U] [H], bien qu’informé par courrier de la réouverture des débats et de la nouvelle date d’audience, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

Il convient en premier lieu de relever que le bien désigné dans l’attestation notariée et qui appartient à la Société SCPI KYANEOS Pierre correspond bien aux lieux loués, les lieux donnant sur plusieurs côtés de l'[Adresse 7] et correspondant ainsi à la fois aux numéros 25 Bis et 61 selon l’entrée utilisée. En conséquence, la qualité à agir du bailleur n’est pas remise en cause.

1) SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION EN RÉSILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loir et Cher selon accusé de réception en date du 18 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de la 1ère audience en vertu de la nouvelle rédaction de l’article 24 précité, issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la Société SCPI KYANEOS Pierre justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

2) SUR LA RÉSILIATION POUR FAUTE DU LOCATAIRE :

Conformément à l’article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte du 3 février 2025 transmis par la Société SCPI KYANEOS Pierre que Monsieur [U] [H] serait redevable de la somme de 12053,12 euros au titre des loyers, loyer de février 2025 inclus.

Il ressort du décompte transmis que le locataire n’a plus réglé aucune somme depuis novembre 2023. Absent à l’audience, Monsieur [U] [H] n’a transmis au Tribunal aucun élément de nature à indiquer un quelconque règlement.

Ces éléments caractérisent des manquements suffisamment graves aux obligations découlant du bail, qui justifient la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [U] [H] à la date de l’audience du 17 septembre 2025.

3) SUR L’EXPULSION ET L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La Société SCPI KYANEOS Pierre ayant un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis novembre 2023, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [U] [H] de remettre les clés et de quitter les lieux.

À défaut de départ volontaire, la Société SCPI KYANEOS Pierre sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [H], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [U] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

4) SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

En l’espèce, la Société SCPI KYANEOS Pierre verse aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte arrêté à la date du 3 février 2025 démontrant que Monsieur [U] [H] reste lui devoir la somme de 12053,12 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation, échéance de février 2025 incluse.

Il conviendra de déduire de la somme réclamée:

— la somme de 106,29 euros au titre des frais d’huissier, frais relevant des dépens,

— les sommes de 127,37 euros et 159 euros correspondant à des sur facturations sur les mois de novembre et décembre 2024, surfacturation qui ne sont étayées par aucune pièce justificative.

Absent à l’audience, Monsieur [U] [H] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 11660,46 euros. Cette somme ne portera pas intérêts, aucune demande n’ayant été formulée en ce sens.

La question de l’octroi de délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats à l’audience, Monsieur [U] [H] étant absent à l’audience et le détail de créance ne permettant pas de savoir si le locataire a repris le paiement des loyers au moment de l’audience.

Aucun décompte relatif à d’éventuels arriérés de loyer sur la période du 1er mars 2025 au 17 septembre 2025 ne nous ayant été transmis, et aucune demande relative à cette période n’ayant été formulée à l’audience, il n’y a donc pas lieu d’accorder une quelconque somme relative à cette période.

5) SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [U] [H] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Société SCPI KYANEOS Pierre pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [U] [H] sera condamné à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la Société SCPI KYANEOS Pierre en son action aux fins de résiliation de bail, d’expulsion et de paiement des loyers et charges impayés ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail, aux torts exclusifs du locataire pour défaut de paiement des loyers et charges, concernant le logement situé [Adresse 3], à la date du 17 septembre 2025, date de l’audience;

DÉCLARE que Monsieur [U] [H] se trouve occupant sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 3] depuis le 17 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société SCPI KYANEOS Pierre pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [U] [H] à payer à la Société SCPI KYANEOS Pierre, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du jour de l’audience et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges que Monsieur [U] [H] aurait eu à payer en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [U] [H] à payer à la Société SCPI KYANEOS Pierre, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 11660,46 euros (selon détail de créance en date du 2 février 2025 incluant l’échéance du mois de février 2025) au titre des loyers et charges ;

CONDAMNE Monsieur [U] [H] à verser à la Société SCPI KYANEOS Pierre, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [H] aux entiers dépens de la présente procédure ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 novembre 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-Présidente

en charge des contentieux de la Protection,