COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[R], [R], [R] c/ [H]

MINUTE N°

DU 02 Avril 2025

N° RG 24/00960 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PQOW

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Estelle CASSUTO-LOYER

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Charles ABECASSIS

Le

DEMANDEURS:

Monsieur [P], [D] [R]

né le 11 Janvier 1947 à ORAN (ALG)

51 Bd d’Auteuil

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représenté par M^e Charles ABECASSIS, avocat au barreau de NICE

Monsieur [S], [N] [R]

né le 01 Mars 1954 à ORAN (ALG)

18 rue de l’Assomption

75016 PARIS

représenté par M^e Charles ABECASSIS, avocat au barreau de NICE

Madame [J], [K], [L] [R] épouse [M]

née le 19 Août 1950 à ORAN (ALG)

2 rue Adolphe Yvon

75016 PARIS

représentée par M^e Charles ABECASSIS, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [I] [H] épouse [O]

née le 17 Avril 1943 à NEMOURS – ALGERIE

20 rue Verdi

Bloc de droite

06000 NICE

représentée par M^e Estelle CASSUTO-LOYER, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la proteciton : Madame Sophia TAKLANTI, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 29 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 4 janvier 2006, l’indivision [R] constituée de M. [P] [R], M. [S] [R] et Mme [J] [R] épouse [M] ont loué à Mme [I] [H] épouse [O] à compter du 15 janvier 2006, un local à usage d’habitation situé 20 rue Verdi 06000 NICE, moyennant un loyer mensuel de 8.040 euros outre les provisions sur charges d’un montant de 130 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2023, [P] [R], M. [S] [R] et Mme [J] [R] épouse [M] ont fait délivrer à Mme [I] [H] épouse [O] un congé pour vendre à effet au 14 janvier 2024.

La locataire n’a pas libéré les lieux à la date d’effet du congé.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, M. [P] [R], M. [S] [R] et Mme [J] [R] épouse [M] ont fait assigner Mme [I] [H] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 23 mai 2024.

Après plusieurs renvois contradictoires, l’affaire a été retenue et évoquée à l’audience du 29 janvier 2025.

A cette audience, M. [P] [R], M. [S] [R] et Mme [J] [R] épouse [M], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Mme [I] [H] épouse [O], représentée par son avocat, s’en remet à ses dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

• Sur la validité du congé pour reprise et ses conséquences

L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Aux termes de l’article 15-II de ladite loi, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Selon l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. […]

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Enfin, en vertu de l’article 15-IV de la loi du 6 juillet 1989, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique et à 30 000 euros pour une personne morale.

En l’espèce, le congé pour reprise délivré le 20 juin 2023 est justifié en ces termes : « afin de vendre ledit logement ». Une offre de vente est formulée au prix de 325.000 euros valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Mme [I] [H] épouse [O] fait valoir qu’elle réunit les conditions de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, à savoir qu’elle était âgée de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat et qu’elle disposait, à la date de notification du congé, de ressources annuelles inférieures au plafond de ressources prévu par décret.

En effet, à la date d’échéance du contrat, Mme [I] [H] épouse [O] était âgée de 80 ans pour être née le 17 avril 1943 et percevait, à la date de notification du congé, un revenu annuel de 11.680 euros, inférieur au plafond des ressources applicable en 2023. Le bailleur était donc dans l’obligation de proposer à sa locataire, des offres de relogement.

Or, M. [P] [R], M. [S] [R] et Mme [J] [R] épouse [M] ne produisent aucune pièce démontrant avoir proposé à leur locataire des offres de relogement. Ainsi, leur congé doit être déclaré irrégulier, et il y a donc lieu de prononcer sa nullité. M. [P] [R], M. [S] [R] et Mme [J] [R] épouse [M] seront en conséquence déboutés de l’ensemble de leurs demandes en découlant et notamment de la demande tendant à voir ordonner l’expulsion de Mme [I] [H] épouse [O] et de la voir condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

I. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [R], M. [S] [R] et Mme [J] [R] épouse [M] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances, en équité, M. [P] [R], M. [S] [R] et Mme [J] [R] épouse [M] seront condamnés in solidum à verser à Mme [I] [H] épouse [O] la somme de 800 euros en application de l’article précité.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE irrégulier le congé délivré par M. [P] [R], M. [S] [R] et Mme [J] [R] épouse [M] à Mme [I] [H] épouse [O] ;

PRONONCE en conséquence la nullité dudit congé ;

DÉBOUTE M. [P] [R], M. [S] [R] et Mme [J] [R] épouse [M] de leur demande tendant à l’expulsion de Mme [I] [H] épouse [O] du fait de la résiliation du bail ;

DÉBOUTE M. [P] [R], M. [S] [R] et Mme [J] [R] épouse [M] de leur demande tendant au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [P] [R], M. [S] [R] et Mme [J] [R] épouse [M] in solidum à verser à Mme [I] [H] épouse [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [R], M. [S] [R] et Mme [J] [R] épouse [M] in solidum aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE