TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 11 MARS 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 23/01342 – N° Portalis DBZH-W-B7H-C5LCF

S.C.I. GESTION IMMO, S.C.I. BEAUVAIS

C/

S.C.I. MAXICLEM

COPIE EXECUTOIRE LE

11 Mars 2026

à

Me [N] [U]

M^e Edith PEMPTROIT

entre :

S.C.I. GESTION IMMO

[Adresse 1]

[Localité 1]

S.C.I. BEAUVAIS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentées par Maître Anne LE GOFF de la SARL ANNE LE GOFF AVOCAT, avocats au barreau de LORIENT

Demanderesses

et :

S.C.I. MAXICLEM

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Edith PEMPTROIT de la SCP YANN NOTHUMB – EDITH PEMPTROIT, avocats au barreau de LORIENT

Défenderesse

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

M^me DE GRAEVE, Vice-Présidente

Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 14 Janvier 2026

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par M^me DE GRAEVE et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 11 Mars 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MAXICLEM est propriétaire d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à LORIENT (56100) qu’elle a mis en vente à compter du mois d’août 2022.

Le 9 octobre 2022, Monsieur [X] [S] a adressé à la SCI MAXICLEM une offre d’achat de l’ensemble immobilier au prix de 576.000 €, acceptée le même jour par la SCI MAXICLEM.

Différents échanges ont eu lieu entre les parties sans que la signature d’une promesse de vente ne puisse intervenir.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 juillet 2023, la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS ont fait assigner la SCI MAXICLEM devant le tribunal judiciaire de Lorient, à jour fixe, aux fins de voir prononcer la vente au prix de 576.000 € et condamner la SCI MAXICLEM au titre des préjudices subis.

Devant les différents développements de la procédure, l’instance a été renvoyée à la mise en état le 06 décembre 2023.

La clôture a été prononcée le 23 mai 2025.

Les dernières conclusions n°8 notifiées par les requérantes le 22 mai 2025 ont été rejetées comme tardives.

Ainsi, par dernières conclusions récapitulatives n° 7 notifiées par voie électronique le 26 février 2025, sur le fondement des articles 1583, 1113 et 1114, 1118, 1216 et 1217, 1137 du code civil et de l’article 515 du code de procédure civile, la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS demandent au tribunal de :

A titre principal,

Juger que le jugement à intervenir vaudra bonne et valable vente et tiendra lieu d’acte de vente, entre, d’une part les sociétés civiles BEAUVAIS et GESTION IMMO, substituées à Monsieur [S] et, d’autre part, la SCI MAXICLEM, aux conditions fixées aux termes de la présente assignation moyennant le prix de vente de 576 000 € net vendeur ;

Juger que le jugement à intervenir devra être publié au service de publicité foncière de [Localité 4] par la partie la plus diligente ;

Condamner la SCI MAXICLEM au paiement des sommes suivantes correspondantes aux préjudices subis par la société GESTION IMMO :

— la somme de 190.424,30€ (somme arrêtée au 19 février 2025), au titre du renchérissement du coût du crédit,

— la somme de 110.630 € à la date des présentes à parfaire soit 4 810 € par mois, au titre de la perte de chance de louer le bien, à compter du 24 mars 2023 et jusqu’à la signature de l’acte de vente,

— la somme de 331.000 € au titre de la perte de valeur du bien,

Ordonner la compensation entre le prix de vente de l’immeuble, soit 576 000 € et les sommes dues par la SCI MAXICLEM ;

A titre subsidiaire,

Enjoindre à la SCI MAXICLEM de signer l’acte de vente aux termes de la présente assignation dans un délai de 15 jours à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard ;

Condamner la SCI MAXICLEM au paiement des sommes suivantes correspondantes aux préjudices subis par la société GESTION IMMO :

— la somme de 182.869,02 € (somme arrêtée au 1er décembre 2023), au titre du renchérissement du coût du crédit, somme à parfaire au regard de la hausse des taux d’intérêts,

— la somme de 93.394 € à la date des présentes à parfaire soit 4 810 € par mois, au titre de la perte de chance de louer le bien, à compter du 24 mars 2023 et jusqu’à la signature de l’acte de vente ;

— la somme de 331.000 € au titre de la perte de valeur du bien.

Ordonner la compensation entre le prix de vente de l’immeuble, soit 576 000 € et les sommes dues par la SCI MAXICLEM ;

En tout état de cause,

Débouter la SCI MAXICLEM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SCI MAXICLEM à verser à la société GESTION IMMO et à la société BEAUVAIS la somme de 6.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel ou opposition et, sans caution ;

Condamner la même aux entiers dépens.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 avril 2025, sur le fondement des articles 1582 et suivants et 1217 du code civil et des articles 514-1 et suivants du code de procédure civile, la SCI MAXICLEM demande au tribunal de :

— la Juger recevable et bien fondée en ses prétentions,

Y faisant droit,

A titre principal,

— Juger irrecevables les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS en leurs prétentions faute de publication de l’assignation au service de la publicité foncière,

En conséquence,

— Débouter les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS de l’intégralité de leur demande formulée à l’encontre de la SCI MAXICLEM,

A titre surabondant,

— Débouter les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS de leur demande de vente forcée formulée à l’encontre de la SCI MAXICLEM, la SCI MAXICLEM n’entendant pas revenir sur l’acceptation de l’offre émise par Monsieur [X] [S] le 9 octobre 2022 au prix de 576.000 € et confirmée selon correspondances officielles des 1er février et 18 février 2023.

— Débouter la SC GESTION IMMO de ses demandes indemnitaires formulées à l’encontre de la SCI MAXICLEM et de leur demande de compensation.

— Débouter la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS de toute demande plus ample et contraire.

En tout état de cause,

— Condamner in solidum et solidairement les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS à payer à la SCI MAXICLEM la somme de 7.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— Condamner in solidum et solidairement les mêmes aux frais d’exécution forcée susceptibles d’être exposés en application des articles R 631-4 du code de la consommation et A 444-32 du code de commerce.

— Débouter les sociétés SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS de leur demande d’exécution provisoire,

— Ecarter l’exécution provisoire de droit compte tenu de la particularité de l’affaire.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité des demandes

Aux termes de l’article 30 dernier alinéa du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision des droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 2-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

L’article 37 2° du même décret dispose que peuvent être publiées au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles qu’elles concernent, les documents énumérés ci-après auxquels sont annexés ou dans lesquels sont littéralement reproduits des actes soumis ou admis à publicité, quoique ces derniers n’aient pas été dressés en la forme authentique :

[…] 1° demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique desdits actes.

En l’espèce, la SCI MAXICLEM soutient que l’assignation signifiée par les SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS devait être publiée à la conservation des hypothèques, préalable nécessaire à toute action tendant à faire juger la perfection d’une vente immobilière. En réponse, la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS affirment qu’il se déduit des dispositions légales que les assignations en vente forcée ne sont pas soumises à une obligation de publication au service de la publicité foncière, dès lors qu’elles n’ont pas pour objet une demande tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité.

L’assignation délivrée par les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS tendant au prononcé de la vente n’est pas énumérée par l’article 30 dernier alinéa du décret n°55-22 du 04 janvier 1955. La demande formée par les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS n’a pas non plus pour conséquence d’emporter la résolution, la révocation ou l’annulation d’un acte authentique de vente précédemment publié. Il n’y a dès lors pas lieu à publication.

La demande sera jugée recevable.

Sur le prononcé de la vente

— sur l’accord des parties

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS soutiennent que l’offre ferme d’achat de l’immeuble mis en vente, au prix de 576.000 €, faite avec faculté de substitution et acceptée par la [N] MAXICLEM, vaut vente. En réponse, la SCI MAXICLEM maintient son acceptation de l’offre. Elle ne s’oppose pas non plus à la substitution réalisée entre M. [S] et les SC GESTION IMMO et BEAUVAIS.

Il résulte du dossier et des pièces versées au débat que :

— suivant message du 06 octobre 2022, à la suite d’un premier échange, M. [S] revenait vers la SCI MAXICLEM ; il indiquait être informé par son banquier de l’augmentation importante des taux d’intérêts et de la rétractation de nombreux acheteurs ou des fréquents refus des banques d’accorder un prêt immobilier pour un projet locatif ; il voulait savoir si la vente du bien de la SCI MAXICLEM était finalisée auprès de son acheteur à défaut de quoi il était toujours intéressé pour l’acheter ; il disait rester ouvert sur la discussion du prix ;

— suivant mail du 07 octobre 2022, indiquant avoir repoussé une troisième offre de l’investisseur se rapprochant pourtant du prix fixé, la SCI MAXICLEM offrait à M. [S] d’accepter un achat au prix de 576.000 € et non 570.000 € tel qu’offert ; en cas de réponse favorable, la SCI MAXICLEM lui indiquait qu’il pouvait considérer que l’immeuble lui appartenait ;

— le 09 octobre 2022, la SCI MAXICLEM acceptait l’offre d’achat faite par M. [S], laquelle était rédigée de la manière suivante :

“Je fais suite à votre offre de vente au prix de 576.000 €, du bien désigné ci-dessous :

— nature du bien : immeuble – 8 logements,

— adresse du bien : [Adresse 5]

Je m’engage donc à acheter, de manière ferme, ce bien au prix de 576.000 €, nets vendeurs, hors frais de notaire, personnellement ou au profit de tout autre personne morale ou physique.

Ce montant sera payé dans sa totalité le jour de la signature de l’acte de vente notarié.

Offre sous conditions suspensives classiques :

— absence de problèmes majeurs dans les diagnostics techniques,

— absence de loyers impayés,

— obtention du prêt bancaire,

— par courrier recommandé du 20 octobre 2022, la SCI MAXICLEM entendait annuler l’offre estimant que sa signature avait été extorquée sous la pression,

— par courrier du 08 novembre 2022, le conseil de M. [S] indiquait à la SCI MAXICLEM que la vente était parfaite des suites de son acceptation et la mettait en demeure de parfaire la vente de l’immeuble ;

— par courrier du 24 novembre 2022, par le biais de son conseil, la SCI MAXICLEM répondait au conseil de M. [S] que l’offre était contestable dès lors qu’elle ne laissait aucun délai au vendeur pour l’accepter mais qu’elle demeurait disposée à vendre son bien à M. [S], sous réserve toutefois de la régularisation d’un compromis de vente à bref délai et à certaines conditions :

— versement d’un dépôt de garantie de 10% du prix de vente entre les mains du Notaire

— Fixation d’une clause pénale correspondant à 10 % du prix de vente en cas de non réalisation de la vente,

— précisions sur les conditions de réalisation et la durée de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt bancaire (2 mois maximum) ;

— par courrier du 24 janvier 2023, le même conseil répondait au conseil de M. [S] que deux mois s’étant écoulés, celui-ci n’avait justifié d’aucune démarche pour l’obtention d’un prêt bancaire, ni précisé les modalités du concours bancaire sollicité ; il informait le conseil de Me [S] de ce que des loyers impayés, un commandement de payer avait été délivré à l’une des locataires de l’immeuble et que le diagnostic de performance énergétique non réalisé dans l’appartement du rez-de-chaussée occupé par la même locataire, les conditions de la vente n’étaient pas réunies ; la SCI MAXICLEM acceptait toutefois, jusqu’au 31 janvier 2023, de procéder à la signature de l’acte authentique de vente aux conditions suivantes :

— régularisation d’un compromis de vente par le notaire de la SCI MAXICLEM à bref délai,

— versement d’un dépôt de garantie de 10% du prix de vente entre les mains du Notaire

— fixation d’une clause pénale correspondant à 10 % du prix de vente en cas de non réalisation de la vente autrement que par la non-réalisation d’une condition suspensive,

— précisions sur les conditions de réalisation et la durée de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt bancaire (2 mois maximum) ;

— par courrier du 30 janvier 2023, le conseil de M. [S] rappelait que l’offre d’achat avait été acceptée sous les conditions suspensives d’absence de problèmes majeurs dans les diagnostics techniques, d’absence de loyers impayés et d’obtention du prêt bancaire ; afin d’avancer sur les diagnostics exigibles pour la vente, M. [S] sollicitait la communication des premiers DPE en la possession du vendeur et les coordonnées de la locataire opposante afin d’entrer en contact et permettre la réalisation du diagnostic dans ce logement ; M. [S] confirmait sa volonté de poursuivre la vente et proposait pour la sécuriser que le compromis de vente soit rédigé en ces termes :

— prix de vente 576.000 € en pleine propriété, démembrée ainsi :

178.560 € – apport financier personnel (nue-propriété) versé dès la signature du compromis. Clause de substitution au profit d’un personne physique ou morale.

397.440 € – prêt bancaire amortissable sur 20 ans, Tx 2,00% (usufruit temporaire). Clause de substitution au profit d’une personne morale.

— clause suspensive (obtention du prêt)

— émoluments du Notaire à la charge du vendeur ( celui-ci imposant de manière expresse son propre Notaire dans cette vente).

— par courrier du 1er février 2023, la SCI MAXICLEM précisait n’accepter la vente qu’à la condition de ne pas prendre en charge les émoluments du notaire dus par l’acquéreur.

— le 16 février 2023, M. [S] indiquait qu’il était convenu que le notaire instrumentaire sera choisi par M. [S] étant précisé que la SCI MAXICLEM pouvait se faire accompagner par le Notaire de son choix ; il confimait accepter l’ajout d’une clause pénale de 10% du prix de vente, bien que non initialement prévue et indiquait que le compromis de vente sera rédigé en ces termes :

— Prix de vente de 576.000 € en pleine propriété, démembrée ainsi :

178.560 € – apport financier personnel (nue-propriété). Clause de substitution au profit d’un personne physique ou morale.

397.440 € – prêt bancaire amortissable sur 20 ans, Tx 2,00% (usufruit temporaire). Clause de substitution au profit d’une personne morale.

— clause suspensive (obtention du prêt)

— clause pénale 10% du prix de vente (raison autre que la condition suspensive)”

— par courrier du 18 février 2023, la SCI MAXICLEM s’engageait à poursuivre la vente de l’immeuble situé [Adresse 6] à LORIENT à Monsieur [S], dans les conditions mentionnées dans la lettre officielle du 16 février 2023.

— par courrier du 26 juin 2023, M. [S] informait la SCI MAXICLEM de la mise en oeuvre de la clause de substitution au profit des sociétés civiles BEAUVAIS acquéreure de la nue-propriété sans prêt et GESTION IMMO acquéreure de l’usufruit temporaire avec un prêt.

Il résulte de ce qui précède que les parties ont régulièrement entendu proroger les effets de l’offre d’achat initiale et ont communément accepter d’en modifier certaines conditions.

L’offre d’achat formulée par M. [S], auquel sont désormais substituées la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS, portant sur le bien mis en vente par la SCI MAXICLEM et acceptée par elle, au prix proposé, comprend les éléments essentiels du contrat et l’accord des parties sur la chose et sur le prix. Les parties s’accordent sur ce point.

A ce jour, elles conviennent en outre que les diagnostics techniques nécessaires à la vente ont été obtenus et sollicitant l’exécution forcée de la vente, la SC GESTION IMMO sera considérée comme n’entendant pas faire valoir la persistance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt stipulée à son seul profit.

Le caractère parfait de la vente, au jour de la présente décision, n’est pas contesté.

— sur la demande de vente forcée

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. En l’absence lors de la signature de l’acte authentique de vente du document mentionné au 5° du I, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur indicative.

L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment est visé au 3° et le diagnostic de performance énergétique au 6° de l’article L.271-4 I du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS soutiennent que la SCI MAXICLEM s’est refusée délibéremment et abusivement à signer le compromis de vente alors que l’absence de diagnostic de performance énergétique et d’autres justificatifs des suites d’un litige existant entre la SCI MAXICLEM et une de ses locataires n’y faisait pas obstacle. Elles estiment par ailleurs que l’impossibilité alléguée d’obtention du diagnostic relève de manquements de la SCI MAXICLEM dans la gestion de ses relations avec sa locataire. Elles indiquent en tout état de cause avoir renoncé à la condition initialement posée par elles d’obtention des diagnostics techniques, autorisant la SCI MAXICLEM à s’exonérer de leur production. Sans remettre en cause la validité de la vente intervenue, elles soulèvent que la SCI MAXICLEM a manqué à son obligation d’information et fait preuve d’une réticence dolosive, en dissimulant sciemment que le bien était infesté de longue date par la mérule. Elles mettent en doute l’intention réelle de vendre de la SCI MAXICLEM dès suites de l’annulation des deux rendez-vous précédemment fixés pour la signature du compromis de vente les 24 et 29 mars 2023 et des délais imposés par sa volonté unilatérale d’obtenir l’ensemble des diagnostics techniques.

Pour s’opposer aux demandes de vente forcée ou de régularisation du compromis sous astreinte, la SCI MAXICLEM fait quant à elle valoir que la présence des diagnostics techniques est entrée dans le champ contractuel de sorte qu’aucune dispense de production de ces derniers de la part les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS ne saurait suffire pour revenir sur les engagements pris. Elle soutient avoir fait toutes diligences et avoir engagé toutes les procédures pour l’obtention des diagnostics nécessaires à la vente.

Il résulte du dossier et des pièces versées au débat que :

— un rendez-vous de signature d’un compromis de vente entre les parties fixé au 24 mars 2023 a été annulé par le notaire de la SCI MAXICLEM au motif de n’avoir pu obtenir les diagnostics techniques du dernier appartement,

— par courrier du 11 avril 2023, Me [P], notaire de M. [S], indiquait à Me [Y], notaire de la SCI MAXICLEM que M. [S] entendait qu’une avancée significative du dossier se concrétise dans les prochains jours au moyen de la signature de l’avant-contrat aux conditions et termes arrêtés le 16 février 2023 et qu’à cette fin, M. [S] proposait de rencontrer la locataire en place pour lui proposer, sans garantir le résultat, de prendre en charge les travaux qu’elle sollicite auprès de son bailleur, dans le but “ d’obtenir en contrepartie l’accord de ladite locataire de laisser pénétrer dans les lieux tout diagnostiqueur ou toute personne habilitée à réaliser les diagnostics incontournables manquants”.

— rappelant les démarches en cours aux fins d’expulsion de la locataire de l’appartement en cause, Me [G], notaire associé au sein de la SCP SCP [Y] – LE BELLER – [E], notaire de la SCI MAXICLEM, s’opposait à la signature de tout acte dans l’attente de l’obtention des diagnostics requis, indiquant notamment dans un courrier du 04 août 2023 adressé à Maître [J] : “je ne vois pas comment nous pourrions contraindre mon client à signer un compromis alors qu’il ne peut pas fournir l’ensemble des diagnostics, je vous rappelle que ces diagnostics sont obligatoires. Le défaut de remise ne permet pas au vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés. Je vous rappelle que cet immeuble a été en son temps contaminé par de la mérule, il est tout à fait envisageable d’imaginer que l’appartement (litigieux), soit concerné par ce type de champignon. Je considère qu’il est de notre responsabilité et qu’au titre de notre devoir de conseil envers les deux parties, nous ne pouvons conseiller aux parties de signer un compromis qu’avec l’ensemble des diagnostics obligatoires”.

— si par mail du 31 août 2023, postérieur à l’assignation objet des présentes, Me [J] indiquait à M. [S] qu’il était envisageable de présenter un projet de promesse malgré l’absence de diagnostic, force est de constater qu’aucune démarche n’est établie en ce sens, et qu’aucune sommation de se présenter à un rendez-vous de signature d’un compromis de vente n’a été faite au vendeur.

— Par courrier du 04 décembre 2023, le notaire de la SCI MAXICLEM réitérait sa position d’attente de l’obtention de l’ensemble des diagnostics complets du dernier appartement, notamment en raison de la constatation de champignons lignivores au niveau du plafond de la cave se situant au-dessous de l’appartement litigieux. Il indiquait : “vous comprendrez qu’il n’est pas possible de procéder à la réalisation de la vente sans l’obtention des diagnostics complets dudit appartement” ; il faisait également mention de l’ordonnance du 04 décembre 2023 rendue au profit de la SCI MAXICLEM l’autorisant à pénétrer dans le logement afin d’y réaliser les derniers diagnostics, précisant que “dès réception du rapport, une date de signature de l’avant-contrat pourra être fixée”.

— le diagnostic d’état parasitaire de l’appartement litigieux était établi le 18 décembre 2023 par la société ACH Diagnostics et communiqué aux acheteurs le 22 décembre 2023 ; les derniers diagnostics techniques transmis, le notaire de la SCI MAXICLEM faisait part de ses disponibilités pour la signature du compromis de vente les 4, 8 et 9 janvier 2024.

Au regard de tout ce qui précède, il y a lieu de retenir que le diagnostic de performance énergétique n’était pas le seul diagnostic manquant au jour de la date prévue de la signature du compromis de vente. Si le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur indicative, le diagnostic d’état parasitaire est prévu comme devant être produit par le vendeur lors de la promesse de vente et annexé à celle-ci. En son absence, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

S’agissant d’une obligation légale, le vendeur ne saurait être contraint d’y renoncer au regard de la gravité des conséquences susceptibles de résulter de l’absence de cet élément. Par ailleurs, si la condition n’a pas été expressément reprise au terme de l’offre d’achat du 16 février 2023, force est de constater que l’ensemble des échanges postérieurs entre les parties y font encore référence, relevant leur caractère “incontournable”. Les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS ne sauraient aujourd’hui y renoncer de manière unilatérale, la condition entrée dans le champ contractuel se révélant bénéficier aux deux parties et non à leur seul profit.

Dès lors, il est considéré qu’au jour de l’assignation, en l’absence des diagnostics techniques, les conditions n’étaient pas remplies pour permettre la réalisation de la vente. Il ne saurait être retenu un refus abusif de la SCI MAXICLEM.

En outre, il résulte de l’ensemble des pièces versées au débat par la SCI MAXICLEM qu’ayant eu connaissance postérieurement à la signature de la première offre du refus de sa locataire de laisser visiter son appartement, la SCI MAXICLEM a informé rapidement l’acquéreur du litige existant, répondu à ses demandes de transmission des coordonnées de la locataire et mis en oeuvre toutes les diligences utiles afin de pouvoir obtenir les diagnostics souhaités.

Ainsi, le 13 avril 2022, un commandement de payer les loyers, de justifier d’une attestation d’assurance et d’avoir à respecter les clauses du bail lui était délivrée. Un congé pour motifs sérieux et légitimes lui était signifié le 4 novembre 2022. En outre, différentes relances, y compris par voie d’huissier de justice lui ont été adressées aux fins de laisser accès à son logement pour l’établissement des diagnostics et la réalisation de travaux suite à dégât des eaux. A défaut de réponse, la SCI MAXICLEM a saisi le tribunal judiciaire le 20 juin 2023 aux fins d’état des lieux du logement donné à bail, le même jour, par assignation d’une demande aux fins de validité du congé et d’expulsion et postérieurement au jugement rendu le 18 octobre 2023 autorisant l’expulsion de la locataire, obtenu par ordonnance sur requête du 04 décembre 2023 l’autorisation de procéder à l’ouverture forcée des portes du logement pour l’établissement de l’état parasitaire par la société ACH Diagnostics, face au refus persistant de la locataire de donner accès au logement. Un commandement de quitter les lieux a été délivré le 15 novembre 2023 et un procès-verbal de tentative d’expulsion a été établi le 02 avril 2024, la SCI MAXICLEM sollicitant immédiatement le recours à la force publique, permettant le départ de l’intéressée.

Fondées sur les dires de la locataire, reccueillis par téléphone par M. [S], les manquements de la SCI MAXICLEM invoqués par la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS comme étant à l’origine du litige locatif et par conséquent des difficultés d’établissement des diagnostics, ne sont pas avérés et sont contredits par les motifs du jugement du tribunal judiciaire du 18 octobre 2023, produit aux débats et aux termes duquel la locataire ne justifie pas de ses allégations. Il n’est pas plus justifié d’un refus de la SCI MAXICLEM de laisser M. [S] intervenir pour résoudre le litige existant avec la locataire.

A l’issue du litige et dès l’obtention des diagnostics techniques, il est justifié par la SCI MAXICLEM d’une proposition de fixation d’un rendez-vous de signature du compromis de vente à bref délai. Les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS n’y ont pas donné suite.

S’agissant du défaut d’information et du dol invoqué par les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS, l’attestation établie par Mme [A] [L], laquelle ne respecte pas les dispositions de l’article 202 du code civil, sera écartée des débats en l’absence d’autres éléments la confirmant quant aux propos tenus par le représentant de la SCI MAXICLEM sur l’état parasitaire de l’immeuble.

Par ailleurs, il résulte du courrier du 04 août 2023 adressé par Me [G] à Maître [J] que les parties étaient déjà précédemment informées de ce que l’immeuble a été en son temps contaminé par de la mérule. De la même manière, l’état parasitaire du 28 septembre 2016 a été produit sur demande des SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS dans le cadre de la présente instance faite les 18 juin et 10 juillet 2024 et les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS ne contestent pas avoir reçu l’ensemble des états parasitaires dans le cadre de la présente vente.

En tout état de cause, les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS ne sauraient soutenir l’existence d’une dissimulation intentionnelle par la SCI MAXICLEM d’une information (présence passée ou présente de mérule) dont elle aurait su le caractère déterminant pour elles alors même qu’elles soutiennent que la vente est parfaite du seul accord des parties sur la chose et sur le prix, contrat dont elles n’ont pas entendu faire dépendre l’état du bien, les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS entendant encore se prévaloir de leur renonciation au bénéfice de la condition de l’absence de problèmes majeurs dans les diagnostics techniques dans le cadre de la présente procédure.

Elles ne peuvent aussi invoquer à la fois la présence de mérule pour justifier l’absence de suites données aux propositions de rendez-vous faites pour la signature d’un compromis de vente dès janvier 2024 et soutenir que l’accord demeure parfait entre les parties pour solliciter la vente forcée du bien à l’encontre de la SCI MAXICLEM, le dol invoqué décrit comme sans incidence sur la vente.

Au regard de tout ce qui précède, en l’absence de manquement de la SCI MAXICLEM à ses obligations contractuelles, la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS seront déboutées de leur demande de vente forcée.

Toutefois, tel que précédemment retenu, les parties s’accordant pour considérer à ce jour la vente comme parfaite, compte tenu de l’ancienneté du litige, celle-ci sera ordonnée, sauf aux parties à y procéder préalablement et amiablement.

Sur les préjudices subis

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu au paiement des dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS soutiennent que le vendeur fautif qui a retardé sans raison valable la conclusion d’une vente doit être tenu responsable des préjudices financiers subis par son acquéreur dûs au renchérissement du coût du crédit ou encore des pertes de revenus locatifs. La SCI MAXICLEM s’y oppose en l’absence de preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’absence de tout manquement fautif retenu à l’encontre de la SCI MAXICLEM, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de réparation faite au titre des préjudices financiers résultant du renchérissement du coût du crédit ou des pertes de revenus locatifs.

De surcroît, il sera constaté que contrairement aux termes de l’offre d’achat faite, les études de financement faites ua profit de la SCI BEAUVAIS ou simulation de prêt au profit de la SC GESTION IMMO portent sur un emprunt d’un montant de 627.724,00 € comprenant le prix d’achat de l’immeuble et les frais d’actes y afférent, sans aucun apport personnel désormais.

La SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS soutiennent en outre que la procédure de vente forcée initiée, elles ont été informées de l’infestation de l’immeuble par la mérule. Elles affirment qu’au-delà du coût des travaux, la valeur du bien contaminé est moindre. En réparation de la faute dolosive imputée à la SCI MAXICLEM, elles sollicitent la compensation de leur préjudice par l’allocation de dommages et intérêts à leur profit.

En réponse, la SCI MAXICLEM explique avoir fait de nombreux travaux sur le bien, avoir réalisé des traitements du bois en février 2017, août 2024 et octobre 2024 et avoir remis en état le plancher abîmé après le départ de sa locataire dans le logement litigieux. Elle ajoute que M. [S], professionnel de l’immobilier, a visité les lieux avant la formulation de son offre à hauteur de 576.000 €. La SCI MAXICLEM interroge la motivation des sociétés GESTION IMMO et BEAUVAIS à acquérir le bien dès lors qu’elles en contestent désormais l’état et la valeur.

Tel que précédemment jugé, aucune faute n’a été retenue à l’encontre de la SCI MAXICLEM. En outre, les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS ne sauraient solliciter une diminution du prix au travers de leur demande de dommages et intérêts alors qu’elles se prévalent, à titre principal, du caractère parfait de la vente du fait d’un accord sur le bien et sur le prix entre les parties.

Au regard de tout ce qui précède, les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS seront déboutées de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant à la présente instance, elles seront respectivement déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens partagés par moitié.

Au regard de l’ancienneté du litige, s’agissant de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SCI MAXICLEM.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe :

— déclare recevable l’assignation délivrée le 26 Juillet 2023 par la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS à l’encontre de la SCI MAXICLEM

— ordonne la vente forcée du bien, si les parties n’y ont pas déjà procédé par voie amiable par devant notaire dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement.

— dit qu’à défaut, le présent jugement vaudra acte authentique de vente au profit de la SC GESTION IMMO et de la SCI BEAUVAIS du bien immobilier sis [Adresse 4] à LORIENT (56100) cadastré section AT no [Cadastre 1] pour une superficie de 3 ares, 12 centiares, moyennant le prix de 576.000 euros en ce non compris les frais de notaire à la charge de l’acquéreur,

— ordonne la publication du présent jugement au Service de la publicité foncière de LORIENT, aux frais de la SC GESTION IMMO et de la SCI BEAUVAIS,

— déboute la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS de leurs demandes de dommages et intérêts,

— déboute respectivement la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS d’une part et la SCI MAXICLEM d’autre part de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

— constate l’exécution provisoire provisoire de la présente décision.

Ainsi prononcé et mis à disposition au greffe le 11 Mars 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MAXICLEM est propriétaire d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à LORIENT (56100) qu’elle a mis en vente à compter du mois d’août 2022.

Le 9 octobre 2022, Monsieur [X] [S] a adressé à la SCI MAXICLEM une offre d’achat de l’ensemble immobilier au prix de 576.000 €, acceptée le même jour par la SCI MAXICLEM.

Différents échanges ont eu lieu entre les parties sans que la signature d’une promesse de vente ne puisse intervenir.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 juillet 2023, la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS ont fait assigner la SCI MAXICLEM devant le tribunal judiciaire de Lorient, à jour fixe, aux fins de voir prononcer la vente au prix de 576.000 € et condamner la SCI MAXICLEM au titre des préjudices subis.

Devant les différents développements de la procédure, l’instance a été renvoyée à la mise en état le 06 décembre 2023.

La clôture a été prononcée le 23 mai 2025.

Les dernières conclusions n°8 notifiées par les requérantes le 22 mai 2025 ont été rejetées comme tardives.

Ainsi, par dernières conclusions récapitulatives n° 7 notifiées par voie électronique le 26 février 2025, sur le fondement des articles 1583, 1113 et 1114, 1118, 1216 et 1217, 1137 du code civil et de l’article 515 du code de procédure civile, la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS demandent au tribunal de :

A titre principal,

Juger que le jugement à intervenir vaudra bonne et valable vente et tiendra lieu d’acte de vente, entre, d’une part les sociétés civiles BEAUVAIS et GESTION IMMO, substituées à Monsieur [S] et, d’autre part, la SCI MAXICLEM, aux conditions fixées aux termes de la présente assignation moyennant le prix de vente de 576 000 € net vendeur ;

Juger que le jugement à intervenir devra être publié au service de publicité foncière de [Localité 4] par la partie la plus diligente ;

Condamner la SCI MAXICLEM au paiement des sommes suivantes correspondantes aux préjudices subis par la société GESTION IMMO :

— la somme de 190.424,30€ (somme arrêtée au 19 février 2025), au titre du renchérissement du coût du crédit,

— la somme de 110.630 € à la date des présentes à parfaire soit 4 810 € par mois, au titre de la perte de chance de louer le bien, à compter du 24 mars 2023 et jusqu’à la signature de l’acte de vente,

— la somme de 331.000 € au titre de la perte de valeur du bien,

Ordonner la compensation entre le prix de vente de l’immeuble, soit 576 000 € et les sommes dues par la SCI MAXICLEM ;

A titre subsidiaire,

Enjoindre à la SCI MAXICLEM de signer l’acte de vente aux termes de la présente assignation dans un délai de 15 jours à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard ;

Condamner la SCI MAXICLEM au paiement des sommes suivantes correspondantes aux préjudices subis par la société GESTION IMMO :

— la somme de 182.869,02 € (somme arrêtée au 1er décembre 2023), au titre du renchérissement du coût du crédit, somme à parfaire au regard de la hausse des taux d’intérêts,

— la somme de 93.394 € à la date des présentes à parfaire soit 4 810 € par mois, au titre de la perte de chance de louer le bien, à compter du 24 mars 2023 et jusqu’à la signature de l’acte de vente ;

— la somme de 331.000 € au titre de la perte de valeur du bien.

Ordonner la compensation entre le prix de vente de l’immeuble, soit 576 000 € et les sommes dues par la SCI MAXICLEM ;

En tout état de cause,

Débouter la SCI MAXICLEM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SCI MAXICLEM à verser à la société GESTION IMMO et à la société BEAUVAIS la somme de 6.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel ou opposition et, sans caution ;

Condamner la même aux entiers dépens.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 avril 2025, sur le fondement des articles 1582 et suivants et 1217 du code civil et des articles 514-1 et suivants du code de procédure civile, la SCI MAXICLEM demande au tribunal de :

— la Juger recevable et bien fondée en ses prétentions,

Y faisant droit,

A titre principal,

— Juger irrecevables les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS en leurs prétentions faute de publication de l’assignation au service de la publicité foncière,

En conséquence,

— Débouter les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS de l’intégralité de leur demande formulée à l’encontre de la SCI MAXICLEM,

A titre surabondant,

— Débouter les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS de leur demande de vente forcée formulée à l’encontre de la SCI MAXICLEM, la SCI MAXICLEM n’entendant pas revenir sur l’acceptation de l’offre émise par Monsieur [X] [S] le 9 octobre 2022 au prix de 576.000 € et confirmée selon correspondances officielles des 1er février et 18 février 2023.

— Débouter la SC GESTION IMMO de ses demandes indemnitaires formulées à l’encontre de la SCI MAXICLEM et de leur demande de compensation.

— Débouter la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS de toute demande plus ample et contraire.

En tout état de cause,

— Condamner in solidum et solidairement les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS à payer à la SCI MAXICLEM la somme de 7.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— Condamner in solidum et solidairement les mêmes aux frais d’exécution forcée susceptibles d’être exposés en application des articles R 631-4 du code de la consommation et A 444-32 du code de commerce.

— Débouter les sociétés SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS de leur demande d’exécution provisoire,

— Ecarter l’exécution provisoire de droit compte tenu de la particularité de l’affaire.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité des demandes

Aux termes de l’article 30 dernier alinéa du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision des droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 2-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

L’article 37 2° du même décret dispose que peuvent être publiées au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles qu’elles concernent, les documents énumérés ci-après auxquels sont annexés ou dans lesquels sont littéralement reproduits des actes soumis ou admis à publicité, quoique ces derniers n’aient pas été dressés en la forme authentique :

[…] 1° demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique desdits actes.

En l’espèce, la SCI MAXICLEM soutient que l’assignation signifiée par les SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS devait être publiée à la conservation des hypothèques, préalable nécessaire à toute action tendant à faire juger la perfection d’une vente immobilière. En réponse, la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS affirment qu’il se déduit des dispositions légales que les assignations en vente forcée ne sont pas soumises à une obligation de publication au service de la publicité foncière, dès lors qu’elles n’ont pas pour objet une demande tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité.

L’assignation délivrée par les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS tendant au prononcé de la vente n’est pas énumérée par l’article 30 dernier alinéa du décret n°55-22 du 04 janvier 1955. La demande formée par les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS n’a pas non plus pour conséquence d’emporter la résolution, la révocation ou l’annulation d’un acte authentique de vente précédemment publié. Il n’y a dès lors pas lieu à publication.

La demande sera jugée recevable.

Sur le prononcé de la vente

— sur l’accord des parties

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS soutiennent que l’offre ferme d’achat de l’immeuble mis en vente, au prix de 576.000 €, faite avec faculté de substitution et acceptée par la [N] MAXICLEM, vaut vente. En réponse, la SCI MAXICLEM maintient son acceptation de l’offre. Elle ne s’oppose pas non plus à la substitution réalisée entre M. [S] et les SC GESTION IMMO et BEAUVAIS.

Il résulte du dossier et des pièces versées au débat que :

— suivant message du 06 octobre 2022, à la suite d’un premier échange, M. [S] revenait vers la SCI MAXICLEM ; il indiquait être informé par son banquier de l’augmentation importante des taux d’intérêts et de la rétractation de nombreux acheteurs ou des fréquents refus des banques d’accorder un prêt immobilier pour un projet locatif ; il voulait savoir si la vente du bien de la SCI MAXICLEM était finalisée auprès de son acheteur à défaut de quoi il était toujours intéressé pour l’acheter ; il disait rester ouvert sur la discussion du prix ;

— suivant mail du 07 octobre 2022, indiquant avoir repoussé une troisième offre de l’investisseur se rapprochant pourtant du prix fixé, la SCI MAXICLEM offrait à M. [S] d’accepter un achat au prix de 576.000 € et non 570.000 € tel qu’offert ; en cas de réponse favorable, la SCI MAXICLEM lui indiquait qu’il pouvait considérer que l’immeuble lui appartenait ;

— le 09 octobre 2022, la SCI MAXICLEM acceptait l’offre d’achat faite par M. [S], laquelle était rédigée de la manière suivante :

“Je fais suite à votre offre de vente au prix de 576.000 €, du bien désigné ci-dessous :

— nature du bien : immeuble – 8 logements,

— adresse du bien : [Adresse 5]

Je m’engage donc à acheter, de manière ferme, ce bien au prix de 576.000 €, nets vendeurs, hors frais de notaire, personnellement ou au profit de tout autre personne morale ou physique.

Ce montant sera payé dans sa totalité le jour de la signature de l’acte de vente notarié.

Offre sous conditions suspensives classiques :

— absence de problèmes majeurs dans les diagnostics techniques,

— absence de loyers impayés,

— obtention du prêt bancaire,

— par courrier recommandé du 20 octobre 2022, la SCI MAXICLEM entendait annuler l’offre estimant que sa signature avait été extorquée sous la pression,

— par courrier du 08 novembre 2022, le conseil de M. [S] indiquait à la SCI MAXICLEM que la vente était parfaite des suites de son acceptation et la mettait en demeure de parfaire la vente de l’immeuble ;

— par courrier du 24 novembre 2022, par le biais de son conseil, la SCI MAXICLEM répondait au conseil de M. [S] que l’offre était contestable dès lors qu’elle ne laissait aucun délai au vendeur pour l’accepter mais qu’elle demeurait disposée à vendre son bien à M. [S], sous réserve toutefois de la régularisation d’un compromis de vente à bref délai et à certaines conditions :

— versement d’un dépôt de garantie de 10% du prix de vente entre les mains du Notaire

— Fixation d’une clause pénale correspondant à 10 % du prix de vente en cas de non réalisation de la vente,

— précisions sur les conditions de réalisation et la durée de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt bancaire (2 mois maximum) ;

— par courrier du 24 janvier 2023, le même conseil répondait au conseil de M. [S] que deux mois s’étant écoulés, celui-ci n’avait justifié d’aucune démarche pour l’obtention d’un prêt bancaire, ni précisé les modalités du concours bancaire sollicité ; il informait le conseil de Me [S] de ce que des loyers impayés, un commandement de payer avait été délivré à l’une des locataires de l’immeuble et que le diagnostic de performance énergétique non réalisé dans l’appartement du rez-de-chaussée occupé par la même locataire, les conditions de la vente n’étaient pas réunies ; la SCI MAXICLEM acceptait toutefois, jusqu’au 31 janvier 2023, de procéder à la signature de l’acte authentique de vente aux conditions suivantes :

— régularisation d’un compromis de vente par le notaire de la SCI MAXICLEM à bref délai,

— versement d’un dépôt de garantie de 10% du prix de vente entre les mains du Notaire

— fixation d’une clause pénale correspondant à 10 % du prix de vente en cas de non réalisation de la vente autrement que par la non-réalisation d’une condition suspensive,

— précisions sur les conditions de réalisation et la durée de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt bancaire (2 mois maximum) ;

— par courrier du 30 janvier 2023, le conseil de M. [S] rappelait que l’offre d’achat avait été acceptée sous les conditions suspensives d’absence de problèmes majeurs dans les diagnostics techniques, d’absence de loyers impayés et d’obtention du prêt bancaire ; afin d’avancer sur les diagnostics exigibles pour la vente, M. [S] sollicitait la communication des premiers DPE en la possession du vendeur et les coordonnées de la locataire opposante afin d’entrer en contact et permettre la réalisation du diagnostic dans ce logement ; M. [S] confirmait sa volonté de poursuivre la vente et proposait pour la sécuriser que le compromis de vente soit rédigé en ces termes :

— prix de vente 576.000 € en pleine propriété, démembrée ainsi :

178.560 € – apport financier personnel (nue-propriété) versé dès la signature du compromis. Clause de substitution au profit d’un personne physique ou morale.

397.440 € – prêt bancaire amortissable sur 20 ans, Tx 2,00% (usufruit temporaire). Clause de substitution au profit d’une personne morale.

— clause suspensive (obtention du prêt)

— émoluments du Notaire à la charge du vendeur ( celui-ci imposant de manière expresse son propre Notaire dans cette vente).

— par courrier du 1er février 2023, la SCI MAXICLEM précisait n’accepter la vente qu’à la condition de ne pas prendre en charge les émoluments du notaire dus par l’acquéreur.

— le 16 février 2023, M. [S] indiquait qu’il était convenu que le notaire instrumentaire sera choisi par M. [S] étant précisé que la SCI MAXICLEM pouvait se faire accompagner par le Notaire de son choix ; il confimait accepter l’ajout d’une clause pénale de 10% du prix de vente, bien que non initialement prévue et indiquait que le compromis de vente sera rédigé en ces termes :

— Prix de vente de 576.000 € en pleine propriété, démembrée ainsi :

178.560 € – apport financier personnel (nue-propriété). Clause de substitution au profit d’un personne physique ou morale.

397.440 € – prêt bancaire amortissable sur 20 ans, Tx 2,00% (usufruit temporaire). Clause de substitution au profit d’une personne morale.

— clause suspensive (obtention du prêt)

— clause pénale 10% du prix de vente (raison autre que la condition suspensive)”

— par courrier du 18 février 2023, la SCI MAXICLEM s’engageait à poursuivre la vente de l’immeuble situé [Adresse 6] à LORIENT à Monsieur [S], dans les conditions mentionnées dans la lettre officielle du 16 février 2023.

— par courrier du 26 juin 2023, M. [S] informait la SCI MAXICLEM de la mise en oeuvre de la clause de substitution au profit des sociétés civiles BEAUVAIS acquéreure de la nue-propriété sans prêt et GESTION IMMO acquéreure de l’usufruit temporaire avec un prêt.

Il résulte de ce qui précède que les parties ont régulièrement entendu proroger les effets de l’offre d’achat initiale et ont communément accepter d’en modifier certaines conditions.

L’offre d’achat formulée par M. [S], auquel sont désormais substituées la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS, portant sur le bien mis en vente par la SCI MAXICLEM et acceptée par elle, au prix proposé, comprend les éléments essentiels du contrat et l’accord des parties sur la chose et sur le prix. Les parties s’accordent sur ce point.

A ce jour, elles conviennent en outre que les diagnostics techniques nécessaires à la vente ont été obtenus et sollicitant l’exécution forcée de la vente, la SC GESTION IMMO sera considérée comme n’entendant pas faire valoir la persistance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt stipulée à son seul profit.

Le caractère parfait de la vente, au jour de la présente décision, n’est pas contesté.

— sur la demande de vente forcée

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. En l’absence lors de la signature de l’acte authentique de vente du document mentionné au 5° du I, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur indicative.

L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment est visé au 3° et le diagnostic de performance énergétique au 6° de l’article L.271-4 I du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS soutiennent que la SCI MAXICLEM s’est refusée délibéremment et abusivement à signer le compromis de vente alors que l’absence de diagnostic de performance énergétique et d’autres justificatifs des suites d’un litige existant entre la SCI MAXICLEM et une de ses locataires n’y faisait pas obstacle. Elles estiment par ailleurs que l’impossibilité alléguée d’obtention du diagnostic relève de manquements de la SCI MAXICLEM dans la gestion de ses relations avec sa locataire. Elles indiquent en tout état de cause avoir renoncé à la condition initialement posée par elles d’obtention des diagnostics techniques, autorisant la SCI MAXICLEM à s’exonérer de leur production. Sans remettre en cause la validité de la vente intervenue, elles soulèvent que la SCI MAXICLEM a manqué à son obligation d’information et fait preuve d’une réticence dolosive, en dissimulant sciemment que le bien était infesté de longue date par la mérule. Elles mettent en doute l’intention réelle de vendre de la SCI MAXICLEM dès suites de l’annulation des deux rendez-vous précédemment fixés pour la signature du compromis de vente les 24 et 29 mars 2023 et des délais imposés par sa volonté unilatérale d’obtenir l’ensemble des diagnostics techniques.

Pour s’opposer aux demandes de vente forcée ou de régularisation du compromis sous astreinte, la SCI MAXICLEM fait quant à elle valoir que la présence des diagnostics techniques est entrée dans le champ contractuel de sorte qu’aucune dispense de production de ces derniers de la part les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS ne saurait suffire pour revenir sur les engagements pris. Elle soutient avoir fait toutes diligences et avoir engagé toutes les procédures pour l’obtention des diagnostics nécessaires à la vente.

Il résulte du dossier et des pièces versées au débat que :

— un rendez-vous de signature d’un compromis de vente entre les parties fixé au 24 mars 2023 a été annulé par le notaire de la SCI MAXICLEM au motif de n’avoir pu obtenir les diagnostics techniques du dernier appartement,

— par courrier du 11 avril 2023, Me [P], notaire de M. [S], indiquait à Me [Y], notaire de la SCI MAXICLEM que M. [S] entendait qu’une avancée significative du dossier se concrétise dans les prochains jours au moyen de la signature de l’avant-contrat aux conditions et termes arrêtés le 16 février 2023 et qu’à cette fin, M. [S] proposait de rencontrer la locataire en place pour lui proposer, sans garantir le résultat, de prendre en charge les travaux qu’elle sollicite auprès de son bailleur, dans le but “ d’obtenir en contrepartie l’accord de ladite locataire de laisser pénétrer dans les lieux tout diagnostiqueur ou toute personne habilitée à réaliser les diagnostics incontournables manquants”.

— rappelant les démarches en cours aux fins d’expulsion de la locataire de l’appartement en cause, Me [G], notaire associé au sein de la SCP SCP [Y] – LE BELLER – [E], notaire de la SCI MAXICLEM, s’opposait à la signature de tout acte dans l’attente de l’obtention des diagnostics requis, indiquant notamment dans un courrier du 04 août 2023 adressé à Maître [J] : “je ne vois pas comment nous pourrions contraindre mon client à signer un compromis alors qu’il ne peut pas fournir l’ensemble des diagnostics, je vous rappelle que ces diagnostics sont obligatoires. Le défaut de remise ne permet pas au vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés. Je vous rappelle que cet immeuble a été en son temps contaminé par de la mérule, il est tout à fait envisageable d’imaginer que l’appartement (litigieux), soit concerné par ce type de champignon. Je considère qu’il est de notre responsabilité et qu’au titre de notre devoir de conseil envers les deux parties, nous ne pouvons conseiller aux parties de signer un compromis qu’avec l’ensemble des diagnostics obligatoires”.

— si par mail du 31 août 2023, postérieur à l’assignation objet des présentes, Me [J] indiquait à M. [S] qu’il était envisageable de présenter un projet de promesse malgré l’absence de diagnostic, force est de constater qu’aucune démarche n’est établie en ce sens, et qu’aucune sommation de se présenter à un rendez-vous de signature d’un compromis de vente n’a été faite au vendeur.

— Par courrier du 04 décembre 2023, le notaire de la SCI MAXICLEM réitérait sa position d’attente de l’obtention de l’ensemble des diagnostics complets du dernier appartement, notamment en raison de la constatation de champignons lignivores au niveau du plafond de la cave se situant au-dessous de l’appartement litigieux. Il indiquait : “vous comprendrez qu’il n’est pas possible de procéder à la réalisation de la vente sans l’obtention des diagnostics complets dudit appartement” ; il faisait également mention de l’ordonnance du 04 décembre 2023 rendue au profit de la SCI MAXICLEM l’autorisant à pénétrer dans le logement afin d’y réaliser les derniers diagnostics, précisant que “dès réception du rapport, une date de signature de l’avant-contrat pourra être fixée”.

— le diagnostic d’état parasitaire de l’appartement litigieux était établi le 18 décembre 2023 par la société ACH Diagnostics et communiqué aux acheteurs le 22 décembre 2023 ; les derniers diagnostics techniques transmis, le notaire de la SCI MAXICLEM faisait part de ses disponibilités pour la signature du compromis de vente les 4, 8 et 9 janvier 2024.

Au regard de tout ce qui précède, il y a lieu de retenir que le diagnostic de performance énergétique n’était pas le seul diagnostic manquant au jour de la date prévue de la signature du compromis de vente. Si le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur indicative, le diagnostic d’état parasitaire est prévu comme devant être produit par le vendeur lors de la promesse de vente et annexé à celle-ci. En son absence, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

S’agissant d’une obligation légale, le vendeur ne saurait être contraint d’y renoncer au regard de la gravité des conséquences susceptibles de résulter de l’absence de cet élément. Par ailleurs, si la condition n’a pas été expressément reprise au terme de l’offre d’achat du 16 février 2023, force est de constater que l’ensemble des échanges postérieurs entre les parties y font encore référence, relevant leur caractère “incontournable”. Les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS ne sauraient aujourd’hui y renoncer de manière unilatérale, la condition entrée dans le champ contractuel se révélant bénéficier aux deux parties et non à leur seul profit.

Dès lors, il est considéré qu’au jour de l’assignation, en l’absence des diagnostics techniques, les conditions n’étaient pas remplies pour permettre la réalisation de la vente. Il ne saurait être retenu un refus abusif de la SCI MAXICLEM.

En outre, il résulte de l’ensemble des pièces versées au débat par la SCI MAXICLEM qu’ayant eu connaissance postérieurement à la signature de la première offre du refus de sa locataire de laisser visiter son appartement, la SCI MAXICLEM a informé rapidement l’acquéreur du litige existant, répondu à ses demandes de transmission des coordonnées de la locataire et mis en oeuvre toutes les diligences utiles afin de pouvoir obtenir les diagnostics souhaités.

Ainsi, le 13 avril 2022, un commandement de payer les loyers, de justifier d’une attestation d’assurance et d’avoir à respecter les clauses du bail lui était délivrée. Un congé pour motifs sérieux et légitimes lui était signifié le 4 novembre 2022. En outre, différentes relances, y compris par voie d’huissier de justice lui ont été adressées aux fins de laisser accès à son logement pour l’établissement des diagnostics et la réalisation de travaux suite à dégât des eaux. A défaut de réponse, la SCI MAXICLEM a saisi le tribunal judiciaire le 20 juin 2023 aux fins d’état des lieux du logement donné à bail, le même jour, par assignation d’une demande aux fins de validité du congé et d’expulsion et postérieurement au jugement rendu le 18 octobre 2023 autorisant l’expulsion de la locataire, obtenu par ordonnance sur requête du 04 décembre 2023 l’autorisation de procéder à l’ouverture forcée des portes du logement pour l’établissement de l’état parasitaire par la société ACH Diagnostics, face au refus persistant de la locataire de donner accès au logement. Un commandement de quitter les lieux a été délivré le 15 novembre 2023 et un procès-verbal de tentative d’expulsion a été établi le 02 avril 2024, la SCI MAXICLEM sollicitant immédiatement le recours à la force publique, permettant le départ de l’intéressée.

Fondées sur les dires de la locataire, reccueillis par téléphone par M. [S], les manquements de la SCI MAXICLEM invoqués par la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS comme étant à l’origine du litige locatif et par conséquent des difficultés d’établissement des diagnostics, ne sont pas avérés et sont contredits par les motifs du jugement du tribunal judiciaire du 18 octobre 2023, produit aux débats et aux termes duquel la locataire ne justifie pas de ses allégations. Il n’est pas plus justifié d’un refus de la SCI MAXICLEM de laisser M. [S] intervenir pour résoudre le litige existant avec la locataire.

A l’issue du litige et dès l’obtention des diagnostics techniques, il est justifié par la SCI MAXICLEM d’une proposition de fixation d’un rendez-vous de signature du compromis de vente à bref délai. Les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS n’y ont pas donné suite.

S’agissant du défaut d’information et du dol invoqué par les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS, l’attestation établie par Mme [A] [L], laquelle ne respecte pas les dispositions de l’article 202 du code civil, sera écartée des débats en l’absence d’autres éléments la confirmant quant aux propos tenus par le représentant de la SCI MAXICLEM sur l’état parasitaire de l’immeuble.

Par ailleurs, il résulte du courrier du 04 août 2023 adressé par Me [G] à Maître [J] que les parties étaient déjà précédemment informées de ce que l’immeuble a été en son temps contaminé par de la mérule. De la même manière, l’état parasitaire du 28 septembre 2016 a été produit sur demande des SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS dans le cadre de la présente instance faite les 18 juin et 10 juillet 2024 et les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS ne contestent pas avoir reçu l’ensemble des états parasitaires dans le cadre de la présente vente.

En tout état de cause, les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS ne sauraient soutenir l’existence d’une dissimulation intentionnelle par la SCI MAXICLEM d’une information (présence passée ou présente de mérule) dont elle aurait su le caractère déterminant pour elles alors même qu’elles soutiennent que la vente est parfaite du seul accord des parties sur la chose et sur le prix, contrat dont elles n’ont pas entendu faire dépendre l’état du bien, les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS entendant encore se prévaloir de leur renonciation au bénéfice de la condition de l’absence de problèmes majeurs dans les diagnostics techniques dans le cadre de la présente procédure.

Elles ne peuvent aussi invoquer à la fois la présence de mérule pour justifier l’absence de suites données aux propositions de rendez-vous faites pour la signature d’un compromis de vente dès janvier 2024 et soutenir que l’accord demeure parfait entre les parties pour solliciter la vente forcée du bien à l’encontre de la SCI MAXICLEM, le dol invoqué décrit comme sans incidence sur la vente.

Au regard de tout ce qui précède, en l’absence de manquement de la SCI MAXICLEM à ses obligations contractuelles, la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS seront déboutées de leur demande de vente forcée.

Toutefois, tel que précédemment retenu, les parties s’accordant pour considérer à ce jour la vente comme parfaite, compte tenu de l’ancienneté du litige, celle-ci sera ordonnée, sauf aux parties à y procéder préalablement et amiablement.

Sur les préjudices subis

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu au paiement des dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS soutiennent que le vendeur fautif qui a retardé sans raison valable la conclusion d’une vente doit être tenu responsable des préjudices financiers subis par son acquéreur dûs au renchérissement du coût du crédit ou encore des pertes de revenus locatifs. La SCI MAXICLEM s’y oppose en l’absence de preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’absence de tout manquement fautif retenu à l’encontre de la SCI MAXICLEM, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de réparation faite au titre des préjudices financiers résultant du renchérissement du coût du crédit ou des pertes de revenus locatifs.

De surcroît, il sera constaté que contrairement aux termes de l’offre d’achat faite, les études de financement faites ua profit de la SCI BEAUVAIS ou simulation de prêt au profit de la SC GESTION IMMO portent sur un emprunt d’un montant de 627.724,00 € comprenant le prix d’achat de l’immeuble et les frais d’actes y afférent, sans aucun apport personnel désormais.

La SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS soutiennent en outre que la procédure de vente forcée initiée, elles ont été informées de l’infestation de l’immeuble par la mérule. Elles affirment qu’au-delà du coût des travaux, la valeur du bien contaminé est moindre. En réparation de la faute dolosive imputée à la SCI MAXICLEM, elles sollicitent la compensation de leur préjudice par l’allocation de dommages et intérêts à leur profit.

En réponse, la SCI MAXICLEM explique avoir fait de nombreux travaux sur le bien, avoir réalisé des traitements du bois en février 2017, août 2024 et octobre 2024 et avoir remis en état le plancher abîmé après le départ de sa locataire dans le logement litigieux. Elle ajoute que M. [S], professionnel de l’immobilier, a visité les lieux avant la formulation de son offre à hauteur de 576.000 €. La SCI MAXICLEM interroge la motivation des sociétés GESTION IMMO et BEAUVAIS à acquérir le bien dès lors qu’elles en contestent désormais l’état et la valeur.

Tel que précédemment jugé, aucune faute n’a été retenue à l’encontre de la SCI MAXICLEM. En outre, les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS ne sauraient solliciter une diminution du prix au travers de leur demande de dommages et intérêts alors qu’elles se prévalent, à titre principal, du caractère parfait de la vente du fait d’un accord sur le bien et sur le prix entre les parties.

Au regard de tout ce qui précède, les SC GESTION IMMO et SCI BEAUVAIS seront déboutées de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant à la présente instance, elles seront respectivement déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens partagés par moitié.

Au regard de l’ancienneté du litige, s’agissant de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SCI MAXICLEM.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe :

— déclare recevable l’assignation délivrée le 26 Juillet 2023 par la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS à l’encontre de la SCI MAXICLEM

— ordonne la vente forcée du bien, si les parties n’y ont pas déjà procédé par voie amiable par devant notaire dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement.

— dit qu’à défaut, le présent jugement vaudra acte authentique de vente au profit de la SC GESTION IMMO et de la SCI BEAUVAIS du bien immobilier sis [Adresse 4] à LORIENT (56100) cadastré section AT no [Cadastre 1] pour une superficie de 3 ares, 12 centiares, moyennant le prix de 576.000 euros en ce non compris les frais de notaire à la charge de l’acquéreur,

— ordonne la publication du présent jugement au bureau des hypothèques de LORIENT, aux frais de la SC GESTION IMMO et de la SCI BEAUVAIS,

— déboute la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS de leurs demandes de dommages et intérêts,

— déboute respectivement la SC GESTION IMMO et la SCI BEAUVAIS d’une part et la SCI MAXICLEM d’autre part de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

— constate l’exécution provisoire provisoire de la présente décision.

Ainsi prononcé et mis à disposition au greffe le 11 Mars 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT